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1、北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告报告北京市崇文区北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告投资项目可行性研究报告北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产联盟投资顾问有限公司北京首佳房地产联盟投资顾问有限公司二二七年七月七年七月目目 录录第一章 总 论 1 1 一、项目概况一、项目概况 1 二、项目建设单位概况二、项目建设单位概况 5 三、项目建设的必要性三、项目建设的必要性 6 四、可行性研究报告编制的依据四、可行性研究报告编
2、制的依据 6 五、可行性研究报告编制的假设和说明五、可行性研究报告编制的假设和说明 7 六、可行性研究报告编制单位和编制人员六、可行性研究报告编制单位和编制人员 8第二章 项目投资环境分析 9 9 一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 9 二、崇文区城市功能定位二、崇文区城市功能定位 11第三章 北京市房地产市场分析 1313 一、北京市房地产市场综合分析一、北京市房地产市场综合分析 13 二、北京市普通住宅市场分析二、北京市普通住宅市场分析 15 三、北京市公寓市场分析三、北京市公寓市场分析 17 四、北京市写字楼市场分析四、北京市写字
3、楼市场分析 18 五、北京市商业房地产市场分析五、北京市商业房地产市场分析 19第四章 项目区域房地产市场分析 2121 一、崇文区房地产市场分析一、崇文区房地产市场分析 21 二、项目区域住宅市场分析二、项目区域住宅市场分析 23 三、项目区域公寓市场分析三、项目区域公寓市场分析 26 四、项目区域写字楼市场分析四、项目区域写字楼市场分析 27 五、项目区域商业市场分析五、项目区域商业市场分析 28 六、项目与同类竞争项目的比较六、项目与同类竞争项目的比较 30 七、项目七、项目 SWOT 分析分析 33第五章 项目设计方案及市场定位 3535 一、项目设计方案一、项目设计方案 35 二、项
4、目客户定位二、项目客户定位 36 三、价格定位三、价格定位 37第六章 项目基础设施状况 3939 一、市政道路一、市政道路 39 二、给排水管道二、给排水管道 39 三、供电三、供电 39 四、通讯四、通讯 39 五、天然气五、天然气 39 六、供热六、供热 39第七章 项目投资估算和筹资评价 4040 一、总投资估算一、总投资估算 40 二、资金筹措及分年度使用计划二、资金筹措及分年度使用计划 45第八章 项目财务效益指标的计算和分析 4747 一、项目财务效益预测一、项目财务效益预测 47 二、现金流量和财务指标分析二、现金流量和财务指标分析 49 三、不确定性分析三、不确定性分析 50
5、第九章 结论与建议 5252 一、结论一、结论 52 二、建议二、建议 52附 表 5353附 件 6060第一章第一章 总总 论论一、项目概况一、项目概况（一）项目名称（一）项目名称 广渠门外南街危改项目（二）项目单位（二）项目单位 北京鑫阳房地产开发有限公司（三）项目位置（三）项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。（四）项目用地（四）项目用地 根据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（200
6、2）1044 号】、关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1348 号】，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。2004 年 4 月，北京市发改委及建委下发关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函（2004）150 号】，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。2005 年 3 月 24 日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了 A 区、B区用地的北京市国有土地使用权出让合同【京地处（合）字（2005）0177号、0176 号】，合同地价款分别为 12090.85 万元及 7
7、230.45 万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006 年 5 月 12 日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划许可证【2006 规（崇）地字 0007 号】，项目总用地面积为.74 平方米，总建设用地面积为 87407.485 平方米，代征道路用地为 35649.093 平方米，代征绿化用地为 3656.162 平方米。2006 年 6 月 1 日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函【2006 规复函字 0267 号】，项目总建筑规模为平方米，其中地上建筑面积为平方米，建筑高度 10-80 米,机动车位 22
8、77 个，户数 3478 户，建筑高度不超过 80 米，容积率 4.71，绿地率 20.2%，自行车停车位 9993 辆。2006 年 10 月 9 日，项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复【京政房地字（2006）150】，2006 年 10 月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第 150 号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006 年 12 月 21 日，项目建设单位取得项目 A 区用地国有土地使用权证【京崇国用（2006）第 0070
