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1、1论业主撤销权诉讼相关问题摘要：物权法创设了业主撤销权，但现有法律规定的笼统使得业主撤销权适用存在较大误区。从阐明业主撤销权概念入手，分析业主撤销权性质，认为业主撤销权是一种侵害排除请求权，业主撤销权制度是对物业管理小区业主自治制度可能发生缺陷的一种弥补；撤销权的行使范围既包括侵权的决定，也包括违反法定程序的决定，通过诉讼方式行使时应当以业主大会或业主委员会为诉讼对象；撤销权的效力及于业主、业主大会、业主委员会及其他利益相关人；并非所有业主均可以行使业主撤销权，并具体区分了不同情形下享有业主撤销权的主体，明晰了实践中行使业主撤销权的诉讼对象、诉讼标的、诉讼程序等内容。 关键词：业主，业主大会，
2、业主委员会，业主撤销权，业主撤销权的主体和客体、业主撤销权的诉讼程序中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第七十八条规定“业主大会或者业主委员会(以下简称业委会)的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ”该条款确立了业主自治机构的决定（决议）在规制业主内部关系中的法律地位及业主大会决定（决议，以下统称决定）撤销制度的基本概念，但实践中该制度如何以诉讼的方式运作，具体程序如何设计，均缺乏完善的实体法和诉讼法法条作为依照，理论界少有论述，实务界的案例也较为少见。为保障业主合法权益， 物权法创设了一种新型的撤销权制度业主撤
3、销权。业主撤销权制度创设之后，全国各地相继出现业主行使业主撤销权要求撤销业主大会或业主委员会（以下合称“业主团体”）决定或者物业服务合同的案例。在北京，万通新世界广场业主王女士认为业委会委托物业公司召集业主大会、统2计票权程序违法，导致此次会议形成的决议存在虚假问题，其起诉业主委员会，请求法院撤销这个决议1。北京市海淀区健翔园小区业主于景梅、周景平、郑溶溶诉北京市海淀区健翔园小区业委会业主撤销权案请求法院撤销健翔园业委会于 2007 年 10 月 30 日与天适德信物业公司签署的物业服务委托合同2。王敏诉北京市海淀区太月园小区业主委员会业主撤销权纠纷案。王敏请求法院撤销业委会于 2005 年
4、9 月 25 日公告的太月园小区第一届第二次业主大会决议、2008 年 4 月 5 日公布的太月园 2008 年业主大会临时会议决议以及业委会与北京众服信达物业服务有限责任公司签订的物业服务合同3。 北京市大兴区创兴公寓物业管理小区业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间的物业服务合同案4。在广州市，海鑫花园业主作为原告向法院提起诉讼，将海鑫花园业主委员会与鑫河物业管理公司告上法院，要求法院判令撤销业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同案5。在泉州，某小区的九位业主状告业主委员会要求业委会撤销向业主收取小区车辆停放费的决定6，等等业主撤销权案件。业主撤销权诉讼已成为一种物权
5、法的新型案件，但关于业主撤销权，现有的法律及司法解释仅有三条规定，即物权法第七十八条、 物业管理条例第十二条、 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称建筑物区分所有权的解释）第十二条，法律规定的原则笼统使得业主撤销权相关的法律问题在理论和实务中存有较大争议和误区，对业主撤销权的性质及其如何行使，目前并无具体明确的规定，这无疑会在实践中带来一些问题。笔3者试图结合司法实践，对业主撤销权的性质、撤销权诉讼主体和客体、行使范围、行使方式、行使期限、撤销业主团体决定判决效力等问题进行分析，以期能对司法实践中业主撤销权的适用提供一些有益的借鉴。一、业主撤销权概述
