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1、1广广东东房房地地产产市市场场分分析析报报告告一、社会经济环境一、社会经济环境一季度完成国内生产总值 7194.35 亿元，比上年同期增长 10.5%，增幅同比回落 2.5 个百分点。全社会固定资产投资 1735.56 亿元，同比增长 18.3%，增幅同比回落 0.7 个百分点。城镇居民人均可支配收入 5745.41 元，增长 9.5%，扣除物价上涨因素影响，实际增长1.9%。二、基础数据分析二、基础数据分析（一）房地产投资 1、完成开发投资一季度，广东房地产完成开发投资 558.77 亿元，增长 36.86%，与上年同期增长幅度相比，增幅同比增加 8.72 个百分点，房地产投资增长幅度较快。
2、房地产投资占固定资产投资比重为 32.2%，增幅同比增长 4.38 个百分点。 （见表 1） 。表 1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP 比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP 比重2007 年 1 季度5559817526354331.52%20.22%6.37%2008 年 1 季度6149121845468835.53%21.46%7.62%全 国 同比增长(%)10.624.6432.34.01 百分点1.24 百分点1.25 百分点2007 年 1 季度6510.721467.56408.2922.5
3、4%27.82%6.27%2008 年 1 季度7194.351735.56558.7724.12%32.2%7.77%广 东 同比增长(%)10.518.336.861.58 个百分点 4.38 个百分点 1.5 个百分点在各种用途房地产开发投资中，住宅增长 45.48%，增幅同比增加 22 个百分点；商业营业用房增长 17.52%，增幅同比增加 11 个百分点；其它投资增长 28.86%，增幅同比下降36 个百分点。办公楼投资同比下降 14.41%，与上年同期增幅 34.18%形成鲜明的反差。数据表明，一季度住宅投资成为房地产投资的热点（见表 2） 。表 2 按用途完成开发投资数据表 单位
4、：万元完成投资住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资2007 年 1 季度22008 年 1 季度同比增长(%)36.8645.48-14.4117.5228.86同比增幅8.72 个百分点 22 个百分点 -48.59 个百分点11 个百分点-36 个百分点2、开发资金来源房地产开发到位资金 926.91 亿元，同比增长 25.35%，增幅同比增加 3 个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。其它（订金、预付）资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映市场交易偏冷（见表 3） 。表 3 房地产资金来源基础数据
5、表 单位：万元国内贷款外资自筹其它（订金、预付）本年到位资 金金额%金额%金额%金额%2007 年1 季度739.44172.6323.3525.93.5225.630.51315.342.642008 年1 季度926.91256.0927.6313.641.47331.4335.76325.7635.14同比增长(%)25.3548.354.28 个百分点-47.34-2.03 个百分点46.915.25 个百分点3.32-7.5 个百分点从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降 8.29%，房地产开发资金有所紧张（见表 4） 。表 4 房地产到位资金占房地产开发资金的比重年 度
6、房地产到位资金（亿元）房地产开发资金（亿元）到位资金占房地产开发资金的比例增长（%）2007 年 1 季度739.44408.291.811-2008 年 1 季度926.91558.771.661-8.29（二）土地购置与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长 74.24%，增幅同比增加 27.64 个百分点；购置金额增长 28.62%，增幅同比减少 55.64 个百分点。购置单价同比下降26.16%。 （见表 5） 。表 5 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万 m23（三）商品房建设商品房施工面积、新开工面积同比分别增长 32.13%、35.83%，增幅同比分别增加15.59 和
7、20.75 个百分点。竣工面积与上年同期增幅-12.21%相比，增长速度较大，多增加竣工面积 283 万平方米。商品住宅施工面积同比增长 33.58%，竣工面积同比增长43.51%；竣工面积与上年同期增长-17.17%相比，增幅很大，住宅市场供应充足（见表 6） 。表 6 各类商品房建设数据表 单位：万m2时 间面积总数住宅办公楼商业其他施工面积12499.459605.38546.601178.371169.10新开工面积1921.781616.2520.78130.26154.482007 年1 季度 竣工面积634.96510.1623.5860.6640.56施工面积16516.001
