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1、核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目可行性研究报告项目可行性研究报告评估报告名称：评估报告名称：广州中山二路东山剧院地块项目可行性研究报告广州中山二路东山剧院地块项目可行性研究报告评估机构：评估机构：深圳市世联土地房地产评估有限公司深圳市世联土地房地产评估有限公司评估日期：评估日期：20082008 年年 5 5 月月 2626 日至日至 20082008 年年 6 6 月月 1010 日日9JWKffwvG#tYM*Jg利用外资平稳增长；市场价格持P.6续较快上涨居民收入稳步增长居民收入稳步增长 一季度，广州市城镇单位职工平均工资为 11198 元，同比增长 15.3%。城市居民人均
2、可支配收入为 7361 元，增长 5.8%。人均消费性支出 5202 元，增长 11.6%。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为 1735 元，增长 13.8%，快于消费性支出增速 2.2 个百分点，占消费性支出总额的 33.35%。农村居民人均现金收入为 3107 元，增长 12.9%。 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业3 月末，广州市城镇单位从业人员 219.67 万人，比上年末减少 4.02 万人，下降1.8。其中，第一、二、三产业从业人员分别为 0.
3、76 万人、98.93 万人和119.98 万人，分别比上年末下降 3.4、2.3和 1.4。城镇登记失业人员总数为 10.20 万人，失业人员再就业人数为 2.98 万人，再就业率为 29.20。利用外资平稳增长利用外资平稳增长一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为 6.47 亿美元，同比增长 7.9。服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用额为 4.53 亿美元，增长 11.5%。制造业外商直接投资实际使用额为 1.88 亿美元，下降 0.7%。市场价格持续较快上涨市场价格持续较快上涨一季度，城市居民消费价格总水平同比上升 7.1，其中消费品价格上升 9.
4、1%，服务项目价格上升 2.7%。农村居民消费价格总水平同比上升 12.7%，其中消费品价格上升 15.9%，服务项目价格上升 2.6%。食品类仍然是价格上升的主导因素。(3)(3)广州宏观经济分析小结广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商P.7业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。2008 年一季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有一定的下
5、滑；到 08 年 3 月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。2 2市场环境分析市场环境分析(1)(1)广州写字楼市场分析广州写字楼市场分析2007 年 1 月至 2008 年 4 月份，广州市批准预售的写字楼面积为 51.06 万平方米。在二级市场方面，07 年 1 月到 08 年 4 月的总交易量为 94.64 万平方米，交易均价为 11,472.39 元/平方米；三级市场总成交量为 31.46 万平方米，交易均价为 4,176.0
6、48 元/平方米。07 年 1 月到 08 年 4 月登记的写字楼租赁面积总共为 610.38 万平方米。以下为各个月份的具体数据：P.82007-2008 年 4 月广州市新增写字楼面积情况2.712.01006.4310.890.57009.814.24.632.64007.170246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月万平方米新增供应量从上图可以看出，广州写字楼放量都保持一定的间隔时间，一般每间隔两个月就会出现一段时间的写字楼集中放量。由上图可知，2007 年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼一手和二手成交量和成
7、交价时期时期新增供应量（万新增供应量（万）一手交易量（万一手交易量（万）一手交易价格一手交易价格（元（元/）二手交易量二手交易量（万（万）二手交易价格二手交易价格（元（元/）登记租赁面积登记租赁面积（万（万）2007 年 1 月2.717.74121522.7433132.432 月2.017.46108520.37552114.653 月03.17140600.71566037.234 月05.96109734.08452450.095 月6.4311.01127151.55503628.886 月10.898.7112673.2428253.117 月0.575.61132171.0346
8、1644.348 月07.65125292.4475452.459 月08.01129032.44383636.7610 月9.815.6284503.29473934.4411 月4.23.11112233.82233335.4112 月4.634.88101591.25395747.582008 年 1 月2.647.58103990.73614737.062 月02.59102362.84372518.343 月03.3280130.12271853.024 月7.172.23114330.93353934.59P.9格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。20
9、07-2008 年 4 月广州市写字楼一手市场交易情况7.747.463.175.9611.018.75.617.658.015.623.114.887.582.593.322.2312152108521406010973127151126713217 12529129038450112231015910399102368013114330246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月万平方米6000700080009000100001100012000130001400015000元/平方米一手交易量一手交易价格从上图可以看出，2007 年上半年广
10、州写字楼一手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，2007 年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显；同时，2008 年一季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。2007-2008 年 4 月广州市写字楼二手市场交易情况2.70.370.714.081.553.21.032.42.443.293.821.250.732.840.120.93433155215660452450364282461647543836473923333957614737252718353900.511.522.533.544.51月2月3月4月
11、5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月万平方米2000250030003500400045005000550060006500元/平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，2007 年二手写字楼成交量和价格P.10波动较大，2008 年一季度二手市场也处于低迷状态，4 月开始市场有所回暖。2007-2008 年 4 月广州市写字楼租赁市场情况32.4314.6537.2350.0928.8853.1144.3452.4536.7634.4435.4147.5837.0618.34
12、53.0234.5901020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月万平方米登记租赁面积据统计显示，2007 年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得10.5%的年度增长。此结果可以在上图得到验证，2007 年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，2007 年写字楼总租赁面积达到了 467.37 万平方米，2008 年前四月份租赁面积为 143.01 万平方米。目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价 100 元/月以上。广州市乙级写字楼以 300 平方米以下的小单位为主，主要分布在环市路和东风路
13、，租赁价约 80 元/月左右。20072007 年广州写字楼市场小结及年广州写字楼市场小结及 20082008 年展望年展望2007 年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，2007 年下半年及 2008 年一季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出一定的低迷在状态，成交量和成交价格都有一定程度的下滑。随着各种不利影响因素的逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市场的复苏成为必然。预期 2008 年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼的需求将保持稳定增长；不过 2008 年广州写字楼市场将面临大量供应的局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素
14、的影响，市场上整体租金水平将有一定压力，空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而P.11顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。(2)(2)广州动漫市场分析广州动漫市场分析动漫产业动漫产业目前，广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品） ，占全国动漫产值的 20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。广州动漫产业发展历程广州动漫产业发展历程1、年广州市网游动漫产业产
15、值达亿元人民币，从事网络游戏、动漫业务的企业有家，从业人员万人左右。其中，动画片制作和发行企业多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场份额。同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织、团体、学社多个。 2、2006 年， “YACA 动漫拉阔广州 06”将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广州(国际)动漫节暨 2006 年动漫网游嘉年华则将于 8 月 5 日至 8 日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌的“国家网络游戏动漫产业发展基地” 。3、2007 年， “国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区”成立，区内共有各类动漫游戏企
16、业 330 多家，其中产值上亿元的企业就有 10 多家，从事动漫游戏产业的高端技术人才超过 1,000 人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区的动漫游戏企业产品不仅占据了 50%的国内市场份额，还大量销往国际市场。据悉，在东南亚地区，凡是 2,000 平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制造的产品。如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度， “番禺制造”已成为国内动漫游戏产业的名牌产品。4、2008 年， 广州目前从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品） ，占全国动漫产值的 20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业P.12在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。5、2008 年，众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，
