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1、小户型市场专题研究【小户型概述】广义上认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型的都是小户型。业内有两种说法，一种是一居室销售面积在 60 平方米以下，二居室销售面积在 80 平方米以下，三居室销售面积在 100 平方米以下。第二种是指面积小的户型( 单套销售面积在 60 平方米以下)。狭义上，小户型指的是， 60 平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室，这中间包括酒店式公寓或商务办公楼。【小户型的分类】从当前郑州小户型走势看，大致有三种形式： 一是酒店式公寓，一般面积为 2035 平方米； 二是小户型公寓，一般面积为 3550 平方米； 三是小户型住宅，一般面积为 4575
2、 平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业；一、小户型的发展 起源（90 年代2002 年）从 90 年代初，由于郑州市市区的扩大和改造，批量出现了安置型的小户型住宅，开发商利用一些边角余料的异型面积设计出了一些以 70、80 平方米的二居室小户型，功能、结构简单，销售状况还不错。基本上为毛坯房或者简单装修，功能单一，主要强调面积小、总价低。购买人群分析：房改之初，由于分房制度的改变，用人单位不再为新来的职工提供住房，一些工作没几年的年轻人手上攒下了几万元，但是绝不足以“买大” ，于是他们考虑购买小户型进行“过渡” 。 成长（2002 年2004 年）郑州做为省会城市有着大量的外来人口，
3、随着郑州外来人口的逐渐膨胀，郑州小户型消费群体也在趋于时尚个性化发展，原有的小户型在许多方面已无法满足新一代消费群体的需要，于是，2001.12.21 中原纯第一家小户型社区时尚 PARTY 亮相郑州，其时尚的产品设计、都市化的生活理念，使得这些产品尚在建设阶段就被广大购房者所接受，产品一售而空。启动了郑州市真正的小户型市场！同期，小户型也在郑州和上海被认可。这个时期的郑州市的小户型有了适于自身的营销模式，目标消费群体也有了小户型的定论.但环境、产品、配套存在问题还较多。购买人群分析：长期在郑州的高级打工者 各业内的金领人士，总是租房和搬家，奋斗了多年，太累了，有点积蓄，干脆置房。 成熟（20
4、05 年以后）随着郑州市民居住质量的不断提高和消费观念的日趋成熟，这个时期小户型的特点是居住投资分离，市场变的更加细化。向纯投资和纯居住两个方向发展。以居住为主的小户型，多位于郑州西区和北区，建筑面积从平方米平方米不等，分为一居室、二居室、三居室，不仅具备寝、卧、厨、卫四大基本生活功能，更吸纳了多层住宅设计动静分离、干湿分离的精髓，定位为精致生活蓝本。这样的楼盘已出现，如鑫苑城市之家和如果爱等楼盘。购买人群分析：主要是单身白领和年轻夫妇，在郑州这样大中原区域中心城市，由于种种原因会出现部分的单身族或结婚但不想早生孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他
5、们过多地投入。以投资为主的小户型，多位于金水区和郑东新区，建筑面积在 30-60之间，功能定位为酒店式公寓或商务公寓，但大多只是概念性的营销，而并非真正的酒店公寓；购买人群分析：主要是收入颇高、工作较为稳定的成功人士，他们看中的是小户型的低投入，高回报。 二、郑州市场小户型分析以下为 2003 年至 2006 年已售、在售及待售大部分项目基本情况，区域 推出时间 项目名称 地理位置 规模 均价 装修情况2005 年 响水湾 铭功路与沿河路交叉 口西 200 米 10 万 余 米 3100 元/ 毛坯2004 年 新田天地间 二七交通路与郑大市 场南街交叉口 3456 元/ 精装修2006 年
6、城市之心 二七铭功路与西陈庄 前街交叉口向西 30 亩 3000 元/ 毛坯二七区2006 年 二马路 64 号 二马路与解放路交叉 口南 100 米 30000 平方米 3200 元/ 全装修2001 年 青春 Party 郑州市东三街(儿童医 院北 100 米) 2 万平方米 2000 元/ 精装修2003 年 时尚 PARTY 金水路 76 号 48000 平方米 2630 元/ 精装修恋日邻家 东风路和南阳路交叉 口 1600 元/ 毛坯房七彩时光 政七街，农业路 2100 元/ 简装修凤栖梧桐 金水燕南路顺和路南 3000 元/ 精装修酷特区 金水博颂路与丰庆路 交叉口西 100 米
7、 400 户 42-75平 方 米 3500 元/ 精装修锦江国际花园 未来大道北段 3100 元/ 精装修金水区2005 年青年居易 东风路、丰庆路交叉 口 5.9 万平方米 2100 元/ 精装修锦绣汇城 花园路与北环路交汇 处西 300 米路南 32163.98 平方 3300 元/ 毛坯思念清清佳苑 花园路与北环路交叉 口向西 300 余套 2800 元/ 毛坯米兰阳光 金水文化路与东风路 交汇处 2.3 万 3300 元/ 精装修都市 A 座 金水区文化路与任砦 北街交汇处 2.7 万 4056 元/ 毛坯左岸国际 北环花园路 21 世纪社区 480 户 4000 元/ 精装修郑州国
8、贸 花园路与农业路 3000 套 4300 元/ 精装修咖啡公寓 纬三路与经六路交汇 处 57292 平方米 4500 元/ 毛坯2006 年博客工社 渠东路与徐寨路交叉 口往东 100 米路北 40000 平 方 米 待定 精装修宝隆华庭 西大街，紧邻二七广 场 2600 元/ 精装修未来丽景苑 管城航海路与未来大 道交汇处北 300 米 3 万多 3000 元/ 毛坯东郡自由派 航海路与未来大道交 叉口东 30 米 3.8 万平方米 3000 元/ 精装修2005 年中央尚城 紫荆山路与东大街交 叉口向东 200 米 26591 平方米 3000 元/ 毛坯鑫苑城市之家 航海路与城东南路交
