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1、目目 录录一、总 论1二、市场预测5三、建设规模与产品方案10四、选址方案13五、节能节水措施16六、环境影响评价19七、劳动安全卫生与消防22八、组织机构与人力资源配置24九、项目实施进度28十、投资估算28十一、融资方案31十二、财务评价33十三、社会评价34十四、风险分析36十五、研究结论与建议38十六、附图、附表41十七、组员评价55一、总一、总 论论一项目背景一项目背景1.1.项目名称:现代花园2.2.承办单位概况承办单位是 XX 房地产开发集团公司，注册资本 3000 万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售
2、、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念，开拓进取。XX 房地产开发集团公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现 XX 房地产集团的社会价值；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高 XX 集团人的工作生活质量；为股东创造回报-以长远利益回报 XX 集团股东。3.3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市 2001、2002 年国
3、民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（20002020 年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8） 武汉市市区基准地价（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料4.4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发
4、展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达 35 所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业
5、发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。二项目概况二项目概况1.1.拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.2.建设规模与目标自有资金为 3000 万元，现代花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积12.9 万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996户，规划总居住人口 31
6、87 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园” ，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，XX 集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美
7、的追求。让 XX 集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.3.主要建设条件1.1. 供水在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2.2. 雨水、污水排放武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。3.3. 供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4.4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000 千伏安。5.5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气
8、中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6.6. 电信本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831开设下属分局解决。4.4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 5002.61 万元，再加上房屋预售款，共投入总资金 14828.67 万元。本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加 1247.54 万元、所
9、得税 2346.21 万元、提取法定盈余公积金及公益金 857.43 万元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。5.5.主要技术经济指标技技 术术 经经 济济 指指 标标三问题与建议三问题与建议考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。项目单位数量占地总面积平方米总建筑面
10、积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米13000 居住居数户996 平均每户建筑面积平方米130 平均每户居住人数人3.2 容积率1.29 绿化率%45 住宅栋数栋45 平均层数层6.53 地下车库面积平方米4820 停车位个240二、市场预测二、市场预测一市场调查一市场调查据 2002 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2,住宅平均价格为 2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2 从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在 100m2 以下的占总量的 4%,住宅面积在 101-120 的占总量的 32%,121-140 占总量的 45%,141-160 的占总量的5%,161-180 占总量的 10%,180 以上的占总量的 4%。从以上统计结果看,120m2-140m2 的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占33%,承受总价格在 21-30 万之间的占 30.5%承受