9、 号】，土地使用权面积为 29964.03 平方米。2006 年 12 月 31 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2006 规（崇）建字 0083 号】，C2 回迁住宅楼建筑面积 41190 平方米，C3 回迁办公楼建筑面积 21257 平方米，C 区地下车库建筑面积 6034 平方米。2007 年 1 月 18 日，项目建设单位取得项目 B 区用地国有土地使用证【京崇国用（2007 出）第 00008 号】，土地使用权面积为 20583.13 平方米。2007 年 2 月 9 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0005 号
10、】，D1 回迁住宅楼建筑面积 17608 平方米。2007 年 2 月 15 日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007 规复函字 0070 号】，项目总建筑面积为平方米，其中地上平方米（住宅建筑面积平方米，配套公建 14700 平方米，其他公建建筑面积 96200 平方米），总户数 3629 户。建筑高度不超过 80 米，容积率 4.7，绿化率 20.2%，机动车停车 2309 辆，自行车停车位 10449 辆。2007 年 2 月 16 日，项目建设单位取得 C2 回迁住宅楼等 3 项建筑工程施工许可证【2007 施建字 0254 号】。2007
11、 年 3 月 20 日，项目建设单位取得 D1 回迁住宅楼建筑工程施工许可证【2007 施建字 0367 号】。2007 年 4 月 16 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0016 号】，B 区地下车库建筑面积 16760 平方米，B 区地下室建筑面积 2400 平方米。2007 年 4 月 27 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0019 号】，B5 商品住宅楼建筑面积 15964 平方米。2007 年 5 月 18 日，项目建设单位取得 B 区地下车库等 2 项建筑工程施工许可证【2007 施建字
12、 0743 号】。2007 年 5 月 28 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0023 号】，D3 回迁住宅楼建筑面积 55562 平方米。2007 年 5 月 30 日，项目项目建设单位取得 B5 商品住宅楼建筑工程施工许可证【2007 施建字 0808 号】。2007 年 6 月 19 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0026 号】，回迁小学建筑面积 10160 平方米。2007 年 7 月 4 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0028 号】，B6
13、 幼儿园建筑面积 2590 平方米。2007 年 7 月 5 日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0030 号】，A6 商品住宅楼建筑面积 21257 平方米，A8 商品住宅楼建筑面积 21257 平方米，A7 非配套商业建筑面积 15186 平方米，A 区 2#地下车库建筑面积 7258 平方米, A9 东侧地下室建筑面积 1422 平方米, A10 地下室建筑面积 3990 平方米。（五）交通与环境（五）交通与环境1 1、交通状况、交通状况项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有 23、52、715、72
14、1、754、800、821、907、957 路等多条公交线路通过，交通出行便捷。2 2、环境、环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。（六）项目现状（六）项目现状 项目目前已完成拆迁工作，B、C、D 区已开始施工。（七）开发内容（七）开发内容 根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007 规复函字 0070 号】和建设工程规划许可证【2006 规（崇）建字0083 号，2007 规（崇）建字 0005 号、0007 号
15、、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号、0028 号、0030 号】，本项目建设内容如下表所示：表表 1-11-1：广渠门外南街危改项目规划内容明细表：广渠门外南街危改项目规划内容明细表 单位：平方米建筑面积建筑面积 区块区块建筑编号建筑编号规划内容规划内容 地上地上地下地下办公47479底商6312A1、A2写字楼地下9216公寓30610底商2999A3商住地下4044住宅42594底商7716A678商住地下7492地上14741A、BA5、A9、A10商业 地下8736地上2690 B1会所 地下2400地上83453B2、B3、B5住宅 地下12285地上1680
16、B6幼儿园 地下910AD1、AD2、BD地下车库（1518 个车位）45919小计小计9100291002C1非配套商业1746C2回迁办公及住宅364424748C3回迁办公36971827C4回迁骨科医院47201800CD 地下车库（130 个车位）6034D1回迁住宅（首层配套商业和办公）143083300D2回迁住宅（局部为商业和物业用房）497346630D3回迁住宅（局部为办公及物业用房）497105852D4非配套商业1202540D5回迁小学教学楼51605000D6市政站160DD 地下车库（618 个车位）23000D8办公3955714C、D小计小计5944559445合计合计（八）项目实施进度计划安排（八）项目实施进度计划安排 根据开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：A 区：2007 年 8 月 20 日 开工2007 年 11 月 1 日
