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1、- 1 - 三湘南湖物流园项目业态调研报告继 5 月 10 日项目组关于物流园项目定位调研之后，筹备组在前期调研的基础上，进一步对三湘家美、 旺德府、万家丽家居建材市场、 南湖灯饰城、南湖家具市场、汽车生活广场做了深入调研，从经营现状、产品种类、服务特点、品牌重复率、市场占有率等方面进行调查，总结分析优势和劣势，分析物流园项目可用资源及待开发资源及方向，为物流园的项目规划、功能分区及今后的招商作进一步的分析论证，为领导立项决策作参考。第一章家居建材市场调研分析一、三湘南湖本部业态调研情况介绍1、本市场家居建材业态的基本情况目前，长沙市现有的家居建材市场呈现多元化格局，而三湘南湖本部多以分散的门
2、店租赁型为主，我们对本市场的三湘家美、旺德府、南湖家具城的租金价格、品牌种类、经营户数、年总销售额、经营定位，经营品牌进行了更深入的调查，情况如下：表 1：基本情况明细表三湘家美旺德府南湖家具城租金价格一楼 71 元/二楼 66 元/三楼 61 元/二楼 180 元/55 元/品牌种类陶瓷、橱柜、 墙纸、 木制品、木地板、办公用品、家具- 2 - 吊灯批发、洁具、厨卫电器批发、木地板、门业、楼梯批发陶瓷、卫浴洁具、门窗、橱柜、天花衣架、电器、开关灯饰、墙纸布艺经营户数106 户97 户63 户经营定位中档产品中高档产品中低档产品最具代表性品牌销售额伯格尼尼（洁具） ：年 销售 额 约 400万
3、雅立（卫浴） ：年销售额约 500 万宝 露 斯 （ 布 艺 沙发 ）:年销售 额约200万皇朝家俬：年销售额约 400 万鸿发家俬：年销售额 200-300万辐射面辐射到二环线以东，远大路以南，三一大道以北，车站北路以西的范围，包括火车站商圈的中档消费人群表 2：经营品牌明细表三湘家美旺德府南湖家具城一楼陶瓷、橱柜、墙纸、吊灯 批发： 博德、美丽岛、加 西亚瓷砖、太阳能瓷砖、 美家辉瓷砖、尚吉印象、 能强、威尔斯、诺丁山、 长谷、格莱斯、普瑞特德 宝、 L&D 、我 e 家、诺贝 尔、马可波罗、圣玛利亚木制品、 木地板：圣象、 阿姆斯壮、大自然、安 信、万象、格林、巴洛 克、富得利、圣力、格
4、 莱夫、汉邦、吉象、比 嘉、汇泰家具： 环美松木、康 居、瑞丰、蒂凡尼、 法达尼、顺意家俬、 钰皇居、风顺、可的、 亿 华 家 俬 、 我 型 我 show、梦洁、中山美 迪达美、奥斯丽诗、 东原家具、晚安家居、 广州裕丰、雅思特、 宝露斯、星港床垫、 好美家、亨特、福悦、二洁具、厨卫电器批发城： 宝路、法恩莎、科勒、摩 恩、心海伽蓝、和牌、九窗：金雅居、权鑫、 TATA 陶瓷：陶元帅、 、箭牌、- 3 - 楼牧、蒙娜丽莎、恒洁、卫 迪 仕 、 箭 牌 、 APPLE 、 TOTO、金牌、伯格尼尼、 汉斯格雅、英皇、圣嘉、 樱花、三星、斯片弗雷、 帅丰、莱姆森、得而达、 华艺、林内、瑝玛、欧普
5、、 森尼亚、木天子、欧尔派、 舒美佳马可波罗、 L&D 门：盼盼、金大田、君 豪、树精、星星、天天、 材源帝、世代吉源、圣 堡蒂斯凯、红塔、 圣象、 伊百丽、 新大安、尚艺、 卡尼亚、 克莱德、德尔、 瑞尔玛、 欧派、 柏莱雅、 伊特莱、菲菲 卫：鹰卫浴、希尔曼、 匠鑫居、九牧、帝王、 缘丰、雅立、华艺、丽 莎、摩恩、 TOTO、东 鹏、浪鲸、华盛城市之窗、蝶恋花、 欧米佳、掌上明珠、 明荣缘沙发、富罗登、 皇朝家俬、新加哥 办公： 沃盛家具、云 丽家具、鸿发、佳丽 家俬、佳豪、合意、 欣联、亚林、正坤、 林原、焕新、鸿业红 木家具三楼木地板、门业、楼梯批发 城：菲林格尔、 莱茵阳光、 顺捷、
