华润置地产品线景观产品标准与成本关系思考

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1、Copyright by CRLAND All rights reserved. 1 华润置地有限公司 产品线景观产品标准与成本关系思考 华润置地华润置地 设计管理部设计管理部 二零一二年二零一二年 四月四月 Copyright by CRLAND All rights reserved. 2 华润置地有限公司 景观成本 景观成本分级 与 产品线 关系 ？ 产品线下景观成本对应的产品标准分级？ Copyright by CRLAND All rights reserved. 3 华润置地有限公司 景观成本？ 景观在开发成本、项目售价中的关系 景观可售成本与景观的溢价体现 Copyright b

2、y CRLAND All rights reserved. 4 华润置地有限公司 0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本土地成本 土建成本土建成本 外立面成本外立面成本 二装成本二装成本 景观成本景观成本 室内精装室内精装 誉峰 上海星河湾 北京御园 上海华府天地 杭州公元沐桥 杭州悦府 金悦湾 园林景观成本明显低于其他主要成本构成项，景观成本占项目园林景观成本明显低于其他主要成本构成项，景观成本占项目 开发成本开发成本（含土地成本）的平均比重不大于的平均比重不大于3%3%。 园林景观园林景观 * 数据分析来源：成都大区增值服务部 景观在开发成本、项目售价中的关系 Copyri

3、ght by CRLAND All rights reserved. 5 华润置地有限公司 从置地各产品线项目分析，景观成本占建安成本的平均比重约从置地各产品线项目分析，景观成本占建安成本的平均比重约 为为4%4%- -5%5%左右，占售价比重平均值约为左右，占售价比重平均值约为1%1%。 华润置地住宅产品线华润置地住宅产品线 景观成本景观成本- -售价售价 复核复核测算表测算表 产品线细分产品线细分 项目与分期项目与分期 分期开发成本分期开发成本 （元/平米） 景观可售成本占比景观可售成本占比 平均售价平均售价 （元/平米） 景观售价占比景观售价占比 居住改善居住改善 城市改善（南）城市改善

4、（南） 合肥幸福里合肥幸福里B2B2区区 2646 6.03%6.03% 8500 1.88%1.88% 合肥幸福里合肥幸福里B3B3区区 2646 2.98%2.98% 7950 0.99%0.99% 合肥紫云府合肥紫云府 2881.55 3.53%3.53% 7000 1.45%1.45% 品质追求品质追求 城郊品质（北）城郊品质（北） 唐山橡树湾1期* 4980.02 2.31%2.31% 10430.3 1.10%1.10% 唐山橡树湾2期* 4189.45 4.98%4.98% 12796.6 1.63%1.63% 城郊品质（南）城郊品质（南） 福州橡树湾福州橡树湾1 1期期 383

5、8 15.47%15.47% 26699 2.22%2.22% 福州橡树湾2期* 10175 2.15%2.15% 13000 1.68%1.68% 厦门橡树湾1期B标* 3008 3.48%3.48% 11000 0.95%0.95% 高端置业高端置业 万象高端（北）万象高端（北） 合肥凯旋门1期* 4800 2.34%2.34% 9500 1.18%1.18% 万象高端（南）万象高端（南） 深圳华润中心幸福里深圳华润中心幸福里 9898 1.42%1.42% 40000 0.35%0.35% 南宁华润中心幸福里1期* 7879 2.10%2.10% 23500 0.700.70% % 景观

6、在开发成本、项目售价中的关系 Copyright by CRLAND All rights reserved. 6 华润置地有限公司 景观单方造价景观单方造价 指以景观实际建造的占地面积为单位（指以景观实际建造的占地面积为单位（M2M2）的造价）的造价 例：例：500500元元/ /平米平米 景观造价折合可售建筑单方的比例景观造价折合可售建筑单方的比例 例：以容积率为例：以容积率为2.52.5的项目，通常建筑密度为的项目，通常建筑密度为30%30%，景观单方造价为，景观单方造价为500500元元/ /平米，折平米，折合可售建筑面积为合可售建筑面积为140140元元/ /平米，景观造价占可售成本

7、比重为平米，景观造价占可售成本比重为0.280.28，所带来的溢所带来的溢 价比接近价比接近1 1：4 4。 从景观单方造价占可售成本的比例看，景观能带来良好的溢价从景观单方造价占可售成本的比例看，景观能带来良好的溢价 效果。效果。 C C景观单方造价景观单方造价 X = X = C C景观单方可售成本景观单方可售成本 景观可售成景观可售成 本占比系数本占比系数 景观可售成本与景观的溢价体现 Copyright by CRLAND All rights reserved. 7 华润置地有限公司 景观成本分级 与 产品线 关系？ 景观成本敏感度主要影响因素 各产品线景观成本的分配依据 Copyr

