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1、二府庄住宅小区 房地产开发项目 可行性研究报告编制单位：编制单位： 西安市未央区城乡建设开发公司西安市未央区城乡建设开发公司编制时间：编制时间： 二二 OOOO 九年四月二十九日九年四月二十九日2目 录1、项目概况32、开发项目用地的现状调查及动迁安置33、市场分析和项目定位54、规划发展建议85、开发建设计划166、拆迁计划 167、项目资金来源及经济分析178、结论及建议209、附两个初步设计规划图方案 223一、项目概况：1、项目名称： 二府庄住宅小区开发建设单位：西安未央区城乡建设开发公司 2、项目地理位置：本项目位于西安未央区二府庄，与未来大明宫国家遗址公园相比邻，项目以纬二十七街为
2、中轴分南北两区，北邻政法巷未央区公安局，东面为联志村城中村改造在建高层住宅，西面为七十五中学及村自民房。3、项目周边的环境状况：根据西安市出台的大明宫遗址区保护改造实施方案,整个遗址区保护改造规划面积为 19.16 平方公里。其核心部分大明宫国家遗址公园将于 2010 年 10 月 1 日建成开放，开放前后，形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局，不仅使周边环境更宜人居住，更为大明宫板块的未来发展为该区域地产开发创造出了巨大的机遇
3、，营造出了一个良好的高品质居住环境。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：区域的房价从05 年的 2000 元/左右已经升至目前的 4000 元/，短短几年的时间，房价翻了一番，区域的升值潜力不容置疑。本项目所在区域属于未央区大明宫住宅及商业中心，本身就是人气旺盛之福地，又在周边几个大型楼盘的带动下，必将形成了一个成熟的居住区。作为一个中型精品楼盘于 2009 年中期动工建设，其时机比较适4宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为住宅用地，其项目用地分别属于区城乡建设开发公司和区政府所有的国有土地，所有用地均属商品房开发建设用地，小区住宅均由区城乡建设开发公司建设和代建。由于该项目所处
4、 “大明宫国家遗址公园”重要位置，目前小区内危旧房屋，住宅楼裂缝、各项配套设备年久失修，破旧不堪，不仅严重影响新兴大明宫保护区的整体形象，生活在小区内的居民也叫苦不堪。另外，国家政策方面今年国务院扩大内需、促进经济增长的首要措施是加快保障性住房建设。中央财政也加大对廉租房建设和危旧房屋改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。借此良机，为加大市政府改造力度，未央区城乡建设开发公司将现有二府庄小区的危旧房屋进行拆迁改造；为改造区域环境，开发区域土地资源潜力，提升区域品质，提高小区主宅的安全、健康、绿色环保的生活品位，共创和谐。争取二府庄小区项目最终
5、达到人民群众的利益得以实现与政府形象得到提升的双重效果。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目用地由一宗过土地构成，其土地证面积总和为107。41 亩（其中：代征路 22.96 亩，建设用地 84.46 亩） ，使用单位为西安未央区城乡建设开发公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属分别属于西安未央区城乡建设开发公司和区政府所有的商品房开发用地，不存在拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目三面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。54、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，又是未央区大明宫商业文化及政治中心，出
6、行购物休闲娱乐及办公非常方便。三、市场分析和项目定位：一、市场分析：1、未来西安房地产市场供应分析：2003 年-2007 年，西安房地产市场保持着一个较为稳健的增长态势。2008 年受全国楼市低迷的影响，西安市的竣工面积也有所下滑，但是与 2006 年相比，依然处于增长的趋势。在 2006 年、2007 年房地产市场处于火爆时期，土地市场成交量也极高，西安的房地产开发周期以 3 年来计算。未来的三至五年，西安房地产市场供应量会因为惯性的刚性供给而继续呈现出平稳上涨的态势。同时随着城市骨架的拉大，西安的城市已经向东、南、西、北四个方向逐渐扩张，从最早的高新区到市政府的逐步北迁，再到如今的浐灞生
7、态区、大明宫遗址公园的投资修建，西安已经走出了四方围城，向周边延伸。可供开发区域增多，这为地产市场的发展奠定了良好的地源基础。西安地铁的建设，同样奠定了良好的地源基础。这些皆是未来西安房地产市场的主要供应源，未来几年西安房地产开发供应会呈现平稳上升的趋势。2、未来西安房地产市场需求分析：2.1 购买需求分析城市的人口的规模对房地产的发展也有着至关重要的作用。目前西安房地产买方市场刚性需求占市场占主导地位，据西安房地产信息网数据研究中心研究显示：西安购房刚性需求主要涵盖以下几个方面：西6安家庭共有 240 万余户，其中约有 60 万户人口无自有住宅；约 20 万户老旧物业升级换代的需求；近几年西
8、安平均每年农转非人口保持在 4万人左右（8000 户） ；西安自 2007 年开始每年新生人口近 10 万人，“婴儿潮”带来的巨大住房增量需求；西安流动人口约 160 万，部分定居西安需要置业等。这样的数据明了西安市目前存在强大的刚性需求。而随着城市化进程的逐步完善，西安市人口的规模将会逐步加大，对房屋的需求也会日益增涨。2.2 购买能力分析同时由于西安市近年来的经济处于一个良好的走势，居民的生活有了明显的改善。目前国际上判断房地产发展阶段的国际标准，人均 GDP 在 1000 至 3000 美元间为“启动阶段” 。以 2007 年、2008 年为例。2007 年西安市的人均 GDP 为 21