6、奥地雅、威尔舒、 尖峰、汎歌、竹涛、健牌、 远鸿、丽车、铂雅巴洛克、 博尔贝林、欧象、福湘、 德伊斯达、欧顿、科利达、 久盛、太步、圣象、世友、 昌欣、俊王、奇田、红晨、 美克维斯、景天菁华、君 豪、好门面、艾弗林、美 高、平步、适居、艾利奇、 帝豪轩、大自然橱柜：康家、嘉天、德 鑫、大立、德尔、金点、 博林、华帝、欧派、帝 森 墙纸布艺 ： 蔡兴、 圣象、 瑞宝、龙冉 电器： 苏泊尔、美的、 松下、西门子、万家乐 开关灯饰 ： TCC、 朗能、 西蒙电气、欧普 天花衣架：奥普、德罗 西、托斯卡纳、友邻2、本市场灯饰业态基本情况南湖灯饰城的货源产地大多数为中山，做得比较大、做得好的品牌有大林灯
7、饰、哑巴灯饰、名至照明中心、台北灯饰、天基、名仕灯饰、晶巢国际照明体验馆、老光明、雷士、宝迪。约百分之四十的商户在红星美凯龙、万家丽、红星建材市等地方开有分店。表 3：灯饰城商户经营情况（部分）店户名称货源产地经营面积连锁店销售大林灯饰中山300 主售室外灯饰，附带室 内灯饰，项目老板直接 订货- 4 - 哑巴灯饰中山100 南湖灯饰城 2 家 高桥灯饰非常时尚前卫名至照明中心中山320 湖南独家利润不高，水晶产品为 主台北灯饰中山220 欧式、水晶、现代天基中山300 名仕灯饰中山600 万家丽、红星美凯 龙等 4 家连锁，南 湖为总店欧式、水晶 有几十万的灯饰宝迪中山400 埃及水晶灯、羊
8、皮灯、 西班牙的雪花石头灯老光明中山 台湾200 现代式雷士中山200 红星建材市场 雨花区喜来灯精 品灯饰广场商业照明、家居照明、 户外照明、智能照明和 光源电器等六大种类晶巢国际照明体验馆中山3000 湖南独家 门店买断主要经营琪朗、开元、 诺克等五大国际知名 品牌灯饰3、本市场家装饰品业态基本情况我们走访了本市场家居装饰，分类为、画廊、地毯、工艺品。画廊约有9 家、地毯约为 12 家，工艺品为 3 家，花艺类为 2 家。画廊类和地毯类分布较为集中，相比其他类家居装饰品做得较好。市场暂无陶瓷类家居装饰品。画廊都是以自画自销的形式来经营，地毯是以代理或厂家直销的形式来经营。表 4：家装饰品情
9、况种类店铺名称面积（）销售地毯先锋地毯40 厂家直销 华德60 - 5 - 天伦30 天地银河60 皇佳20 金利50 新葵40 代理鸿发30 新燕80 羊毛手工地毯70 浙美40 适美80 花艺品尚品园艺80 厂家直销 菲霏10 代理工艺品美诺美家50 厂家直销 艺行空间80 代理卓尔65 画廊君逸100 自画自销艺轩30 雅夫30 荣泽35 三维30 大色40 松岚60 松墨齐50 弘艺40 二、外部同类市场的调研情况介绍1、万家丽家居建材广场在 5 月 10 日的调查报告基础之上，我们对万家丽家居建材广场做了进一步深入的调查，万家丽位于长沙第一主干道万家丽大道与荷花路交汇处，营业面积60
10、000 ，停车面积14000 ，300000 的仓储物流中心。该地段已形成了经营面积达78 万平方米规模市场群，其交通四通八达，辐射三湘四水。表 5：基本情况明细表租金价格一楼 258元/，二楼 208元/，三楼 158 元/四楼 108元/，五楼 58 元/，六楼为 288集成家装、随意居，租金价格每年增长10% 。- 6 - 品牌种类陶瓷、洁具城、木地板、门业、墙纸、五金、布艺、橱柜、厨卫电器、精品灯饰、精品家具经营户数322户经营定位中高档产品年销售总额慕思，面积约200 ，在长沙有9 家连锁店，本店年销售额 600万元三、调研情况分析1、经营现状分析：优势： A.利用老牌市场在行业内的
11、资深地位及品牌效应来吸引消费者。三湘家美、旺德府、 南湖家具城等都是在三湘南湖大市场的市场名望下提高自身知名度；B.舒适的购物环境。旺德府室内有皮软座椅、美观鱼缸；万家丽购物通道宽敞明亮C.位于主干道旁。 万家丽家居建材广场位于长沙第一主干道万家丽大道与荷花路交汇处，交通四通八达。劣势： A.软硬件设备陈旧。三湘家美室内招牌凌乱、空气不流通、无导购；万家丽外部装修陈旧、 门店没有统一装修； 南湖家具城市场布局杂乱、无导购、无休息区B.交通不便。三湘家美、旺德府位于市场内部，其他行业货车在市场内无规律穿梭，严重影响消费者行车、停车；C.品牌良莠不齐。南湖家具城品牌杂乱，且办公家具区多属低档品牌；