8、2831.23540.931399.951743.89新开工面积2610.412074.5442.72177.57315.582008 年1 季度 竣工面积918.39732.1216.1398.4271.72施工面积32.1333.58-1.0418.849.17新开工面积35.8328.36105.5836.32104.29同比增长(%)竣工面积44.6443.51-31.5962.2576.82（四）商品房交易 一季度销售面积 812.74 万平方米，同比下降 25.69%；商品房销售额 460 亿元，同比 下降 26.89%。 商品住宅均价 5546 元/平方米，同比增长 3.24%，
9、环比增长 1.76%（见表 7） 。表 7 房地产交易数据表土地购置时 间面积投资单价（元/m2）2007 年 1 季度792.914610092008 年 1 季度1381.5365745同比增长(%)74.2428.62-26.16同比增幅27.64 个百分点-55.64 个百分点-51.97 个百分点时 间商品房销售面积（万 m2）商品房销售额（亿元）均价（元/m2）住宅销售面积（万m2）住宅销售额（亿元）均价（元/m2）2007 年 1 季度1093.7416629.21305753980.1747526.590853722008 年 1 季度812.7357460.024656607
10、39.0876409.89045546同比增长(%)-25.69-26.89-1.62-24.6-22.163.244（五）市场消化系数1、定义“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。计算公式：销售面积/（k竣工面积+待销面积以月为单位的时段数/12） 。公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。2、分析与去年同期相比，1 季度市场整体消化系数有一定增长，增加 0.9442，市场销售活跃程度不够，消化能力一般（见表 8） 。表 8 生成指标数据表名 称2007 年 1 季度2008 年 1 季度总体增长市场
11、消化系数1.74072.68490.9442（六）商品房空置一季度末商品房空置总量 1492.13 万平方米，较 2007 年末减少 87 万平方米，下降5.51，空置面积下降速度放慢。可喜的是滞销（空置 13 年）和积压（空置 3 年以上）面积下降幅度稍大于待销（空置一年以内）面积，为 6.57%。住宅空置面积下降幅度较少，不够 1 个百分点（见表 9）。表 9 房地产空置数据表 单位：万 m2总数住宅办公楼商业其他空置面积1579.21751.61104.59439.42283.59其中待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.7118
12、9.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.142007 年末滞销和积压1087.47483.5670.63339.39129.0空置面积1492.13745.0100.42371.74274.97待销476.13272.1132.6788.3583.08其中滞销645.1351.329.34154.26110.21积压370.9121.6838.41129.1381.682008 年1 季度末滞销和积压1016.0472.9867.75283.39191.89空置面积-5.51-0.88-3.99-15.4-3.04其中待销-3.171.51-3.83-11.6
13、9-46.28增长(%)滞销和积压-6.57-2.19-4.08-16.548.75三、结论三、结论51、关于资金供应和土地供应。开发到位资金同比增长 25.35%，增幅同比增加 3 个百分点。到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长 74.24%，增幅同比增加 27.64 个百分点，购置单价同比下降 26.16%。高价争地的现象有所缓和。2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增长 36.86%，增幅同比增加8.72 个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为 32.2%，增幅同比增长 4.38 个百分点；在当前从紧货币政策下，如果开发投资增幅
14、过快，企业资金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面积同比增长均超三成，竣工面积超四成，其中住宅竣工面积同比增长44%，市场供应充足。3、关于销售和空置状况。一手住宅销售面积和销售金额同比分别下降 25、22，消化能力一般。季末商品房空置量下降 5.51，空置面积下降速度放慢。4、关于房价。商品房销售均价 5660 元/平方米，同比略有下降；其中一手住宅均价5546 元/平方米，同比增长 3.24%，环比增长 1.76%。一手住宅价格在上年第四季度环比下降 10.96%后趋于稳定。5、一季度，广东房地产市场呈现投资保持上年增幅、供应量增加而销售量下滑的态势，市场存在观望气氛，仍处于调整期。随着宏观经济继续保持平稳、较快的发展，可以期待下半年房地产市场各项指标将出现不同程度的恢复增长。2008 年 4 月 23 日
