房地产商极度缺钱

《房地产商极度缺钱》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产商极度缺钱（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、云资源()Evaluation only, garbage text in the document is part of the evaluation watermark. Created with Aspose.Word. Copyright 2003-2005 Aspose Pty Ltd. 房地产商极度缺钱 近八成现金流为负Ye7_T 本文档由云资源() 创建于 2009-3-9 20:18:55原文地址：http:/ 3 月月 8 日讯日讯 当缺钱已成为地产商常态的时候，最关键的可能不是 钱到底能从哪里来，而是房地产及上下游产业链中的企业能否从中看到有益于未来的警示！金融海啸之下，充

2、足的资金无疑是每个企业梦寐以求的“最佳拍档”，对房地产 企业来说尤其如此。然而，这个资金密集型行业经历 2007 年的大手挥霍后， 陷入了 2008 年几欲断粮的尴尬局面。“相信面包总会有的”多位房企高层谈及 地产融资如此表示，语调却有些底气不足。另一方面，截至 3 月 3 日，已披露 的 16 家房企上市公司年报(专题解读)显示，2008 年度公司经营性现金流量净 值共计-124.67 亿元，比上年同期下降 240.32%，其中近八成的房地产商现 金流为负。持续干旱持续干旱“2008 年房地产企业到位资金 3762 亿元，同比下降 4.82%，与 2007 年 42.31的增幅形成鲜明对比。

3、”广东省房协 2 月 13 日最新数据指明，这是该 数据自 2002 年以来的首次下滑，地产商能拿出来的钱陡然减少。整体形势已不容乐观，各省 2 月公开的投资数据显示，浙江省 2008 年房地产 开发投资到位资金 2858 亿元，比 2007 年下降 7.1%，并呈现降幅逐月加大 的趋势。湖南省全年筹措开发资金 1205.67 亿元，虽有 14.6%的增长，然而 增幅同比大降 25.8 个百分点。房地产资金通常主要来自 3 个方面，国内贷款，自有资金，定金和预付款。“以 往大概是各占 3 分，2008 年随着银行贷款收紧和定金、预付款的大幅减少， 企业需要找到大量自有资金才能维持运转。”一位不

4、愿公开姓名的地产企业老总 告诉记者，“但是钱越来越难找。”“即使按照银行要求，四证俱全、自有资金达到 35%，也很难批下贷款。而如 今市场情况也不好，销售回款不及往年的 2/3。”该老总无奈地称，去年年底最 窘迫的时候，他手上可调动的资金只有 700 万元。广州市社科院科研处处长彭澎对此分析称，鉴于房地产的持续低迷，银行为防 范风险，加大了房地产贷款尤其是开发贷款的审核力度，贷款发放也有向大开 发商优质项目集中的趋势。而记者接触到部分银行人士则表示，开发商 3000 万元以下的开发贷款基本不考虑。云资源()一向靠“天”吃饭的开发商少了银行的活水滋润，日子难免紧巴。加上后院那口 “销售”的井持续

5、缩水，自筹资金显得尤为重要。以广东省为例，2008 年房企资金结构发生较大调整。销售回笼资金前 3 年均 占到位资金的比例在 50%以上，2008 年仅占 42，为 2002 年以来最低， 而自筹资金占到位资金的比例升至 33，为 6 年以来最高。但是，自己找钱，钱从哪里来？融资收窄融资收窄圣经有云：“上帝在关上一扇门时，会开一扇窗。”如今窗子也在关上。2007 年风光无限的恒大地产在一年的时间抢购了近 4000 万平方米的土地储备，旨在为赴港上市增加筹码。无奈遭遇股市暴跌，2008 年恒大 100 亿150 亿港元的 IPO 计划宣告搁置，资金吃紧之下，恒大“庆幸” 地完成了 35 亿港元的

6、私募股权融资。随即有香港媒体报道称，恒大融资成本 相当高昂，其私募借款成本高达年利率 40%以上。这正是如今资本市场融资的一个戏剧性片段。对上市企业而言，股票市场混乱一团，以往动辄募资数十亿乃至上百亿元的公 开增发、发行公司债等融资行为，2008 年只有万科、金地等少数企业勉强成 行，据不完全统计，2008 年上市房企的公司债融资金额不足 400 亿元，融资 规模大幅缩水。在长城证券房地产分析员刘昆看来，公司债大部分是用于偿还银行贷款以及补 充流动资金，而不允许投向投资开发领域，这一点与房企在股市以增发和配股 方式进行再融资有很大区别，公司债更有“救急”的味道。“另一方面，上市 IPO 基本停

