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1、1第一章 房地产基本知识一、建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。二、房屋的建筑面积：是指建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在 2.2 米以下的技术层不计算建筑面积。三、房屋的基底面积：是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。四、容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较
2、低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过3。五、建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。六、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。七、得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比，也称之为“K”值。2套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积八、建筑密度：是指在一定用地范围内，所有建筑物的基底面积与用地面积之比。在居住区规划中
3、，建筑密度通常指居住建筑密度。一般情况下，平均建筑层数越高，建筑密度越低。九、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于 2 米的土地。十、绿地率：是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%） 。在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于 8 米，面积不小于 400 平方米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积的 70% （含水面） ，至少要有1/3 的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5 米和道路边线 1 米以内的用
4、地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入。绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到 3 米的神度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府关注的就是绿地率这一指标。一个良好的居住小区，绿地率应不低于 30%。十一、绿化覆盖率：是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%） 。3与绿地率的区别是绿地率的各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等，而这里的绿地则范围更广，只要有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时会较高。在开
5、发商销售楼盘的时候，他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。而对于消费者来说，有草的环境总比满地铺地砖的广场环境更惬意吧？十二、成套房屋的套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成。十三、套内房屋使用面积：是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。十四、套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支
6、撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。十五、套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。十六、房屋的共有建筑面积：4是指个产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。十八、房屋的公用建筑面积：是指建筑主体内、户
7、门以外可使用的面积，包括层高超过 2.2 米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、北斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。每户（每单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=（应分摊公用建筑面积/各套（单元）建筑面积之和）X 各套（单元）建筑面积。十九、购房的建筑面积：包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。二十、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场
8、地。停车场面积小型汽车按每车位 25 平方米计算，自行车按每车位 1.2 平方米计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位 40 平方米计算，自行车按每车位 1.8平方米计算。二十一、土地使用权出让：是指上海市政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的年限按下列用途确定：51.居住用地七十年；2.工业用地五十年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4.商业、旅游、娱乐用地四十年；5.综合或其他用地五十年，另外，加油站、加气站用地为二十年。二十二、房地产权利人：是指依法享有土地使用权、房屋所有权
9、的自然人、法人和其他组织。二十三、房地产所有权：是指房屋所有人在法律规定的范围内对属于他的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房产所有权属于直接管理购房者购买的房产并具有排他性。二十四、房地产产权：是指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。二十五、房屋的占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占
10、有、使用权让渡给承租人来行使。二十六、房屋的使用权：是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。6二十七、房屋的收益权：是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。二十八、房屋的处分权：是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。二十九、按揭与抵押的区别：（一）在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下：1.按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不
11、变更所有关系，因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。2.目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。（二）在目的和运作上的区别：1.按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。2.在借款目的上，
12、按揭人的目标指向和按揭物是同一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵7押物，而是为了其他的目的的借款。3.运作上的区别：房地产抵押：应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序：在抵押人先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。4.抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱” ；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取
13、得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主作中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人” 。第二章 科技地产基本知识一、科技地产介绍从地产开发的发展历程来看，科技地产是一种全新的、具有生命力的开发模式，代表了未来的综合地产的开发运营发展方向。科技地产是高新技术产业和地产结合的产物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，以高科技园为载体，通过产业提升、优化区域产业结构。科技地产通过高科技园区吸纳高新技术产业，通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动。“科技地产高新技术产业
14、新城” 。科技地产中的“科技”主要指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如 IT 研发、软件行业、8工业设计、创意产业等等。其特点是人才、技术、资金的高度密集，完全区别于传统制造工业园的劳动力密集。从科技地产的地产载体表现形式来看，主要包括高科技孵化器（创业中心） 、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足“吃住行娱乐购”等综合配套生活休闲娱乐区域。产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环，形成区域发展的两轮驱动模式。集团介绍北京科技园建设（集团）股份有限公司是 1999 年为实施
15、科教兴国战略，落实国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复成立的。受北京市政府委托，集团承担中关村重点园区及配套设施的开发建设与管理，是一家以科技地产为龙头、商业地产、住宅地产协同发展，按照现代企业制度组建的大型国有企业集团，拥有 2 家分公司、10 家控股公司和全资子公司、4 家参股公司；截至 2011 年 5 月底，集团总资产为156 亿元，连续四年被评为中国房地产百强企业，2009 年被授予中关村科技园区建设二十年突出贡献奖、中国自主创新杰出贡献奖和中国最具影响力企业。北科建集团始终坚持以建设世界一流科技园区为己任，以服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化为使命，秉承“社会效益为首，
16、经济效益为本”的经营理念，高品质规划，高速度建设，高效益经营，高水平管理，先后打造了中关村西区城市功能区，中关村软件园、中关村生命科学园等高科技专业化园区，展现了中关村科技商务核心区和高端产业功能区的崭新形象，成为推动首都经济社会发展和高新技术发展的强大引擎。9青岛公司2010 年 8 月 6 日，北科建集团与青岛大荣置业共同注资 3 亿元人民币成立青岛蓝色科技园发展有限责任公司，其中北科建集团占 80%的股份，大荣置业占 20%。青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司是北京科技园建设（集团）股份有限公司根据科技地产战略布局在青岛地区投资的一家重要的子公司，其主要任务是依托北科建集团在北京中关村地区近十年来的园区规划、开发、建设和运营的经验，致力于在青岛高新区规划建设青岛蓝色生物科技产业园。二、科技地产运作的四个环节第一是商业开发，第二是产业招商，第三是产业服务，第四是资产管理。这四个环节才能完成一个科技地产项目整体的运作过程。这四个环节，商业开发是房地产商的基本功底（包括：盖房子、做园区规划和设计） 。产业招商针对科技型、创新型企业进了园区以后，园区开发商，社会化的合作伙伴，当地
