房地产评估问题与对策 毕业论文

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1、摘要随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此房地产评估就显得极为重要。因此，我们有必要要了解有关房地产评估的相关知识，这对于我们以后的生活是有着重大的影响及作用的。目录目录第一章 绪论2 第一节 房地产评估的基本权益2 第二节 房地产估价对象3 第三节 房地产估价的内涵9 第 二章 房地产估价存在的问题及原因分析9 第一节 房地产评估机构现状9 第二节 实例验证10 第三节 房地产评估存在问题及考验10 第三章 房地产评估问题解决对策11 第一节 目前存在的问题 11 第二节 建议采取的对策 15

2、结束语 19 谢辞 20 参考文献 21第一章 绪 言 第一节 房地产评估的基本权益 一、房地产评估基本权意 顾名思义，房地产评估可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效 力的评估，必须是由专业评估人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原 则，按照评估程序，运用科学的评估方法，并结合评估人员的丰富经验所进行的评估。因 此，理解房地产评估首先必须掌握如下有关概念。 二、房地产评估专业人员 房地产评估专业人员是指经房地产评估人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取 得执业资格证书后专门从事房地产评估业务的专业人才。在我国，房地产评估专业人员被 称为估价师，在英国和

3、香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。 1.基本要求 （1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方 面的知识。 （2）有丰富的房地产评估实务经验。 （3）具有较高的市场调查、推理判断技能。 （4）有良好的职业道德修养。 2.注册管理 为了达到上述要求，建设部根据中华人民共和国房地产管理法和有关法律、法规的规 定，于 1998 年 8 月颁布了房地产估价师注册管理办法 ，自 1998 年 9 月 1 日起施行。该 办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格， 按规定注册，取得房地产估价师注册证 ，才能从事房地

4、产估价活动。未经注册的人员， 不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报 告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、 自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销 注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。 三、评估目的 评估目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。 如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。评估目的不同，所采用的 评估方法及具体操作过程也有所不同，导致评估结果也出现相应的差异。 四、评估原则 评估原则是指评估人员在估价过

5、程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原 则、合法原则、预测原则等。 五、评估程序 一般而言，房地产评估的基本程序是固定的，但运用某种评估方法评估的具体程序则有一 定差异。详见本章第五节。 六、评估方法 科学实用的评估方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。 因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价 格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价 值。 由此形成了房地产评估的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还 有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法

6、、残余法、购买年法、利润法、 分配法等。其他评估方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的评估方法有其不同的用途。 每种评估方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。 第二节 房地产评估对象 房地产评估的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、 单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权 益的价格，因此，评估对象也涉及到物权。依据房地产评估的需要及其特点，这里将按用 途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它 们的评估特点、常用方法及主要注意事项等。 一、居住房地产

7、居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同 于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜 明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。 （一）居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场 化程度划分。 1.按档次划分： （1）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一 定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。随着社会经济 的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅 仍员普通住宅范畴，但在

8、进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给 予适当的折扣。 （2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包 括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；建筑面积较大；装 修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求 高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高 级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。 （3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。 简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。

9、 2.按市场化程度划分： （1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居 民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住 宅。 （2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房， 单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。 （二）住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元） 、住宅单元、住 宅楼、居住小区等。 1.居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地 的平房或楼房居住户。 2.住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要

10、，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这 种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单 元。 3.住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间 距的红线内用地。 4.居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括 道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。 （三）住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导 价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩 余价值构成；后者由成本

11、价格与不完全成本价格构成。 （四）住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之 外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备； （4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数； （10）交易时间；（11）交易情况。 为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和 统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。 （五）居住房地产的评估方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格， 三者在估价作业上有较明显的差异。 1.新建居住房地产一般采

12、用成本法与市场比较法进行综合评估。 评估刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本 法进行整体评估；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住 房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的评估结 果进行比较分析、综合得出最终结论。 2.评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要 采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式 是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综 合得出最终结论。 3.拆迁居住房屋的补偿价格。

13、在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除 房屋的作价补偿问题。应根据城市房屋拆迁管理条例的规定，作价补偿的金额按照所 拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。 二、商业房地产 商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等） 、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆 （娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等） 。 （一）商业房地产的特点 1.收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他 人经营，有的是以联营形式经营。 2.经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、 娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用

14、收益法估 价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率） 。 3.转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手 上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状 况。 4.装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其 价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商 业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。 （二）影响商业房地产价格的主要区域因素 1.地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房 地产所处的是哪一级商业中心区来

15、确定。 2.交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一 般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经 营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。 （三）影响商业房地产价格的主要个别因素 1.临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提 高。 2.内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商 业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。 3.楼层。一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底 层之间的不利差距将大大缩小。 4.面积。应有与经营要求相适应的面积。 5.净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净 高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。 6.储存空间。 7.装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由 于装修不同，