《某嘉园项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某嘉园项目可行性研究报告（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1商住项目投资开发计划书商住项目投资开发计划书第一章第一章 摘摘 要要一、一、总总 论论*商住项目位于*号地块。该项目是由*高尚住宅区、贵府时尚购物街和*大酒店（四星级）相结合而组成的，是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体。由芜湖市*房地产开发有限公司投资开发建设。该项目占地面积 99333，建筑面积，总投资 60655 万元，容积率 2.63.0。计划于 2010 年 5 月正式开工建设，计划工期 36 个月（不含前期工作 3 个月） 。经分析得出：该项目能够为当地解决就业 500 人以上。在设定条件下盈利能力较强，投资回报效益大。住宅和商铺静态回收
2、期约为 3 年，酒店静态回收期约为 8 年。同时，住宅和商铺的开发和建设近期能给当地带来 1.5 亿元的财政收入，酒店的长期创税每年能够达到 600 万元以上，且逐年递增。结论认为：该项目经济效益和社会效益都十分明显，建议尽早结论认为：该项目经济效益和社会效益都十分明显，建议尽早开工、尽早收益。开工、尽早收益。二、风险及建议二、风险及建议1、酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。2考虑到定远当地的实际市场情况并结合酒店自身的特点，我们认为，应该先进行住宅和购物街项目
3、的开发和建设，在这两个项目获取一定的利益后再行酒店的开发和建设，这样不仅能规避不必要的风险，也应该正好能够和定远的经济发展速度和预期需求相吻合，这样其实是一种对政府、对开发商形成双赢的做法。2、由于这类商住项目的带动作用很强，各地政府都在利用优惠政策加强这类项目的招商引资。我们建议：当地政府应该在该项目、特别是星级饭店建设方面给予土地利用、规划、规费，包括土地出让金、土地契税、基础设施配套费、人防工程费等予以最大的优惠政策和奖励。3、由于当地目前的房地产市场规模尚小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏，本地块土地成本不宜过高，且需要严格控制工程成本和管理成本。4、要坚持个
4、性化开发，目前楼盘“同质化”倾向严重。随着皖江地区的高速发展，当地人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。户型上应以中小户型为主、多户型并存，而中小套型普通住房的开发，也正是七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。 三、计划书编制目的三、计划书编制目的1、为项目投资决策提供依据。2、为项目运作提供指导性建议。3、论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益3以及边际效益。四、计划书编制依据四、计划书编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国物权法5、中华人民共和国旅游饭店行
5、业规范6、旅游涉外饭店星级的划分及评定7、国家和地方经济建设的方针、政策和长远规划。8、国家和地方有关的工程技术标准和规范。9、政府主管部门规定用于项目规划的参数和指标。10、地方自然、地理、气象、水文和地质等资料。11、项目周围的社会环境、基础设施和施工条件。12、有关市场需求调查、分析和预测资料。13、委托方提供的其他相关资料。第二章第二章 项目概况项目概况一、一、项目所在地简介项目所在地简介项目所在地-定远县，地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积 2998 平方公里，耕地 246.9 万亩，人口 93.8 万，辖 22 个乡镇，253 个行政村。 秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲
6、阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元 524 年），置定远县。定远县文墨一度佳誉天下，素4有“寿(县)字，怀(远)画，定(远)文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。老一辈无产阶级革命家刘少奇、罗炳辉、张云逸、谭震林、徐海东等，曾在这里战斗和生活过。定远地理位置优越，交通十分方便，古有“境连八邑，衢通九省”之誉，现仍为全国南北要冲。淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县内公路发达，以十字交叉的合（肥）、蚌（埠）和滁（州）、炉（桥） 路为骨架，形成公路运输网，县城所在地定城距合肥和蚌埠两机场仅 1 小时路程。定城距上海 500 公路，经南
7、京至上海高速公路到上海仅需 6 小时。 邮电通讯快捷方便，4 万门程控电话和 5000 门移动电话与世界各地联网。国际互联网覆盖全县，信息交流十分便捷。 定远自然资源十分丰富，全县土地总面积为 448.65 万亩。其中承包耕地 155 万亩，林地 30 万亩（其中可养水面 17.5 万亩），宜牧荒山 30 万亩。它地处亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛,土地肥沃，特产丰富并蕴藏着丰富的矿产资源和生物资源。矿产资源，特别是非金属矿藏品种多、质量好。已探明的有岩盐、石膏、石英石、石灰石、方解石、大理石、花岗岩、麦饭石等 23 个品种，还有麦饭石,紫砂页岩和陶土。生物资源有品种繁多的草本、木本、水生
8、植物和家禽家畜。 定远县素以农业大县著称,每年可生产粮食 10 亿公斤，油料 1亿公斤，玉米 0.65 亿公斤、薯类 0.6 亿公斤,还盛产棉花、烤烟、5大蒜、薄荷、甜叶菊、芝麻、瓜果等 经济作物。家禽家畜以鸡、鸭、鹅、猪、牛、羊等为主，尤其是“定远猪”具有早熟、耐粗饲、抗逆性强、瘦肉率高等优点,驰名省内外, 1987 年被列为国家瘦肉型猪基地。1996-1999 年连续四年为安徽省畜牧业十强县。定远麻鸭深受全国各地欢迎。全县已基本形成商品粮、商品油、瘦肉猪、优质棉、特种水产等八大农副产品基地。改革开放以来，定远县的经济呈现前所未有的好局面，油料总产进入全国前 6 名，居安徽第一位，粮食成为全
