《上海翠湖天地嘉苑营销案例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海翠湖天地嘉苑营销案例（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Location Location Location 营销案例 翠湖天地 地段，地段，还是地段地段，地段，还是地段 2011-8-20 目录目录 Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 客户分析 Part 4 现场营造 Part 5 推广节奏 Part 6 媒体策略 Part 7 营销活动 Part 8 案例总结 翠湖天地 Part 1 项目概况 第一期：第一期：翠湖天地雅苑位于济南路168号，建 筑面积约46,000平方米。项目设计融入了老 上海石库门弄堂的建筑特色。项目包括10幢 小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼6幢联 体别墅及1幢别墅，共提供284个单位，单位 面积
2、从105至660平方米，绿化面积达四成， 康乐设施包括住客会所及室内恒温泳池。（已 于2003年交房完毕，此报告不作多述。） 第二期：第二期：翠湖天地御苑位于顺昌路168号，建 筑面积约130,000平方米。项目包括17幢小 高层和高层住宅大楼，提供645单位。一房至 五房单位面积从93至660多平方米，并设有 近7,000平方米的豪华住客会所，为业主打造 高品质的生活。 第三期：第三期：翠湖天地嘉苑位于黄陂南路506号， 建筑面积约98,000平方米。项目设计采用现 代简约风格，包括11座住宅大楼，提供452 个单位。一房至四房单位面积从89至687平 方米，并设有3,000平方米的豪华会所
3、、时装 品牌旗舰中心等配套。 翠湖天地翠湖天地，规划建筑面积约534,000平方米，位于太平桥人工湖南侧，与上海新天地仅举步之遥，毗邻淮 海中路商业区及黄陂南路地铁站，目前项目开发到三期。 翠湖天地 Part 1 项目概况 翠湖天地御苑翠湖天地御苑 容容 积积 率：率： 4.00 绿绿 化化 率率 45% 功能室 地面 墙面 配置 厨房 玻化砖 玻化砖;天花为面刷白色 高级乳胶漆吊顶 poggen pohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料 理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/ 洗碗机、Franke水槽、k
4、ohler水槽龙头 卫生 高级人造大理石 高级人造大理石;天花为 面刷白色高级乳胶漆吊 顶 kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼 主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统 客厅 高品质柚木实木地板 高级乳胶漆/石膏板外涂 高级乳胶漆 客厅配开能壁炉或者松下等离子电视机 阳台 防滑地砖 高级仿真石漆 服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、 AOLEISHI洗涤池龙头 卧室 高品质柚木实木地板 高级乳胶漆/石膏板外涂 高级乳胶漆 客厅配开能壁炉或者松下等离子电视机 车位配比：1:0.50 装修情况 ：全装修
5、装修标准 ：4,000.00元/平方米 装修配置 翠湖天地 Part 1 项目概况 翠湖天地嘉苑翠湖天地嘉苑 1-2# 35层层 房型：两房两厅 三房两厅 四房两厅 面积：139427 3-8# 组团案名：组团案名：the manor 是翠湖天地嘉苑收官之作，属最后精 品房源。由5幢低层建筑构成，共18 席臻品之作，面积有310余平米至 680余平米不等，打造上海城市核心 别墅般的生活体验。 9-10# 29层层 房型：一房两厅 两房两厅 面积：90136 11# 16层层 房型：两房两厅 面积：126154 12# 19层层 房型：两房两厅 三房两厅 面积：127235 容容 积积 率：率：
6、 4.00 绿绿 化化 率：率： 45% 功能室功能室 地面地面 墙面墙面 配置配置 卧室 实木地板 高级墙面漆 大金中央空调 客厅 实木地板 高级墙面漆 大金中央空调 厨房 高级地砖 高级墙砖 POGGENPOHL橱 柜、 KUPPERSBUSCH 嵌入式厨房电器、 GAGGENAU厨具 卫生间 高级地砖 高级墙砖 KOHLER洁具、 GROHE龙头 车位配比 ：1:0.60 装修情况 ：全装修 装修标准 ：3,500.00-10,000.00元/平方米 装修配置 “新天地”地段高尚住宅 翠湖天地 Part 2 形象定位 翠湖天地 Part 2 形象定位 上海新天地湖畔巅峰之作 翠湖天地 P
7、art 3 客户分析 项目位于上海的绝对市中心，具有百年的人文历史积淀，对于具有上海情结的人有非常 大得吸引力； 同时新天地的影响力日渐扩大至海内外，区域地标更为明显； 瑞安地产品牌实力，为众多境内外人士所熟知，因此外籍人士也占一定比例； 项目房型面积跨度较大，会吸引不同需求的客户。 因此目标客户由以下几种类型人组成： 客户类型客户类型 客户偏好客户偏好 港台人士、外籍华人 1、投资为主，少量自用 2、认同上海的经济发展，对高租金回报和物业增值满含信心， 认同项目地段（新天地）；有些客户因工作或其他原因会经常 往来于上海。 3、看中投资，因为会选择面积少小或者中等面积户型 内地富豪 1、投资、