8、ight by CRLAND All rights reserved. 8 华润置地有限公司 由建安成本敏感性分析看，景观产品标准的提高对单方成本的由建安成本敏感性分析看，景观产品标准的提高对单方成本的 影响也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在影响也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在800800元元/ /平米平米 以上以上的景观成本标准。的景观成本标准。 园林景观园林景观 * 数据分析来源：工程管理部 景观成本敏感度主要影响因素 Copyright by CRLAND All rights reserved. 9 华润置地有限公司 容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目（如居住改善类

9、产品）景观可售成本占比较容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目（如居住改善类产品）景观可售成本占比较 低；容积率不高，建筑密度也相对较低的多层或低层项目（如郊区高端、城郊品质）的低；容积率不高，建筑密度也相对较低的多层或低层项目（如郊区高端、城郊品质）的 景观可售成本占比则高企；景观可售成本占比则高企； 容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。 产品线细分产品线细分 项目与分期项目与分期 容积率容积率 建筑密度建筑密度 景观单方成本景观单方成本 （元/平米） 景观可售成本转化景观可售成本转化 系数系数 景观单方可售成本景观单方可售成本 （元

10、/平米） 分期开发成本分期开发成本 （元/平米） 景观可售成本景观可售成本 占比占比 平均售价平均售价 （元/平米） 景观售价占比景观售价占比 城市改善（南）城市改善（南） 合肥幸福里B2区 1.95 20.00% 389 0.41025640.4102564 159.5897436159.5897436 2646 6.03%6.03% 8500 1.88%1.88% 合肥幸福里B3区 4.24 21.80% 427 0.1844340.184434 78.7533018978.75330189 2646 2.98%2.98% 7950 0.99%0.99% 合肥紫云府 4.22 22.00%

11、 550 0.18483410.1848341 101.6587678101.6587678 2881.55 3.53%3.53% 7000 1.45%1.45% 城郊品质（北）城郊品质（北） 唐山橡树湾1期* 3.65 16.00% 500 0.2301370.230137 115.0684932115.0684932 4980.02 2.31%2.31% 10430.3 1.10%1.10% 唐山橡树湾2期* 1.85 22.84% 500 0.41708110.4170811 208.5405405208.5405405 4189.45 4.98%4.98% 12796.6 1.63%1

12、.63% 城郊品质（南）城郊品质（南） 福州橡树湾1期 0.620.62 22.74%22.74% 476.4476.4 1.2461291.246129 593.655871593.655871 3838 15.47%15.47% 26699 2.22%2.22% 福州橡树湾2期* 2.55 10.87% 625 0.34952940.3495294 218.4558824218.4558824 10175 2.15%2.15% 13000 1.68%1.68% 厦门橡树湾1期B标* 3.47 31.50% 530 0.19740630.1974063 104.6253602104.6253

13、602 3008 3.48%3.48% 11000 0.95%0.95% 万象高端（北）万象高端（北） 合肥凯旋门1期* 4.21 21.15% 600 0.18729220.1872922 112.3752969112.3752969 4800 2.34%2.34% 9500 1.18%1.18% 万象高端（南）万象高端（南） 深圳华润中心幸福 里 7.77.7 20.00%20.00% 13491349 0.10389610.1038961 140.1558442140.1558442 9898 1.42%1.42% 40000 0.35%0.35% 南宁华润中心幸福 里1期* 6.26.

14、2 17.00%17.00% 1234.481234.48 0.1338710.133871 165.2610323165.2610323 7879 2.10%2.10% 23500 0.70%0.70% 景观成本敏感度主要影响因素 Copyright by CRLAND All rights reserved. 10 华润置地有限公司 不同产品线之间，因产品类型不同不同产品线之间，因产品类型不同（容积率、建筑密度）景观的成本景观的成本 敏感度存在差异。敏感度存在差异。 各产品线下景观的成本敏感度差异，是否会形成产品决策的差各产品线下景观的成本敏感度差异，是否会形成产品决策的差 异，并作为景观

15、成本分配及产品标准分级的依据。异，并作为景观成本分配及产品标准分级的依据。 各产品线景观成本的分配依据的思考各产品线景观成本的分配依据的思考 各产品线景观成本的分配依据 Copyright by CRLAND All rights reserved. 11 华润置地有限公司 C C景观单方造价景观单方造价 X X = = C C景观单方可售成本景观单方可售成本 可售成本可售成本 占比系数占比系数 建安成本建安成本 产品售价产品售价 产品策略产品策略 标准细分标准细分 成本、售价成本、售价 占比关系占比关系 % 通过分析景观造价对可售成本的影响程度，思考各产品线景观通过分析景观造价对可售成本的影响程度，思考各产品线景观 单方造价的分配，提供目标成本限额的决策依据。单方造价的分配，提供目标成本限额的决策依据。 各产品线景观成本的分配依据 Cop