7、止，2007 年年底的时候，有 40 多家房地产企业 在排队赴港上市，有 10 多家通过了上市聆讯，但是 2008 年都没能成功。”中 国海外发展中心的主任、经济学家孙飞告诉记者，股票市场基本丧失了融资功 能，资本市场大门紧闭。证券人士则指，恒大这样高额度的私募虽然能够快速得到现钱，缓解短期资金 压力，但是私募不仅仅使企业扩投后稀释原有的股份，还会被迫接受一些限制 条款，一旦企业达不到条款要求，就面临着比银行利息高出数倍的成本支付。而一直被看做房地产金融“奇兵”的 REITS 仍处于低层次信托计划阶段，孙飞在 重庆国际信托推出的北京景龙国际公寓股权投资信托计划和联华信托推出的联 信精瑞房地产私

8、募股权基金型信托计划，都还属于“准 REITS”形态，无法上市 流通，未能大面积推广。云资源()“相比之下， 中小企业(行情 股吧)更多会选择同行拆借、典当行、甚至高利贷 的途径来筹资。”彭澎称，同行拆借多限于实力相当、知根知底的企业之间，短 期拆借，资金量不大，利息则凭个人关系来定，而选择 3 分、4 分的高利贷往 往成为企业放弃利润冒险求生的无奈之举。“融资环境若持续恶化，很难保证不会有更多的企业举借高利贷。”彭澎不无担 心。希望何在？希望何在？摩根士丹利中国策略师娄刚称：“中国有一半发展商正处破产边缘，”海尔地产 董事长卢铿则放言“6 万家房地产开发企业，现在估计撑得住的是 1 万家。”

9、焦 点都聚在房地产企业日渐干涸的资金链上。北京师范大学金融研究中心发布2008 年房地产行业资金报告称，2008 年 房地产行业的资金缺口是 6730 亿元，如果 2009 年房地产遭遇调整，那么资 金缺口或达到 9290 亿元。且不论预测数据是否准确，房地产业巨大的资金缺口却是事实。各大银行开始 放缓开发商到期还款的期限，就在 3 月 3 日，广东省出台政策，延缓 2008 年 拿地开发商的土地出让金期限、鼓励银行信贷、支持房企 A 股融资，意图让开 发商的资金压力有所舒减。“根本还在于拓宽融资渠道，”孙飞告诉记者，“国务院金融 9 条、金融 30 条力 主创新融资方式，提及已久的房地产信托

10、投资基金（以下简称 REITS）有望在 5 月破冰。”孙飞称，REITS 已在细则讨论之中，相关的办法可能会在两个月后出台，目前 关键在 REITS 的量有多大。如果最终定位为公募形式，上市流通，融资就比较 容易，很快就能募资几千亿元，上万亿元都有可能，如果定位为私募形式，只 在银行间和机构间来做，规模就会比较小，对房地产市场拓宽融资渠道的作用 相对有限。“REITS 的方案当初经过几大部委的审签，然后又报送国务院批复，中央的态 度应该还是稳定为主。”开发商对 REITS 大规模推行信心不足，“至少远水难救 近火。”广州利海地产一位人士如此表示。另一支私募大军正在觊觎房地产，孙飞告诉记者，目前国内私募基金认为房地 产的抄底时机已到，不少优质项目进入洽谈阶段。“二季度到年底会有一个高峰 期。”孙飞称，私募如今也谨慎，首先重视安全，其次才是收益，收益率大概在 20%30%。“这将会是房地产企业的另一个套现机会。”孙飞对此很乐观。云资源()“其实开发商最大的资金来源还是银行和销售款，二者加起来占了开发资金的 75%以上，银行贷款趋于谨慎，并不是没有，还有销售款是可以自己控制的。 ”在彭澎看来，融资方面举步维艰的开发商，解决资金困境还得回到关键点。(本文来源：中国经营报 作者：李碧)云资源()特别声明：本站刊载之内容，版权归原作者所有，若有侵犯作者版权，请与我们联系，我们将立即删除修改。