某某综合写字楼建设项目可行性研究报告

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1、1第一章第一章 总论总论一、项目名称一、项目名称某某综合写字楼建设项目二、项目背景项目背景全面建设小康社会的新形势下，某某 市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足-某某 需要有一个更大的变化！在这样一个背景下，2002 年 10 月，中共某某 市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是某某 市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是某某 总体发展战略的重要组成部分，是某某 迈

2、向国际港口大都市的治本之策。在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区（CBD） ，规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于海河上游 CBD、小白楼 CBD 的交叉地带，并且位于某某 市金融商业繁华区-南京路旁。项目建成后，将成为某某 市的又一标志性建筑物。2二、建设内容建设内容某某综合写字楼项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积 15771.7 平方米。

3、建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度 145.20 米，另外 3 座塔楼控制高度分别为 99.00 米、70.20 米和 70.2.米。建筑综合体总建筑面积平方米，其中地下建筑面积 30000 平方米，地上建筑面积平方米。某某综合写字楼项目地下建筑面积 30000 平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积平方米，按照未来的经营业态划分为5 个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表：序号功能名称建筑面积 （平方米）塔楼位置备注1五星级酒店29000

4、1-22 层2高级服务式公寓18690西北角塔楼,建筑控高 145.20 米,座 落与南京路与山西路交叉路口22-38 层3写字楼 50100东侧三栋贴建建筑,建筑控高 70.2 米,隔河北路与抗震纪念碑相对4行政办公楼30000西南角塔楼,建筑控高 99 米,座落于 山西路与西安道交叉路口5底层商铺11000裙房中的一、二层（扣除其它建筑 功能的大堂、交通等公用面积）6合计3六、六、编制依据编制依据某某 市发展计划委员会：“关于调整某某综合写字楼项目建设规模和总投资的批复”津计投资（2003）371 号；某某 市规划和国土资源局：“中华人民共和国建设用地规划许可证”编号：2004 津地证字

5、0107；某某 市规划和国土资源局：“建筑设计方案通知书”编号：2004 建案通字 0260 号；七、可行性研究报告工作主要范围七、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 总平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性 项目经营模式研究 环境保护 投资估算及经济可行性 项目实施进度 结论八、项目主要指标八、项目主要指标4序号内容单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米15771.7 2总建筑面积平方米2.1地上建筑面积平方米2.2地下建筑面积平方米300003建筑密度%54.5 4容积率8.

6、8 5五星级酒店客房间数336 6机动车车位个389 7出租车车位个20 8非机动车车位个600 二经济指标1投资总额万元83149.26 2项目建设期年3 三公用工程指标1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷负荷KW136003冬季采暖负荷KW108904电力总负荷KVA135005煤气用量立方米/天14105第二章第二章 项目的建设意义项目的建设意义一、某某综合写字楼项目的建设，符合某某一、某某综合写字楼项目的建设，符合某某 市市“海河开发海河开发”的发展战略，的发展战略，将成为将成为“金龙起舞金龙起舞”工程的重要实施步骤工程的重要实施步骤海河是某某 的母亲河，是某某 独特的、标志

7、性的宝贵资源。2002 年10 月，某某 市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区 20 公里划为“4 个功能分区” ，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。某某综合写字楼项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于某某 市“北五大道”CBD 规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要

8、，符合 CBD 规划区的业态特征。从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进某某 海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。二、某某综合写字楼项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为某二、某某综合写字楼项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为某某某 市打造一张新的市打造一张新的“城市名片城市名片”随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复6合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建

9、筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。某某综合写字楼正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进某某 市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为某某 市打造一张体现都市形象的新“名片” 。三、某某综合写字楼项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发三、某某综合写字楼项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为某某展趋势，将成为某某 市城市建筑新模式的先行者市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地

10、上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。某某综合写字楼项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为某某 市城市建筑新模式的先行者。四、某某综合写字楼项目的建设，将大大增强某某四、某某综合写字楼项目的建设，将大大增强某某 市高

11、档星级酒店的实力，市高档星级酒店的实力，有利于某某有利于某某 市高档星级酒店的布局调整市高档星级酒店的布局调整7某某 市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前某某 市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此，某某 市旅游饭店业协会提出了“到 2007 年某某 市五星级酒店要达到 14 家”的行业发展目标。某某综合写字楼项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高某某 市旅游酒店业的服务水平，促

12、进某某 市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动某某 市经济的发展。五、某某综合写字楼项目的建设，将推进某某五、某某综合写字楼项目的建设，将推进某某 市人才交易工作的顺利开展，市人才交易工作的顺利开展，进一步优化我市人才环境和投资环境进一步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流、吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国一些省市规划建设的重要内容。我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名人才中介机构

13、、推动我市人才交易顺利开展的阵地。某某综合写字楼项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进一步优化我市的人才环境和投资环境。8第三章第三章 市场前景分析市场前景分析本项目为某某综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景。无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点

14、均放在两个方面：一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体中观（旅游、商务）市场环境的分析和预测。第一节第一节 研究框架研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给

15、写字楼带来更多的商机；而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研9究框架如下图所示：图图 3.13.1 本项目的研究框架本项目的研究框架区域环境分析 （经济、政策、文化、技术等）旅游市场分析 （常规、商务）企业发展状况酒店业市场发展及 需求预测服务式公寓市场发 展及需求预测写字楼市场发展及 需求预测酒店业市场 供给分析服务式公寓市场 供给分析写字楼市场 供给分析本项目 竞争能力分析本项目 竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划（项目规 模、市场价格、销 售年限、

16、销售率）销售规划（项目规 模、市场价格、销 售年限、销售率）销售规划（项目规 模、市场价格、销 售年限、出租率）本项目 竞争能力分析10第二节第二节 区域环境分析区域环境分析一、区域经济环境分析一、区域经济环境分析任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对某某综合写字楼所处的区域环境进行分析。1 1、区域环境分析之经济环境分析、区域环境分析之经济环境分析对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。近几年来，经过自身多年的努力和积累，某某 已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，某某 也因此成为最具发展潜力的城市之一。2003 年是某某 实施“三步走”战略的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全