9、国百强县之一，居全国第 27 位。定远县地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温 15.4，年平均最高气温 20.1，年平均最低气温 11.4，年平均降水量1035.5 毫米。梅雨期长 23 天。年日照总时数 2073.4 小时。初霜为 11 月 4 日，终霜为 3 月 30 日，年无霜期 210 天。二、项目名称二、项目名称【*】商住项目（项目总称）名称释义：*之“贵”字取尊贵、富贵之意， “贵府”则表示了尊贵的门第、富贵之家的意思；“嘉”字取嘉气(瑞气吉祥)、嘉福(幸福美好)之
10、意， “嘉园”又谐音“家园” ，寓意吉祥幸福人家。名6称既给人以高尚的尊贵感和优越感，又不失悠闲洒脱文雅气息和喜庆吉祥的传统美，个性突出，体现了项目的差异性及与众不同，具有较强的人情味和感染力，更加富于吸引力（此为暂定名称，仅供参考） 。三、项目位置三、项目位置*位于滁州市定远县 15 号地块，合蚌路（S101）与开发区纬二路交汇处（15 号地块） ，东南紧依南城河，原省化学电源总公司、定远县种子公司和化工厂位置(详见右图)。四、地块现状四、地块现状项目用地西北向毗连合蚌路取直，东南向紧依南城河随河道变化，地形基础平坦，待完成三通一平后，即具备建设条件。五、用地经济技术指标五、用地经济技术指标
11、根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：项 目规划指标用地面积（拍地红线）99333用地面积（建筑红线）95000用地性质商业及商品住宅用地7土地使用年限商业 40 年，商住 70 年建筑容积率2.63.0土地单价/亩35 万元（建议价）土地总成本5215 万元三通一平净地交付六、项目发展状况六、项目发展状况根据委托方提供的资料，目前该项目正在进行规划设计、立项和办理土地出让及其相关手续。土地出让方为定远县国土资源局，受让方为芜湖市广信房地产开发有限公司。从给当地带来的长远利益出发，我们建议该块土地的出让金应在 35 万元左右一亩。本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国
12、家及地方的相关法律规定按程序运行。第三章第三章 综合市场环境分析综合市场环境分析一、一、20092009 年中国经济年中国经济1 1、总体形式、总体形式全年国内生产总值 335,353 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.7%，增速比上年回落 0.9 个百分点。分季度看，一季度增长86.2%，二季度增长 7.9%，三季度增长 9.1%，四季度增长 10.7%。分产业看，第一产业增加值 35,477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值156,958 亿元，增长 9.5%；第三产业增加值亿元，增长 8.9%。国民经济（GDP）发展形势良好。2 2、固产投资、固产投资全年全社会固定资产投资亿元，
13、比上年增长 30.1%，增速比上年加快 4.6 个百分点。其中，城镇固定资产投资亿元，增长 30.5%。东部地区投资增长 23.9%，中部地区增长 36.0%，西部地区增长35.0%。3 3、消费指数、消费指数全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长 15.5%；扣除价格因素，实际增长 16.9%。其中，城市消费品零售额 85133 亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额 40210 亿元，增长 15.7%。4 4、房地产业、房地产业全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.
14、7%。2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积5.77 亿平方米，增长 6.2%。92009 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长 43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长 24.2%。商品房销售额 43995 亿元，比上年增长 75.5%。其中，商品住宅销售额增长 80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 66.9%和 45.5%
15、。5 5、旅游餐饮、旅游餐饮住宿和餐饮业消费品零售额 17998 亿元，增长 16.8%。6 6、金融环境、金融环境金融机构本外币新增贷款 9.4 万亿元，约为 2008 年新增贷款的两倍。中长期贷款累计新增 7.1 万亿元，约占全年新增贷款的 76%。其中，2009 年房地产开发贷款累计新增 5764 亿元，个人消费性住房贷款累计新增 1.4 万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的 21%。截止到 2009 年末,主要金融机构房地产开发贷款同比增长超过 30%,购房贷款超过 42%。而在整个新增房地产贷款中,大部分是个人住房贷款,占比接近 70%。107 7、分析观点、分析观
16、点综上所述，无论从销售面积还是从销售金额来看，2009 年的房地产市场成交都超过了历史上最好的水平。信贷额度的增长在很大程度上也拉动了国民的购房消费，但银行业对房地产行业的支持力度，在 2009 年是下降的。但在市场体系进一步完善和进行结构调整的情况下，行业的发展将会继续保持增长势头，房价在短期内难以下降，同时也难以虚高。二、二、20092009 年滁州经济年滁州经济1 1、总体形式、总体形式全市实现生产总值 595 亿元，比上年增长 13.5%，超年度计划 2.5个百分点，超全省平均增长水平；财政收入 68.3 亿元，增长22.9%，超年度计划 7.9 个百分点，超全省平均增幅 4 个百分点。2 2、固产投资、固产投资全社会固定资产投资 530 亿元，增长 47.2%，超年度计划 7.2 个百分点，超全省平均增幅 8 个百分点。主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。3 3、消费指数、消费指数社会消费品零售总额 183
