xx生活广场投资可行性研究报告38009

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1、专业好文档目 录目 录 1 一、 总论 2 1.1 项目简介 2 1.1.1 建设地点 2 1.1.2 项目现状 2 1.1.3 项目总体规划要求 2 1.1.4 项目建筑面积指标 3 1.2 项目法人概况 3 1.3 编制依据 3 1.4 项目建设的必要性 3 1.5 主要经济技术指标 4 1.6 结论 5 二、市场分析 5 2.1 上海房地产市场总体分析 5 2.2 商业用房市场分析 6 2.3 餐饮娱乐用房市场分析 9 2.4 办公楼市场分析 10 三、投资估算与资金筹措 12 3.1 投资估算说明 12 3.2 建设投资 13 3.3 资金筹措 13 3.4 资金使用计划 13 四、财

2、务效益分析 13 4.1 财务评价编制依据 13 4.2 基础财务数据与说明 13 4.3 销售收入预测 14 4.3.1 办公楼出售、出租收入 14 4.3.2 商场出售、出租收入 14 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 14 4.3.4 车位经营收入 15 4.4 项目的损益 15专业好文档前 言XX 广场项目基地位于 XX 路、XX 路交叉口西南角，原属 XX 配售中心有限公司所有， 2002 年 9 月上海 XX 建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件 1） ，并获 得了该地块的房地产权证。根据 XX 区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣 XX 商业， 上海 XXX 建

3、材配送有限公司研究决定将原 XXX 商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、 餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海 XX 建材配送有限公司专门成立了项目公司 上海 XX 房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约 2 亿 人民币，拟转让 40-60%项目股份，转让价格在 2 亿人民币左右。一、 总论1.1 项目简介 1.1.1 建设地点 XX 广场（暂名）项目，项目地块位于 XX 路以南、XX 路以西、XX 路 XX 以北、XX 路 兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为 5.92 公顷（以实测为准） 。项目具体位 置见附件。 1.1.2 项目现状 动拆迁工作已经完成

4、，目前正在进行规划方案的报批。 1.1.3 项目总体规划要求 项目占地面积 59184 平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸 区，土地使用年限为 50 年，规划容积率为 3.9,建筑密度 38%，绿化 25%。1.1.4 项目建筑面积指标 XX 广场项目从功能上分为三部分，裙楼 14 层为商业用房；裙楼 5、6 层及一栋 12 层小 高层的 712 层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的 724 层部分为办公楼。整个项目总建 筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为 92391 平方米。按功能分： 商业建筑面积为 80827 平方米，餐饮娱乐建筑面积为 589

5、83 平方米，办公建筑面积为 91008 平方米，地下停车、设备用房面积为 92391 平方米。基地容积率 3.9，建筑密度 37.84，绿化率 25，机动车停车泊位 922 辆，非机动车泊位 6469 辆。1.2 项目法人概况 XXXXXXXXXX1.3 编制依据 本项目可行性报告根据 XXX 投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规和 XX 区规 划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供 科学的决策依据。1.4 项目建设的必要性1.4.1 符合 XX 区发展规划要求 XX 区是上海中心城区之一，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及上海通往 西

6、北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入 90 年代，XX 区步入持续快速发专业好文档展阶段，各项事业取得了历史性的成就。 “九五”期间，XX 区的主要经济指标年均增速达 15%以上，实现了五年翻番，物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。 为了进一步发展 XX 经济，XX 区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象” 的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布 局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进“十个一批”支撑 体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之 成为对内贸易

7、的“经济高地” ； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基 本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、 宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 本项目拟建的 XX 广场充分体现了 XX 区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服 务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规 模大、设计思想先进，本项目的建设将推动 XX 区新一轮发展规划的实施。1.4.2 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据 XX 路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了 XX 超市、 XX、XX 小商品市场、XX 市

8、花卉交易中心、XX 路 XX 休闲商业街和 XXXXX 龙家具装 饰市场，即将进行建设的项目有 XX 商业广场等，地区总商业面积超过 70 万平方米。 本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大 大提高了 XX 路商业中心的水平和规模，丰富了 XX 路商业中心的商业业态，对提升该区 域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。1.5 主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 基地面积 59184 平方米 总建筑面积 平方米 其中： 地上建筑面积 平方米商业部分 80827 平方米办公部分 91008 平方米餐饮娱乐部分 58983 平方米 地下建筑面积 923

9、91 平方米 容积率 3.9 建筑密度 38 % 绿化率 25 % 机动车停车泊位 922 辆 非机动车停车泊位 6469 辆1.6 结论 项目基地位于 XX 路、XX 路交叉口西南侧，其南面为 XX 超市、西面为规划中的 XXX 商 业广场，位于 XX 区政府规划建设的 XX 商务中心，符合 XX 区对该地块的发展规划。此 外，对原 XX 商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商 的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该地区的经济发展。而且，本项目 可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批

10、公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐专业好文档全，建设条件成熟。 周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。 经估算，XX 广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为 42.14%，财务效益较好。二、市场分析 XX 广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析上海市及 XX 区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房 产的市场定位。2.1 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。 2003 年房地产增加值占全市 GDP 的比重达到 7.4%，超过“7%”这一上海房地产业

11、“十五” 期间的目标值，同时房地产开发投资达到 901 亿元,同比增长 20.3%，占全市固定资产投资 的 37%。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有 关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供 需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍处于持续健康的 发展态势。 #61618;供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2003 年新增经营性用地 3191 公顷，可建商品住房面积达 4048 万平方米，商品房新开工面积 3135 万平方米，商品房施 工面积为 826

12、8 万平方米。2004 年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的 需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房 等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过 2000 万平方米。因此，仍将呈现供需 基本平衡，供略大于求的发展态势。 #61618;商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价 商品住房建设的不断推进，2004 年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近 70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。 #61618; 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结

13、构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将 趋于平缓。2004 年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年 内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于 居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。 总之，2004 年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向 平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将超过 2000 万平方米； 房地产增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%9%左右。2.2 商业用房市场分析 2003 年是上海商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资

14、 上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前 的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之 间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速 度。 到 2003 年，上海商铺总保量为 1780 万平方米，其中：中心城区约 300 万平方米，约占居专业好文档住物业的 14.4；中心市区约 800 万平方米，约占居住物业的；外围区域约 520 万平 方米，约占居住物业的。 黄浦区在 2003 年 7 月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的同一楼层 划小零销售。这一政策的出台将对市场产

15、生一定的影响，也是上海商业用房开发类型变化 的一个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统一，有关限制措施出 台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海某些市场空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。今年下 半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这一矛盾将更为突出。预计一些房 地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导 致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了 许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位 和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体 租价微调、售价起稳的局面。XX 区近年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心，形成了有色金 属、汽车、化工、农副产品等 100 余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业 中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。该区的市场群落建设于 80 年代末，主要以农副产品、水果、有色金属、塑料化工为主， 现在已逐步成为以现代化大型配货、销售中心为主体的物贸基地。随着近几