12、2、目前家居建材品牌调研分析- 7 - 2.1中国家居建材十佳品牌陶瓷：冠珠、东鹏、诺贝尔、斯米克、亚细亚、马可波罗、冠军、蒙娜丽莎、鹰牌、汇亚洁具：箭牌、TOTO、惠达、美标洁具、帝王洁具、九牧、科勒洁具、乐家、东鹏洁具、四维橱柜：海尔、飞马 .迪诺、欧派、百V、科宝博洛尼、方太、雅迪尔、我乐OLO、金牌、澳柯玛地板：大自然地板、久盛地板、天格地板、贝亚克地板、世友地板、金象地板、美丽岛地板、康辉地板、联丰地板、融汇地板2.2各市场品牌容量通过对三湘家美、红星美凯龙、旺德府、南湖家具城、万家丽的品牌调查，总结出中国家居建材十佳品牌的分布情况如下：表 6：家居建材十佳品牌各市场占有数陶瓷洁具橱
13、柜地板合计万家丽2 4 4 3 13 旺德府1 5 1 1 8 三湘家美2 4 3 9 红星美凯龙7 6 1 3 17 安居乐2 3 1 6 - 8 - 表 7：全国十佳品牌在长沙市场的重复率十佳品牌重复率陶瓷冠珠 60%，东鹏60%，马可波罗60%，诺贝尔40%，斯米亚 10%，冠军 10% 洁具箭牌 100%，TOTO 80%，九牧 80%，帝王 60%，科勒 40%，东鹏 40%，四维 10%，惠达 10%，橱柜欧派 60%，科宝博洛尼10%，金牌 10%，海尔10% 地板大自然 80%， 久盛 40%， 天格 10%， 贝亚克 10%，世友 40%，联丰 10% 2.3 项目品牌招商建
14、议1、鉴于国内目前二线品牌的重复率较高，如箭牌几乎100%；而有些品牌在各大市场中并未出现，如亚细亚、澳柯玛等，故项目在招商中要找到突破点，别人没有的我们有，引进一些知名度高但在我市暂未设点的品牌，做出自己的品牌特色；2、要考虑依托广大消费者所熟悉的大品牌来提高市场份额，带动新品牌的销售。3、充分考虑目前市场已有的品牌，确保这部分资源不流失，做到现有资源与独家高端品牌有效结合。2.4、项目租金价格调研分析通过我们物流园筹备组对长沙各大家居建材市场租金调查，每个市场的租金价格差异大，租金比对表如下：- 9 - 表 8：租价表负一楼一楼二楼三楼四楼五楼备注万家丽258 208 158 108 58
15、 旺德府180 不包电费三湘家美71 66 61 不包水电空调 6 元/南湖家具城55 红星美凯龙80 郁金香55 65 65 55 50 新芙蓉50 居然之家110 在家居建材方面，我们了解到，门面租金价格差异很大，其中万家丽的租金最高，四大市场的交通、区位对比都不相上下，而出现租金差异的主要原因有以下四点：A、广告效应，所谓广告效应，是指广告作品通过广告媒体传播之后所产生的作用。从广告的性质来看，它是一种投入与产出的过程，最终的目的是为了促进和扩大其产品的销售，实现企业的盈利和发展。而万家丽，红星美凯龙在这方面就做足了功夫，万家丽的广告语“ 买建材，就去万家丽 ” 让长沙市民耳熟能详，广告
16、请了在长沙颇有名气的“ 一家老小 ” 为代言。而红星美凯龙也开始利用广告效益来提升市场人气。B、品牌效应。品牌的内在涵义为两点，一是品牌是区分的标志，这种标志能提供货真价实的象征和持续一致的保证。第二，品牌是一种“ 信号标准” 。品牌效应是企业形象树立的有效途径，在分析对比中，万家丽、红- 10 - 星美凯龙的一线品牌占有率最高，他们以一线品牌来带动二、三线品牌的发展，且市场品牌多，类别丰富。这就使消费者能够一站式购买到所有家装饰品。C、市场附加值，市场附加值是指公司的市场价值与投资者投入资本的账面价值的差额。通过市场附加值最大化可以增加股东财富。规范的管理制度、良好的市场环境、严格的招商制度，在无形中增加了市场的附加值，从而增加租金价格。就三湘南湖大市场而言，市场并未成为一个大的整体，也没有很好的整合资源，使得资源分散，市场附加值低。这就是为什么，我们最好的码头，租金却相对低的重要原因。D、市场布局。分散的布局，使得市场交通拥挤，即算三湘家美、旺德府是商场形式，但是位于在交通堵塞的市场中，使得消费者也不愿意开车前往，