9、339 元人民币 ，2008 年西安市的人均 GDP 为 3714 美元，标志着西安市开始从中下收入水平进入中上收入水平。说明西安房地产市场正处于启动阶段，正向 “平稳发展阶段”（人均 GDP3000 -4000 美元）迈进。从这两年的人均 GDP 来说，人均GDP 与西安市的经济发展息息相关。伴随着西安经济的稳步上升，居民的人均 GDP 以及可支配收入也会大幅增涨，购买能力也会有所提升。从西安经济的运行情况来说，未来处于一个稳定的增长阶段。所以居民的购买能力也将是处于一个擢升的过程。无论是从购买需求还是居民的人均 GDP 水平来看，未来西安的房地产市场有较大的需求空间，前景良好。5、项目定位
10、：国务院扩大内需、促进经济增长采取的有效措施是加快保障性7住房建设。住房和城乡建设部住房障司介绍，未来 3 年，计划通过廉租房解决 747 万户低收入家庭的住房困难。其中 287 万户通过实物配租解决，460 万户通过租赁补贴解决。总投入约 2150 亿元。而从长远来看，保障性住房将会是中央政府以及地方政府的工作重点。中央财政也加大对廉租房建设和危旧房屋改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，借此良机，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。从近 2 年的西安保障性住房规划上来看：2008 年西安共建设廉租住房 5.3 万平方米、2092 套，新竣工 2.47 万平方米、494 套；
11、廉租住房保障户数达到 12121 户；同时，新开工经济适用住房 225 万平方米，新竣工面积 170 万平方米，完成投资 29 亿元。为加大住房保障力度，西安市 2009 年将投资 21 亿元，新开工经济适用房 180 万平方米，新竣工 150万平方米。可以预见未来的西安房地产市场保障性住房将会增加。为加大市政府改造力度，未央区城乡建设开发公司将现有二府庄小区的危旧房屋进行拆迁改造；为改造区域环境，开发区域土地资源潜力，提升区域品质，提高小区住宅的安全、健康、绿色环保的生活品位，共创和谐。争取二府庄小区项目最终达到人民群众的利益得以实现与政府形象得到提升的双重效果。5.2 品位、品质的提升将是
12、未来的发展趋势随着大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局的形成，作为大明宫板块的未来发展的带动性区域，为营造出了一个良好的高品质居住环境，二府庄住宅小区的危旧房屋拆迁8改造已成未来发展，提升该区域住宅环境及住房品质的必然趋势。四、项目规划发展建议：一） 、规划设计要点：1、小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车的普及，
13、考虑人车分流，在小区内设置地下停车场。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为三十四层。2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。二） 、户型配比建议：户型设计的定位，是最终实现销售的关键因素，首先对户型研究是对面积的控制，锁定销售总价的概念，也即小高层内主力户型的销售总价是多少？对几种主力户型中空间功能要求的优化设计。若根据市场平均 3800 元/平方米，总价 30 万元左右的住宅，面积基本在 80 平方米左右，并充分结合本次市场调研的统计分析数据，特做如下建议：1 1住宅户型面积与套型住宅户型面积与套型根据我们市场调研的结论和对未来
14、目标消费群的分析，建议本案的户型面积按以下比例来设计和控制：户型配比：户型配比：92 2商铺结构及面积商铺结构及面积沿街商铺：其基本销售单位控制在单层/户 30100m2左右：进深 820 米、开间 3.64.8 米、层高 3.35.4 米，特殊的定向商业单独考虑，其余根据设计的限制调整（具体未来销售视实际操作情况而确定） 。三） 、户型布局及设计要求：布局与设计要求布局与设计要求1、户型设计宜多品种、多类型，以满足市场的多样化需求。2、园区按景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，如临中心绿地的组团安排 140 平方米以上的大户型。3、户型的朝向、通风和景观尽量做到均衡。4、尽量做到明厨、明
15、卫（干湿分离） 、明厅，同时兼顾舒适性、适应性、经济性、安全性和整体性。 5、入户口的设计应注意内外过渡空间的设置；6、厨房和餐厅应考虑相对独立的空间设计，并考虑工作（阳台）的设计；7、应充分考虑室内储物空间的设置；8、阳台设计应注意作为建筑符号的新颖性及与功能性的结合；9、在大户型设计时应考虑其在功能上的配置和区别（中空高厅，阳光室，空中/屋顶花园，主人空间完整的功能、动线与面积需求） ；建筑建筑类型类型建筑结建筑结构构户型户型档次档次户型建筑户型建筑面积面积户型格局户型格局所占所占比例比例剪力墙普通型90115两室两厅一厨一卫/三室两厅一厨卫30%剪力墙标准型115130三室两厅一厨双卫20%高层剪力墙舒适型130144三室两厅一厨双卫5%剪力墙标准型110125三室两厅一厨双卫25%3545一室一卫5%小高层 剪力墙小户型 4560一室一厅一卫10%叠拼剪力墙经济型220四室三厅三卫一厨一车库一储藏室5%1010、大户型与小户型在入户门的尺度和材料上应有所区别；11、空调室外机和室内机位的设置；12、室内所有窗户的设计形成、分割形式和开启方式，应注重形式与功能的结合。四） 、建筑风格建议：本案的建筑风格、外观、色彩、应既要融城市于一体，又要美观大方，独树一帜，依靠建筑形体的变化
