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1、联系最高最佳使用原则谈设开发法读新版案例分析辅导教材有感读新版案例分析辅导教材有感一、最高最佳使用原则及其分析最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化；法律上许可：主要分析每一种潜在的使用方式，是否满足法律法规，城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合法律法规的使用方式不能选用。技术上可能：主要分析对法律所允许的每种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑对
2、材料性能，施工技术手段等能否满足要求，如果技术达不到的则不能选用。经济上可行：主要分析对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，主要进行经济上可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它的未来收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量进行折现，将两者进行比较，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则不能选用。价值最大化：主要分析在所有具有经济可行性的的使用方式中，能够使估价对象的价值达到阳大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。我们在实际评估中对估价对象都应该恰逢最高最佳使用分析，分为两种：1、空地；2、地上有建筑物的。1、空地：需要分析市场供求情况，
3、选择合理的使用方式。2、地上有建筑物的：从宏观和微观两方面分析市场的供求关系，宏观分析应当从估价对象所在地域的总体角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况；微观分析应当从估价对象及其竞争性物业在市场上的消化情况，来分析该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。通过市场分析对估价对象在各种能的使用方式下，确定估价对象最高最佳使用方式。保持现状，条件是现有房地产价值（新房地产价值将现有房地产改变为新房地产所必要的费用） ；装饰装修改造,条件是(装饰装修后的房地产价值装饰装修所必要的费用)现状装饰装修的房地产价值，在这种情况下，也包括对土地的改造来调整土地与建筑物的
4、不均衡引起的功能折旧；改变用途，条件是（新用途的房地产价值改变用途所必要的费用）现用途的房地产价值；重新开发，条件是（重新开发后的房地产价值重新开发所必要的费用）现有房地产的价值；上述情况的结合使用。二、假设开发法假设开发法，也称为剩余法，预期开发法，开发法，是预测估价对象完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出来求取估价对象价值的方法。假设开发法是一种科学，实用的估价方法，尤其是适应用于那些竞标房地产的开发建设活动。假设开发法适用的估价对象为凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，包括可供
5、开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地） ，在建工程（包括房地产开发项目） ，可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴） 。三、浅谈最高最佳使用原则分析同假设开发法的关系以上对最高最佳使用原则和假设开发法分别进行了分析说明，现我们对它们之间的关系谈一下看法：最高最佳使用分析必须紧密地各市场联系在一起，根据城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，以及其它规划限制条件的限制，在法律上允许、技术上可能的条件下确定好的各种使用方式，运用假设开发法测算其在各种用方式下的价值，进行比较，就可以求出一种产出最大化的使用方
6、式，这种使用方式应当就是最高最佳使用方式，假设开发法其实就充当最高最佳使用分析的量化分析过程。空地和地上有建筑物的房地产在进行最高最佳使用分析时，都应当对其各种可能的方式进行经济伦证，寻找一种最合理的使用方式。地上有建筑物的如果论证改变现状并没有保持现状带来的经济效益好，则说明保持现状为最高最佳使用方式，如果装饰装修改造利用，改变用途利用，重新开发利用或者上述的某种组合利用带来的经济效益多，则说明该房地产具有待开发潜力，做估价则则应当选择假设开发法作为其评估的一种方法，选择能带来经济效益最大化的使用方式作为假设开发模式。假设开发法测算估价结果的可靠程度，其主要关键还取决于是否根据合法原则和最高
7、最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式，如果没有进行最高最佳分析而任意选择一种假设开发模式，那么就不能充分反映投资人或转业人的预期目的，也就使得估价结果有时公允。综上所述，我们认为最高最佳使用分析应当与假设开发法是紧密联系的，最高最佳使用分析离不开假设开发法，做好了最高最佳使用分析，应用假设开发法求取估价对象的结果就随之得出了，最高最佳使用原则充分说明了只能选择最好的假设开发模式运用假设开发法对待房地产的价值进行估价。当然这只是理论上的论证，实际当中运用好假设开发法对估价对象进行最高最佳使用分析还有待我们整个估价师队伍认真积累房地产相关资料，及时掌握政策动态，及时掌握市场资料。因为
8、收集信息的程度及其估价师根据这些信息进行的判断直接影响到估价结果的准确程度。我们也知道有时同一宗房地产让不同的估价师去评估，所得出结论差距很大，这就说明了我们做好最高最佳使用分析还有大量的工作要做。四、就新版房地产估价案例分析辅导教材第 12 页所选项案例谈一下我们的看法：该案例从整体上看应该尽是一个做得很好的报告，值得我们学习借鉴，但就房地产结果报告中关于估价技术路线和估价结果的确定，我们想谈一下我们的看法，估价技术路线选用了两种假设开发法分别从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格和从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，进行了分析测算，并且采用加权平均的方法取房地产市场价格，我们认出采用两种或两种以上假设开发模式测算是分别从估价对象的不同利用方面对估价对象进行论证，也就是说是进行最高最佳使用的量化论证，应当选择续建为公寓，作为假设开发法选择的假设开发模式，其结果作为假设开发法的唯一结果，最终结合其它估价方法对结果分析确定。二 00 七年十一月十五日