6、（一）业主撤销权概念对于业主撤销权概念,物权法并未明确进行界定。笔者认为，它指的是物业管理区域内的业主认为业主团体作出的决定妨害了其合法权益，业主有权请求人民法院撤销该决定的一种司法补救制度。在物业管理小区内，其小区建筑物及其附属设施的公共管理事务通常是由业主团体通过全体业主以民主决策的方式进行管理，但由于业主团体在行使职权或民主表决过程中，或有违法之处及损害个别业主合法权益的情形。赋予业主撤销权既为业主主张自己在建筑物区分所有权权益中提供了一种有效的救济途径，更可以弥补业主团体民主表决机制可能出现的纰漏，可以防止“大多数人的暴政”7。（二）业主撤销权的性质民法上的撤销权制度，源于罗马法上的撤
7、销之诉，也就是现代债的保全制度中的债权人撤销权。其创设的主要目的在于通过撤销债务人与第三人之间的危害债权的不当财产处分行为从而保全债权人利益。但在其后的发展过程中，撤销权制度已经超越了债的保全范畴，出现了要约人的撤销权、善意相对人的撤销权、意思表示瑕疵的撤销权、赠与人的撤销权等8。这次物权法中对业主撤销权的规定，则是对撤销权范畴的又一次扩充。此外， 物权法在规定业主撤销权的同时，还规定了集体成员的撤销权9，从性质上看，业主撤销权与集体成员撤销权是类似的。4关于撤销权的性质,理论上探讨较多的是债权人撤销权。对债权人撤销权的性质，主要存在着请求权说、形成权说、折衷说和责任说的争议 10 。请求权说
8、,又称债权说,认为债权人的撤销权为对于因债务人行为而受益的第三人直接请求返还的债权；形成权说认为,债权人撤销权的效力在于依债权人的意思而使债务人与第三人间的法律行为溯及地消灭；折衷说认为,撤销权兼具请求权与形成权两种性质,撤销权的行使,一方面使债务人与第三人的行为归于无效,另一方面又使债务人的责任财产回复至行为前的状态；责任说是对形成权说的发展,认为债权人并不需要请求受益人返还利益,即得将其视为债务人的责任财产,申请法院迳行对其强制执行。这四种学说，在解释债权人撤销权的性质时并无定论。对业主撤销权的性质，可以借鉴上述思路进行分析。首先，业主撤销权不是形成权。所谓形成权，是指当事人一方可以自己单
9、方的意思表示，使法律关系发生变动的权利11。而业主撤销权所要撤销的是业主团体这样的集体组织所作出的决定，所涉及的是多数人的利益，这必然应当是十分慎重的，不能单凭个别人的意志就可以决定。因此， 物权法并未赋予业主个体对业主团体决定直接撤销的权利，而必须经被撤销人同意或者由人民法院来审查该决定是否侵害了业主的合法权益，再作出是否撤销的判决。因此，形成权说对业主撤销权并不成立。当然地，在形成权说基础上发展起来的折衷说与责任说也不成立。其次，应当承认业主撤销权具有请求权的性质。从物权法第七十八来看，条文中就已经明确规定了“请求”的字样。但值得探讨的是这一请求的性质。业主的撤销请求权，实质上是业主对自己
10、的合法权益，也就是建筑物区分所有权的权益，包括与物权相关的权益，在受到业主团体决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现，当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法律赋予业主可以通过司法途径获5得救济。因此，所谓的业主撤销权，其实质上是一种侵害排除请求权，具有请求权的性质，依业主大会或业主委员会决定侵害权利的不同，其应该或者只能是物权中的请求权。（三）业主撤销权的内容及权利范围。业主撤销权的权利内容是其(业主)自治组织(业主团体个体的集合)对建筑物区分所有权的集中行使的意志和意思表现形式(决定)，如果妨害了业主团体中某个或某些业主的合法权益，其有向法院请求撤销该决定的民事权利，其权利客体为业主团
11、体单方面的决定，其权利范围应只限于物权和与物权相关的权利，其撤销权亦只能影响其业主团体的意思和意志，并受除斥期限的限制，而无权影响其他民事主体。 （四）业主撤销权的诉讼对象。业主撤销权的诉讼对象是作出妨害其合法权益决定的业主团体，具体的请求对象应该是业主大会或者其执行机构业委会。因此，业主撤销权的诉讼对象只能是业主团体。请求撤销业主大会决定的，应将其执行机构业委会列为法定代理人。（五）业主撤销权的诉讼标的。业主撤销权的诉讼标的应该是业主团体作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主团体与其他民事主体所为的民事行为，比如物业服务合同、建筑物及其附属设施的维修保养合同、建筑物附属设施购买