8、自住，“财富标签”、“身份感”等 2、对上海国际大都市的地位认可，对项目的市中心地段以及新 天地认可 3、倾向于大面积户型 投资机构 1、投资 2、对新天地、项目地段、上海的经济发展看好 3、由于是专门的投资机构，具有雄厚的资金实力，倾向大户型 大型外资公司 1、高层管理人员中长期居住 2、看好项目地段、新天地和项目的高端调性 3、实力雄厚，偏向大户型 4、强调居住功能 翠湖天地 Part 3 客户分析 翠湖天地 Part 4 现场营造 会所 会所 翠湖天地 Part 4 现场营造 会所外立面 游泳池 影音休憩室 样板房 翠湖天地 Part 4 现场营造 外墙外墙 巴西金山麻（SAHARS G
9、OLD）花岗石/高级仿真石漆 大堂和电梯厅大堂和电梯厅 地面铺设大理石/花岗岩 墙面铺砌墙纸及柚木饰板 售楼处 翠湖天地 Part 4 现场营造 新天地售楼处 现场售楼处 翠湖天地 Part 4 现场营造 样板房 翠湖天地 Part 4 现场营造 样板房 客客 厅厅 售楼处 翠湖天地 Part 4 现场营造 售楼处导视系统 多层; 2010-01-05 全装修 本次推案为项 目西区多层公 寓，皆为大面 积平层产品及 复式房源，品 质较高，全装 修 2009-05-22 卢湾房地 (2009)预字 0285号 15,681 100 普通住宅; 小高层; 2010-01-05 全装修 住宅，一期，
10、 第二批，11、 12号楼 2008-06-01 卢湾房地 (2008)预字 0318号 52,877 327 普通住宅; 高层; 2009-12-07 全装修 住宅，一期， 一批，1、2、 9、10号楼， 2008-6-1 推案详情表 翠湖天地 Part 5 推广节奏 推售情况 房型详情表 推案推案 日期日期 一房一房 二房二房 三房三房 四房四房 五房五房 复式复式 套数 比重 套数 比重 套数 比重 套数 比重 套数 比重 套数 比重 2010-03-15 - - - - - - - - 12 67% 6 33% 2009-05-22 - - 84 84% 16 16% - - - -
11、- - 2009-06-01 51 16% 198 61% 54 17% 22 7% - - 2 1% 翠湖天地 Part 5 推广节奏 交易价格 月份 成交面积() 成交套数(套) 成交均价(元/) 成交金额(元) 2011年08月 350 1 162,317 56,888,860 2011年07月 687 1 146,977 101,001,100 2011年06月 1,121 3 139,509 156,428,900 2011年05月 1,308 4 143,646 187,835,500 2011年02月 353 1 161,070 56,790,060 2011年01月 678 2
12、 142,360 96,477,240 2010年12月 717 2 129,900 93,133,120 2010年11月 364 1 130,000 47,359,000 2010年09月 359 3 87,766 31,528,190 2010年08月 131 1 81,217 10,624,000 2010年07月 359 3 87,490 31,429,010 2010年06月 131 1 81,175 10,618,500 2010年05月 238 1 84,693 20,138,390 2010年04月 824 4 116,041 95,638,950 2010年01月 326
13、1 116,400 37,914,970 2009年12月 368 2 79,633 29,305,560 2009年11月 130 1 71,080 9,256,748 2009年10月 499 3 74,633 37,271,670 2009年09月 1,808 12 75,447 136,386,600 2009年08月 12,086 88 73,191 884,595,900 2009年07月 11,395 65 73,954 842,731,300 2009年06月 7,505 52 71,982 540,256,300 2009年05月 8,817 62 60,885 536,83
14、8,200 2009年04月 719 5 73,166 52,623,980 2009年03月 422 2 89,618 37,829,510 2009年02月 89 1 69,961 6,237,697 2008年12月 127 1 71,552 9,099,996 2008年11月 127 1 69,193 8,800,004 2008年10月 238 1 85,314 20,326,910 2008年09月 610 5 72,506 44,211,980 2008年08月 422 2 88,059 37,179,350 2008年07月 3,783 19 81,954 310,005,2
15、00 2008年06月 19,230 99 84,561 1,626,078,000 总计 76,321 450 6,202,840,695 月份 成交面积() 成交套数(套) 成交均价(元/) 成交金额(元) 翠湖天地 Part 5 推广节奏 交易价格 翠湖天地 Part 6 媒体策略 翠湖天地御苑，06-08年媒体通路上主要选择了平面、户外，近年也选择了网络渠道 报刊名称 次数 广告费用(元) 百分比(%) 第一财经日报 12 2,802,500 26 东方早报 15 1,518,900 32 上海楼市租售情报 1 70,000 2 上海日报 1 33,700 2 上海日报-英文 3 112,500 6 新闻晨报 11 2,017,700 23 中国日报-英文 3 395,500 6 租售情报 1 0 2 平面累计 47 6,950,800 以上数据统计为06-08年 平面 广告牌 类型 次数 广告费用 (元) 百分比 (%) 鲁班路 46 3,498,515 32 马当路 96 83,453 68 户外累计 142 3,581,968 户外 平面广告表现 翠湖天地 Part 6 媒体策略 2006-02 2006-05 平面广告表现 翠湖天地 Part 6 媒体
