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1、XX 县公安局经济适用房项目可行性研究报告第 1 页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！目目 录录目 录.1第一章 总论.51.1 项目概况.51.2 编制依据.51.3 研究目的及原则.51.4 项目建设内容及规模.61.5 主要技术经济指标.71.6 项目投资估算及融资方案.7第二章 项目建设背景与必要性.82.1 项目背景.82.1.1 国家或行业提出的背景.82.1.2 项目发起的缘由.99JWKffwvG#tYM*Jg高级中学创建国家级示范性高中通过验收；动工新建县城华侨城学校，解决县城地区学校大班额的问题；普通高考大专 A 线以上入围人数比原计划超出 16.2%。切实加大对医疗
2、卫生事业的投入，薄弱乡镇卫生院改造扎实推进，镇、村卫生工作人员福利待遇提高。低生育水平持续稳定，人口出生率控制在 8.14。信息化建设和信息资源利用步伐加快，全县首XX 县公安局经济适用房项目可行性研究报告第 15 页批 4 个“镇级信息服务站”启动使用。落实“惠东县万名农村青年技能培训工程” ，组织 10013 名农村富余劳动力转移就业。绿色生态惠东建设取得新进展，全县累计投入 3200 万元，完成绿化造林 8.11 万亩。3、维稳工作得到加强。深入推进公安“三基”工程建设，组织开展严打整治专项斗争，建设社会治安视频监控系统，切实加强重点地区、重点时段的巡逻防控，严厉打击和遏制各类违法犯罪，
3、全县刑事案件立案率比上年下降 2%，破案率提高 19 个百分点。坚持实行领导信访调处包案制度，完善人民调解网络建设，妥善处理好人民群众内部矛盾，到省、市集体越级上访批次和人次均大幅减少。深入开展安全生产、食品安全、打击走私、打假、打击非法传销等各项工作，社会持续和谐稳定。2.3 交通状况交通状况惠东东倚莲花山与海丰县相邻，西连惠阳市，南临南海，北接河源紫金县。全县总面积 3398 平方公里，下辖 12 个镇、1 个街道办事处和 4 个管委会，人口 71.3 万。县城距惠州机场 15 公里、惠州 38 公里、广州 180 公里、深圳 95公里、汕头 240 公里。（一）全县交通基础设施建设情况公
4、路现状：我县交通基础设施建设发展突飞猛进，公路覆盖面明显扩大，路网结构不断升级并逐步向农村纵深延伸。至 2007 年 10 月止，我县公路通车里程达 2073.458 公里,其中高速公路 62.70 公里，硬底化公路 1262 公里，三级以上公路 456.767 公里，公路密度达 58.66 公里/百平方公里，其中：国、省、县道和高速公路 519.4 公里，通行政村公路 980.7 公里，形成了以国、省、县道和高速公路为主干线“八纵十横”的格局。在建重点工程实施情况：为切实解决县城交通瓶颈问题，扩大县城规模，XX 县公安局经济适用房项目可行性研究报告第 16 页改善县城投资环境，县政府决定把环
5、城北路工程作为我县今年启动建设的“十大民心工程”之首进行建设，目前，工程进展顺利。（二）全县交通运力发展情况运力情况：全县共有 13 家客运企业，45 条客运线路，其中省际线路 7 条、市际线路 12 条、县际线路 4 条、县内线路 21 条。全县大型高级客车 118 辆、4932 个座位；出租的士 70 辆、350 个座位；公交线路 6 条，公交车 68 辆，2067 个座位；营运摩托车 1300 辆。全县年完成客运量 650 万人，年客运周转量 32500 万人公里。全县现有在册营运货车 2453 辆、总吨位 5830，其中大型货车 302 辆、2806 吨，危险货物运输车辆 7 辆。全县
6、完成年货运量 304 万吨，年货运周转量 46208 万吨公里。农村客运发展：随着镇通行政村公路硬底化的建设，路网不断向农村纵深延伸，按照国家鼓励发展乡村道路运输的政策，我局重点对镇特别是镇村之间客运市场进行科学规划，新开通了 9 条农村客运线路班车，投放车辆 31 台、座位 771 个，65%的行政村开通了班车。2.4 项目建设必要性项目建设必要性县城经济适用房是为切实解决惠东县公安局民警住房困难而开发建造的民心工程，在惠东县政府工作会议上把惠东县民警经济适用房建设纳入县城经济适用房建设。惠东县公安局有民警 1200 多人，住房困难问题一直困扰着县公安局，由于受区位限制，周边地区经济发展较快
7、，房价也随着周边地区的价格升高，由于惠东县经济发展缓慢，工资相对周边城市较低，造成民警买不起住房，具 2006年调查，有 90 多名民警长期租房、借房居住，600 多人住房存在困难，因此本项目为解决大部分民警的住宿问题的建设是必要的。XX 县公安局经济适用房项目可行性研究报告第 17 页第三章第三章 市场分析市场分析3.1 市场宏观政策调查市场宏观政策调查2008 年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长。从资金供
8、给总量来看，房地产资金在 2007 年第四季度达到一个顶峰，2008年较 2007 年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从 2007 年第四季度已经开始大幅下降，从 1-2 月份的 31.9%，降到 1-7 月份的 19.1%，下降了 12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求
9、的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。2008 年第一季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升 16.5%和 10.1%，土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，由 1-2 月份同比增长 35.8%。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓XX 县公安局经济适用房项目可行性研究报告第 18 页的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气
10、下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。央行 8 月中下旬在全国 50 个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来 3 个月打算买房的居民人数占比为 13.3%，分别比上季度和上年同期降 1.8%和 2.8%，创 1999 年调查开始以来最低水平。一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台2 月 4 日，中国人民银行、银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法 ，明确了经
11、济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3 月 3 日，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。3 月 21 日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知 ，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发
12、展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。【惠州市区 2008 年建经适(廉租)房 2893 套】2008 年 1 月 31 日，惠州市规划建设局公示了惠州市区 2008 年住房建设XX 县公安局经济适用房项目可行性研究报告第 19 页计划 。根据该规划，2008 年惠州市区计划建设经济适用（廉租）房 2893 套，加上 2007 年建设的 616 套，可解决市区 3509 户低收入家庭住房需求，占市区低收入家庭的 83%。3.2 房地产市场预测房地产市场预测2009 年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。（一）需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌” ，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调2009 年将延续 2008 年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行