12、安装合同等。如果业主团体与其他民事主体所为的具体民事行为妨害了业主的合法权益，业主首先须申请撤销业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为的决定。如果允许业主对业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为都行使撤销权，则可能侵犯业主整体的建筑物区分所有权。业主为行使建筑物区分所有权必然要与物业服务企业、建筑物附属设施维修维护企业、生产制造安装建筑物附属设施6的企业发生联系，从事民事法律行为。如果允许业主对上述民事法律行为拥有撤销权，则业主整体的建筑物区分所有权就会受到侵害，物业小区的管理和维护秩序就会遭受破坏，就会与民事法律体系中的代理人制度相冲突，就会干扰和否定民法体系中如合同法、公司法的代理
13、人制度，就会出现司法干预业主自治权的现象，就会出现司法专横、司法腐败等现象。业主撤销权的诉讼标的还包括侵害业主合法权益的要件，业主大会或者业委会的决定是否构成侵权，需要进行司法考查。根据立法的精神和审判实践的探索，目前对于业主团体的行为是否构成侵权，须从侵权法的角度进行考量。在学界，通说认为，侵权行为的构成需要四要素：主观过错、行为违法、存在损害后果、违法行为与损害后果具有因果联系。因此，业主团体的决定是否构成侵权也须从这四个方面进行评判。在主观过错的问题上，应根据业主团体的法定职责范围，从其行为的目的性上来考量；在行为违法性的问题上，主要从决定作出时是否符合法定投票权数、是否符合业主管理规约
14、规定的职责范围等角度来论证；因果关系问题因与其他侵权行为无异，故不再论述；在损害问题上，可分为已发生的损害后果与必然发生的损害后果两种，如果业主团体的决定违法，即使还未造成侵害后果，也应被认定为侵权而及时制止。目的的不当性。业委会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业服务企业的桥梁和纽带，其运作的主要职能是代表和维护业主、物业使用人的合法权益，实现业主团体自治管理。因此，业委会的任何决定应该以业主的整体利益为出发点，内容涉及其法定职责或业主大会授权的职责范围。如果业委会所作的决定在于牟取业委会成员的私人利益或者实现其他与其业委会职责无关的目的，显然该业委会的决定因其目的的不当性而不能对全体业主
15、产生约束力。如有充足的证据证实业7委会的决定存在上述目的，业委会的决议应被认定为目的不当。对于业委会以合法形式掩盖非法目的的情形，业委会成员从中谋取私利的，那么，该决定显然目的不当。程序的违法性。业主团体的决定是否违法还应考量业主团体决定作出的程序，而该程序主要是投票表决程序，这不仅包括投票是否采取了法定形式、票数是否达到法定要求，还包括投票的真实性和有效性。在投票形式方面，从物业管理条例第十二条的规定来看，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。主要看是否符合行政主管机关的规范性或者指导性的要求和业主大会议事规则的规定及法律（物权法）法规（物业管理条例）关于投票权数
16、量的要求。后果的致害性。在一个物业管理区域内，业主所享有的合法权益包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如绿地、道路、公用设施等享有共有和共同管理的权利。业主团体的决定如果限制或者剥夺业主的上述合法权益的，业主可以行使撤销权。在后果致害性的考量中，须注意数量和时间要素。在数量方面，一个物业管理区域内的业主往往人数众多，而业主团体的决定根据法律规定只能以少数服从多数而不是全体一致通过的方式作出，因此，业主团体的决定即使符合法定人数的同意，也可能会因众口难调而引起部分业主的不满。同时由于各个物业管理区域和业主的具体特点、情况不同，业主团体的决定确实也可能在客观上体现了大多数业主的意志，却违背了少数业主的需求和利益。但是，判断业主团体的决定是否侵害业主权益，不能只看声称被侵害利益的业主的绝对人数，而是要根据涉及的建筑物面积及区域将上述人数与投同意票的人数进行法律层面的比较，综合考量。在时间方面，侵害业主权益不以实际发生为条件。由于
