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1、1论“业主委员会”的法律地位暨相关主 体关系之比较论文摘要“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是本社区的最高权力机构。业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直
2、未有明确规定，曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。但是根据法律实践：依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担。在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。按照“少数服从多数“的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志。业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的委托物业管理合同中有明确规定。业主委员会和物业管理企业之间是合同关系。居民委员会和业主委员会都同样属于我国基层的群众性自治组织，从法律地位和其所承担的工作内容来看，在许多方面都是相同的。居民委员会更多地带有政府
3、2的色彩。拥有一套属于自己的住房是许多城市居民的头等大事，在我国实行计划经济时代，房屋作为社会福利的表现形式供给，居住人只是享有居住的权利，谈不上拥有“业主”的权利， “业主委员会”的概念更是闻所未闻。在实行市场经济体制改革之后，住房开始由“福利化”向“货币化”过渡。可以说私有住房的出现，是“业主”和“业主委员会”产生的经济基础。而人们法律意识和维权意识的不断增强，则是“业主委员会”产生的思想基础。（一）：“业主委员会”的概念、职能及产生的程序。“业主”一词最早出现于周密齐东野语、定行公田中，是为了显示与佃主的区别。在辞海中， “业主” 一词的大致含义是“产业的主人，有产者”的意思。 “业主”
4、一词时至今日已经响彻市民耳际，然而十年前人们对这一名词还相当陌生，二十年前人们的社会生活中根本没有这个词，三十年前“业主”则是“资产阶级”的代名词。三十年的巨大变迁， “业主”一词有了新的概念、新的定义。在我国由于土地所有权统归国家所有，因此可以把“业主”一词定义为土地使用权所派生的权益享有者。本文所论之业主，特指“社区业主”，即住宅房屋及其配套设施的产权所有者。 “社区”一词源于拉丁语，原意是“共同的东西和亲密的伙伴关系”。首次将社区一词应用于社会学研究的是德国社会学家滕尼斯，他将“社区”解释为：表示一种由具有共同价值观念的同质人口组成的关系密切的，守望相助的，存在一种富有人情味的社会关系的
5、社会团体。用一句通俗的话说，社区就是城市居民聚居点。（1）：“业主委员会”的概念。根据 2003 年国务院制定的物业管理条例的规定， “业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会3是本社区的最高权力机构。（2）：业主委员会的职能。社区业主委员会作为依法成立的组织，作为社区全体业主的代议机构，它享有如下职能：内部议事职能。在严格的组织框架中社区业主委员会才能正常行使议事职能，如依法选举自己社区的代表、委员、社区业主委员会主任；依法讨论决定社区的重大事务并使之形成有效的决议。决议执行职能。社区业主委员会的所有决议、决定、章程、规定代表着社区全体
6、业主、全体居民的利益，必须得到全面彻底的贯彻执行。外部签约职能。社区业主委员会的法定代表人就可以依法与社会上的任何自然人或法人谈判并签订合同。诉讼仲裁职能。社区业主委员会具备诉讼主体资格。一旦需要用法律形式保护自己的合法权益，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼或依约向仲裁委员会提出仲裁。（3）：业主委员会的权利、议事规则。根据条例的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。条例还规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采
7、用书面征求意4见的形式；但应当有物业管理区域内持有 12 以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 12 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续约方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时
8、告知相关的居民委员会。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，享有下列权利：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；：监督业主公约的实施；：业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。（二）：“业主委员会”的法律地位。（1）：业主委员会的法律主体地位。我国法律规
9、定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他社会组织、社5会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组
10、织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。从以上的规定中我们可以看出，业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。可惜的是无论是 1994 年国务院建设部制定的城市新建住宅小区管理办法，还是 2003 年国务院制定的物业管理条例，都没有明确确定业
11、主委员会的民事主体地位。其实，对于业主委员会的民事主体的立法，我们可以参考国外一些国家和地区的规定。在香港的建筑物管理条例中称房屋产权人组织为“业主组织立案法团”。在日本的关于建筑物的区分所有的法律中称房屋产权人组织为“集体住宅区管理组合法人”。无独有偶，两个名称中都有一个“法”字。也许是他们都非常重视房6屋产权人组织的法律地位吧。我认为，根据我国国情和近些年来的习惯用语，房屋产权人组织应定名为“社区业主委员会”,根据“城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织” 这一宪法精神，全国人大常委会可以考虑制定社区业主委员会组织法，赋予社区业主委员会社团法人的法律地位
12、。明确社区业主委员会的性质、地位和作用；明确产生社区业主委员会的法定程序，明确社区业主委员会的组织形式应为经有关部门正式登记注册的社团法人组织，明确社区业主委员会的权利和义务。社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。有了自己的成立机制，就能尽快依法成立；具有社团法人资格，就能选出自己的法定代表人、刻制自己的法人印鉴、开设自己的银行帐户、设立自己的办公地点、聘用自己的工作人员。社区业主委员会有了合法的、健全的组织形式，有了独立的民事权利能力和民事行为能力，才能有正常行使权利的基本保障。（2）：“业主委员会”的诉讼主体地位。民事诉讼法第四十
13、九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。在最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织” 。主要包括：依法登记领取营业执照的私营企业、合伙组织。依法登记领取营业执照的合伙型联营企业。依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业。经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体。企业法人依法设立并领取营业执照的分支机构。中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构。中国人民保险公司设在各地的分支机构。法人的清算组织。经核准登记领
14、7取营业执照的乡镇、街道、村办企业。 从以上我们可以看出，业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，导致相关案件在这方面长期成为庭上的争议焦点，并且曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。可喜的是长期的法律实践已经确认了依法成立的业主委员会具有诉讼主体资格， 。业主委员会成为诉讼主体限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权。业主委员会如遇到以下情形也可能成被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合约定；因其他涉及
15、业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料，风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。（三）：社区业主委员会与相关主体的关系。（1）：业主委员会和业主的关系。在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。他们之间（指业主委员会和个别业主之间）既有统一性也有矛盾性。统一性表现在业主委员会通过合法的议事程序，按照“少数服从多数“的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业
16、主的意志。业主委员会要有一整套完整的、科学的、有效地机制。首先，应该有对业主委员会的行之有效的监督机制，包括政府的监督和业主的监督。以便8确保业主委员会能够切实代表广大业主的根本利益。其次，业主委员会有行之有效的议事机制和执行机制，确保能够业主委员会工作的透明度，让业主放心。（2）：业主委员会和物业管理公司的关系。物业管理公司是指按照我国公司法成立的提供物业服务的商事组织。关于业主委员会和物业管理企业之间的关系，争论已久。但是从法律角度看，业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的委托物业管理合同中有明确规定。业主委员会和物业管理企业之间的关系，说到底是合同关系。是有物业管理公司提供服务，业主支付报酬的双务、有偿合同关系。（3）：业主委员会和居民委员会的关系。我国宪法规定在我国的基层政权机构之下成立村民委员会和居民委员会，此即我国的基层群众性自治组织。居民委员会的性质是我国城市里的基层群众性自治组织，是城市居民群众在
