《毕业论文---城市房地产市场分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《毕业论文---城市房地产市场分析（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 本科毕业论文本科毕业论文题题 目目 城市房地产市场分析城市房地产市场分析 院院 （系）（系） 继续教育学院继续教育学院 专专 业业 建筑经济企业管理建筑经济企业管理 年年 级级 J0803J0803 学生姓名学生姓名 学学 号号 指导教师指导教师 二二一二一二 年年 二二 月月本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作所取本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全
2、意识到本声明的法律后果由本人承担。或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学位论文作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、保密 ，在_年解密后适用本授权书。2、不保密 。（请在以上相应方框内打“” ）学位论文作者签名： 日期： 年 月 日导师签名
3、： 日期： 年 月 日目录内容摘要1关 键 词1Abstract1Key words 1一、大中城市房地产市场对比分析一、大中城市房地产市场对比分析2（一）大中城市房地产市场特点2（二）大中城市房地产市场未来走势展望3二、中小城市房地产市场分析二、中小城市房地产市场分析4（一）人口基数的影响4（二）人口结构的影响4（三）市场环境的影响5（四）宏观调控的影响5（五）政府行为的影响5三、三、20122012年中国房地产市场趋势年中国房地产市场趋势6（一）针对房地产的宏观调控政策6（二）房地产市场格局将出现显著变化6（三）市场成交的态势6（四）土地供应将出现分化6（五）商品房价格将首次出现全国普降7
4、（六）市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势7（七）房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕7参考文献7致 谢81内容摘要内容摘要：近十年来，中国的房地产业爆炸式发展，无论是在大城市还是中小城市的经济发展中，房地产业都占据着非常重要的地位。房地产首先是一种商品，但这种商品有区别于普通商品的特殊固定属性，即一旦生产完成就只能存在于特定城市的特定位置，开发商不可能把甲地的房子拿到乙地去卖。在这一客观事实存在的前提下，随着各种条件的影响，不同地域、不同城市的房地产市场的发展速度及走向是不同的，在大城市与中小城市的房地产市场之间已经出现了非常显著的区别。关关 键键 词词：城市 房地产 发展 走势Ab
5、stractAbstract：Over the past ten years, China s real estate industry development explosion, either in a big city or small city economic development, real estate industry occupies a very important position. Real estate is one kind of commodity, but the goods are distinguished from ordinary commodity
6、special fixed attributes, namely once production can only exist in certain city location, developers may not have a house to another to sell. In this objective fact existences premise, with the influence of various conditions, different regions, different city real estate market development speed an
7、d trend is different, in the big city and small city real estate market has emerged between very remarkable distinction.KeyKey wordswords：City Real estate Development Trend23一、大中城市房地产市场对比分析一、大中城市房地产市场对比分析（一）大中城市房地产市场特点（一）大中城市房地产市场特点 （1 1）一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出）一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出全国商品房销售额主要集中在