9、 汇处向东 300 米 39072 3500 元/ 毛坯管城区2006 年克拉城 东明路与商城路交叉 口 44769.04 平方米 3500 元/平方米 毛坯2006 年 华林向尚 农业路与南阳路交会 处向西 200 米 50000 余 3100 元/平方米 毛坯2006 年 长城花样年华 建设路与秦岭交汇处 666666 平方米 3000 元/ 毛坯2006 年 E 立方 中原中原中路 148 号 10 万 平 方 米 3973 元/ 毛坯2005 年 帝湖双鱼座 中原航海路与桐柏路 交叉口 300 户 3200 元/ 毛坯中原区2006 年 远东咖啡公寓 嵩山路与二环支路交 汇处向北 30
10、 米 4000 3200 元/ 毛坯2003 年 锦江国际花园 纬五路与未来大道交 叉口 20 万平米1200 户 4200 元/ 毛坯房建业置地广场 郑汴路与中州大道 200 套 5000 元/ 精装修鑫苑中央花园 金水路与中州大道 1006 套3200（西）3500（东） 毛坯宝龙城市广场农业路与九如路交汇处176005500 元/精装修盛世年华郑东新区金水东路与黄河东路交汇处向南200 米建筑面积 20 万 4000 元/ 精装修格拉姆国际中心商务东一街与商务东二街5500 元/精装修东区2006 年如果爱 水金水路与英协路交 叉口南 300 米 58198.03 平方米 3800 元/
11、平方米 毛坯2003 年 格林假日 东开发区，航海东路 与第六大街交叉口 3.7546 万 1560 元/ 毛坯房2005 年 美庐银座经济技术开发区航海东路与第二大街交叉口南 300 米路西16980 3000 元/ 精装修开发区2006 年 大城小室经济技术开发区航海东路与第二大街交汇处北 100 米占 地 面 积 :100002800 元/ 精装修通过对以上小户型汇总可做出以下分析：一）2003 年 2006 年市场售价变化：1600 18002000 23002400 2460 2580 263026502863 2900 300031004000 430045001000150020
12、00250030003500400045005000售 价 变 化2003年2004年2005年2006年一直以来，小户型都以其低总价的特点冲击房地产市场，并以此为卖点赢得了广大低收入阶层和投资客的追捧，在郑州市场同样也不例外。就单价情况来看，郑州市场上在 20002500 元之间属于中档偏低楼盘， 25003000 元之间属于中高档楼盘，3000 元以上楼盘属于高档楼盘。值得注意的是，在2006 年中下旬出现了部分高端小户型楼盘如格拉姆公寓、曼哈顿广场、国贸中心、广汇 PAMA 等，这些项目的价格很有可能突破 5000 元/的单价，因此，通过分析小户型的升值空间还相当巨大。二）2003200
13、6 年小户型投放量分析：243960 22861341964660683201000002000003000004000005000006000007000002003年 2004年 2005年 2006年2003 年下半年的时候，郑州的小户型市场却陷于沉寂，除个别项目外，在一年多的时间里，郑州的小户型市场鲜有新盘出现。在经历一年多的“萧条”之后，2004 年年底，郑州的小户型市场再度爆发，尤其是进入 2005 年，据不完全统计， 2006 年预计小户型投放量 60 多万，按照郑州的总的开发量讲，这个小户型是占到 10%，约 8000 多套，平均每套建筑面积为 44.7。三）区域投放量分析：7
14、49998213783 183000645265110000100000200000300000400000500000600000700000800000金 水 区 二 七 区 管 城 区 开 发 区 郑 东 新 区从行政区域来看，金水区是郑州市置业者首选的置业区域。金水区作为河南省的行政区，区域面积大，经济发展迅速，居民收入相对较高，加之地块因素使该区域内楼盘总量和规模较大，据悉，2006 年市场投放量占到全市总量59.1，加之市场上受“北移东扩”的影响，更多的置业者愿意在城市的北部和东部购房。三、已售小户型个案分析小户型在郑州发展到今天，也有一个逐渐成熟的过程，在这其中有一些具有代表性的
15、小户型项目，如最早推出的纯小户型社区时尚 Party 是小户型的先河, 填补了市场的空白, 受到广大客户的青睐。二七广场“M3 特区”是针对都市白领、商务性客户的投资产品，比较强化都市、商务功能。而位于城市西南的帝湖双鱼座，则是强调享受成熟社区的配套。本次调查抽出以下典型小户楼盘进行详细分析，同时对于现在市场的租金情况做出摸底。楼盘名称 青春 Party特点 郑州第一批纯小户型社区，填补了市场的空白地理位置 郑州市东三街(儿童医院北 100 米)所在区域 金水区 目前销售情况 售完开发商 河南新城置业有限公司占地面积 3 千平方米 建筑面积 2 万平方米项目类别 多层交楼时间 20031231
16、销售均价 2000 元物业管理费 0.46 元/ 月 物业公司 新城物业公司租金价格 26 900 元/月 出租率 49%（一部分自住）总户数 500 套左右主力户型 26-109标间 一房一厅 主力面积 26户型面积33.82、54.99，73.4，89.97，35.77，56.02，28.12，29.73 ，27.01，34.27，56.5，54.67，47.4，62.96，45.29，109.45主力客户单身族和年轻夫妇，周边公司白领或小公司经营者，投资型购买者。收入中等，购买“一步到位”困难长期在郑的高级打工者、流动人员及在郑设办事处的公司高级管理人员，倦于租民房和租住宾馆。项目分析生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式。 楼盘名
