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1、 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 投资性房地产公允价值项目 评估报告 共 1 册 第 1 册 评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司 评估报告编号：国融兴华评报字2014第 010085 号 评估报告日： 2014 年 03 月 25 日 评估报告目录 一、一、注册资产评估师注册资产评估师声明声明 第 1 页 二 、 评 估 报 告 摘要二 、 评 估 报 告 摘要 第 2 页 三、评估报告正文三、评估报告正文 1、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用 第 7 页 2、评估目的 第 10 页 3、评估对象和评估范围 第 10 页 4、价值类型及其定义 第 10 页
2、 5、评估基准日 第 10 页 6、评估依据 第 11 页 7、评估方法 第 13 页 8、评估程序实施过程和情况 第 14 页 9、评估假设 第 15 页 10、评估结论 第 15 页 11、特别事项说明 第 16 页 12、评估报告使用限制说明 第 17 页 13、评估报告日 第 19 页 四 、 附 件四 、 附 件 第 21 页 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允
3、价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 1 页页 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、 评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提
4、供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制， 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中
5、载明的假设、 限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743
6、第第 2 页页 上海五天实业有限公司基于财务报告目的 投资性房地产公允价值项目 评估报告摘要 国融兴华评报字【2014】第 010085 号 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者： 1、委托方及被评估单位皆为上海五天实业有限公司； 2、获取财务报告中投资性房地产公允价值信息的其他使用者； 3、除委托方外按照国家法律、法规明确规定的其他评估报告使用者。 二、评估目的：为满足上海五天实业有限公司基于财务报告目的需要，委托方拟确定投资性房地产的公允价值，本次评估的目的是对该经济行为涉及的上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产进行评估，为其确定投资性房地产公允价值提供参考。 三、
7、评估对象和评估范围：本次评估对象是单项资产价值，评估范围是上海五天实业有限公司在评估基准日拥有的 1 号楼、2 号楼、3 号楼(扩建综合楼)中作为投资性房地产的部分以及相对应的土地使用权， 1号楼建筑面积39,830.59平方米, 其中以出租为持有目的的建筑面积为 18,550.00 平方米，在会计核算上作为投资性房地产； 2 号楼建筑面积 48,143.62 平方米， 其中以出租为持有目的的建筑面积为 35,000.00 平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1 号楼和 2 号楼相对应的土地使用权面积 16,464.13 平方米；3 号楼(扩建综合楼)建筑面积为19,563.71 平方米，其
8、中以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38 平方米,公共配电间面积 52.06 平方米，地下部分建筑面积为 3,151.27 平方米，3 号楼(扩建综合楼)相对应的土地使用权面积 6,014.93 平方米，全部出租。 北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路
9、18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -51667811 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 3 页页 纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。 四、价值类型：市场价值 五、评估基准日：2013 年 12 月 31 日。 六、评估方法： 作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途
10、为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，上海五天实业有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园” 。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。根据以财务报告为目的的评估指南（试行） 的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。 综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。 收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。 评估模型如
11、下： 式中：P：评估值； Ri：未来第i年净收益； R:未来第 i 年以后每年等额净收益； n)r(r)r(iPni)nm(i)r(RR 11111北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心号北环中心 703 室室 电话：电话：010010- -516678
12、11 51667811 传真：传真：010010- -8225374382253743 第第 4 页页 r：采用的折现率； )r(i1：第i年的折现系数； m:评估基准日后资产尚可使用年限; n:净收益有变化的期限。 七、评估结论：截止评估基准日 2013 年 12 月 31 日上海五天实业有限公司委估的投资性房地产（1 号楼可出租面积、2 号楼可出租面积、3 号楼(扩建综合楼)可出租面积）账面价值 617,640,674.16 元，评估价值 645,542,270.65 元，评估增值 27,901,596.49 元，增值率 4.52%。 八、 评估结论使用有效期： 本评估结论使用有效期为自评
13、估基准日起 1 年，即从 2013 年 12 月 31 日至 2014 年 12 月 30 日止的期限内有效，超过 1 年有效期需重新进行评估。 九、对评估结论产生影响的特别事项： 1、纳入评估范围的投资性房地产房屋及无形资产土地使用权对应房地产权证编号：沪房地青字（2013）第 002424 号；登记日期为 2013 年 2 月 20 日；房地坐落于青浦区徐泾镇华徐公路 888 号；使用权来源：出让；用途：工业用地；地号：青浦区徐泾镇 3 街坊 17/5 丘；宗地面积：62,958.5 平方米；使用期限：2003年9月8日至2053年9月7日止。 地上房屋共7幢总建筑面积124,774.16
14、平方米。房屋建筑物全部为钢混结构，水、电、空调、消防等配套设施齐全。 2、 截止估价时点估价对象对应房地产权证编号： 沪房地青字 （2013） 第 002424号，其中房屋建筑物 4 幢（1、3、5、6 号）已抵押于中国银行股份有限公司上海市青浦支行，抵押面积 57,066.83 平方米，抵押期限为 2012 年 6 月 1 日到 2015年 6 月 1 日， 抵押金额为人民币贰亿壹仟壹佰叁拾贰万柒仟陆佰叁拾陆元整。 房屋建筑物 1 幢 （2 号楼） 已抵押于上海农村商业银行青浦支行， 抵押面积 48,143.62北京国融兴华资产评估有限责任公司北京国融兴华资产评估有限责任公司 上海五天实业有限公司基于财务报告目的上海五天实业有限公司基于财务报告目的 Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd. . 投资性房地产公允价值项目投资性房地产公允价值项目评估报告评估报告 办公地址：北京市西城区裕民路办公地址：北京市西城区裕民