8、一线城市和部分二线城市。其中，上海市商品房销售额在各大城市中居于首位，达到 4330 亿元；北京和杭州分列第二和第三位，销售额分别为 3260 亿元和 1512 亿元。苏州、重庆、成都、广州、深圳、天津和南京位居第四至第十。前三位城市销售额占 40 个大中城市的比重为 32.4%，占全国的比重为 20.7%；前十名城市销售额占 40 个大中城市的比重为 62.6%，占全国的比重为 39.9%。(图为 2011 年商品房销售额)（2 2）房地产开发投资：仍集中在一线城市和重庆沈阳等部分二线城市，但二三）房地产开发投资：仍集中在一线城市和重庆沈阳等部分二线城市，但二三城市增速明显快于一线城市城市增
9、速明显快于一线城市商品房销售的活跃促使房地产开发企业加大投资开发力度，重点城市开发投资额增速中位数为 17.4%。2011 年，重点城市中，除深圳、苏州和厦门房地产开发投资额同比下降外，其他城市均实现正增长。从区域分布来看，增速前十名的皆为二三线城市。其中，北海、西宁和武汉位居前三位，分别较 2010 年有所增长。一线城市除北京同比增长、深圳同比下降外，广州和上海增速均低于 10%。从投资规模来看，2010 年排名前十名的城市主要集中在一线城市和部分二线城市。其中，北京、上海和重庆位居前三位，开发投资额分别为 2338 亿元、1464 亿元和 1239 亿元。沈阳、成都、广州、武汉、天津、苏州
10、和杭州开发投资额分列第四至第十位。4（图为 2011 年房地产开发投资额）（3 3）房价）房价2010 年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅销售均价最高，分别达到 21944 元/平方米、21074 元/平方米和 20220 元/平方米；北京和广州紧随其后，分别为 19361 元/平方米和 11263元/平方米。而省会城市中昆明、西安、郑州、长沙和沈阳房价较低，住宅销售均价皆低于 5000元/平方米。（图为 2011 年住宅销售均价）（二）大中城市房地产市场未来走势展望（二）大中城市房地产市场未来走势展望未来2-3年，一线城市中的北京和上海在自住性和投资性需求的推动下，商品房销售金额仍将保持
11、较高水平。为了应对国际金融危机的巨大不利影响，中央政府实施了史无前例的宽松货币政策，突出表现在银行信贷和货币供应规模上，全年人民币各项贷款新增9.6万亿元。在当前的宏观经济大环境下，商品房仍将是资金追求保值增值的首选。大中城市，特别是一线城市中的北京、上海仍将是投资性资金的首选地。预计未来 2-3 年，北京、上海仍将在自主性需求和投资性需求的推动下，房地产市场继续较快增长，商品房销售面积和销售额仍将保持在较高水平，房地产开发企业投资额仍稳步上升。5二三线城市中的天津、成都、沈阳和合肥等城市由于当地房价收入比较低、市场辐射力强，以及土地价格偏低等特点，将成为开发企业特别是部分中小企业的重点关注区
12、域。一线城市北京、上海的土地出让价格大幅攀升。这不仅增加了在当地进行房地产开发经营活动的风险，而且使得北京、上海等一线城市逐渐成为少数资金实力雄厚的大型开发企业逐鹿的主战场。因此，拥有较大市场规模、发展前景广阔，并且地价相对较低的二三线城市将成为越来越多中小开发企业的战略市场。二、中小城市房地产市场分析二、中小城市房地产市场分析（一）人口基数的影响（一）人口基数的影响中国自改革开放以来，人口流动性日益增强，可流动人群的首选肯定是相对发达的大城市， 直接导致不同城市中人口基数有非常大的不同，中国一线城市的人口基数是千万级，而中小城 市中的人口基数只是十万级。人口基数对房地产市场最直观的影响是需求
13、总量的不同，有人可能会说大城市的需求总量是很 大，但供给总量也大呀。这个没错，但他们忽略了比例因素，由于土地资源的有限性，必然会 导致大城市中的房屋需求量与房屋供应量的比例小于中小城市。需求总量大还反映到房子的销售速度上，举个例子来说，在北京开发一个有3000户居民的小区， 只要房子不是特别烂，位置、户型、价格、营销等工作做到位，可能出现在一天内就全部卖完 的情况。但在中小城市中同样的小区，即使它做到最好，也可能需要一年左右的时间才能卖完。所以在中小城市里，做房地产开发项目时，产品推出的量不如节奏更重要，我们在项目开发决 策中，与其讨论应该推出多大的总量，不如讨论应该按一个什么样的节奏来推出，一定要保证 每期推出的量都不会太大，以适应中小城市中客户群总量小，而引起的销售速度慢的特点。（二）人口结构的影响（二）人口结构的影响大城市房地产市场的需求客户，其结构是相对连续的。收入水平上从高到吓人到低至离谱， 文化修养上从高雅到草根，审美观点上从欣赏欧美风格到死忠中国古典，可以说各种类型的人 都有很多，反映到对房产的需求上就是从别墅到砖瓦房，从欧式建筑到中式院落都有人需要。 在北京、上海、广州这些大城市就可以看出，瞎猫总能碰到死耗子，不管一个楼盘的地点有多 偏，定价有
