企业另类融资 以房地产为例

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1、1 / 68企业另类融资（以房地产为例）上海真金资产管理有限公司金鑫2013 年 12 月2 / 68非常高兴有这个机会和大家在一起学习讨论金融问题（微观金融）,为贴近大家本讲座将介绍个人金融；开讲前几点说明：（1）个人情况的说明：（2）讲几个故事、问几个问题：（3）关于今天的讲座：今天讲座想达到的目的：就是让大家能够有所收获！不枉这 2-3个小时的辛苦！ 具体说就是： 了解金融的概念， 知道企业融资的方式，了解企业除银行融资外的其它融资方式即本讲座所说的 “另类融资” ，了解个人投资理财的方式，最重要的是不管是个人理财与投资、还是企业融资等活动，都要有金融的意识！比如说碰到某种金融工具或金融

2、活动，就想起这是怎么回事，金融是个很专业的东西！搞明白了再下手！前言：金融常识前言：金融常识几个现象几个现象金融是国民经济的“血液” ，与经济人（经济组织、个人）息息相关（经济组织的金融活动属于公司金融，个人金融体现理财与投资） ；从事企业管理的要懂金融，个人也要懂金融！从事企业管理的要懂金融，个人也要懂金融！几个现象几个现象： （1）金融工具不断创新金融工具不断创新、企业融资方式日趋多元化企业融资方式日趋多元化（银行贷款、信托融资、债券融资票据、公司债、保险债券等、租赁融资、典当与小贷、产业基金等） ：2012 年底租赁贷款突破 1 万亿、2013 年6 月近 2 万亿元（560 家资本充足

3、率不足 10%） 、保险债券计划 20003 / 68亿（潜力万亿） 、债券 2 万亿（短期融资券、中期票据等） 、信托资产7.5 万亿（今年三季度突破 10 万亿元） 、银信合作 2 万亿、委托贷款5 万亿元、 券商资管 1 万亿元、 小贷 6000 亿 （6000 余家） 、 PE/VC1.34万亿元、其它民间借贷 3 万亿元（包含：典当行、P2P 人人贷数佰亿元等） 。这些现象就是现在流行的金融术语“金融脱媒” 、 “影子银行”（有人统计达 30 万亿元） 。为企业融资带来便利、为个人投资带来多样化选择（个人投资渠道不再单一） ，为货币政策的实施带来难题！为货币政策的实施带来难题！先学习

4、一爆光率高的专业名词先学习一爆光率高的专业名词“M2M2” （我国对货币层次的划分是：M0=流通中现金；狭义货币（M1）=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有 的信用卡类存款；广义货币（M2）=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款） 。央行货币政策首要目标是币值稳定，控制货央行货币政策首要目标是币值稳定，控制货币流通量的最重要指标就是币流通量的最重要指标就是 M2M2。今年中国的货币流通存量达。今年中国的货币流通存量达 100100 万万亿亿（20122012 年末年末 97.497.4 万亿万亿，未包括影子银行未包括影子银行）的规模的

5、规模、近乎近乎 GDPGDP 的两的两倍似乎不是那么正常的倍似乎不是那么正常的， 说明了金融体系的效率说明了金融体系的效率 （储蓄转化为投资的储蓄转化为投资的能力和成本）还是有问题的。能力和成本）还是有问题的。社会资金很充裕社会资金很充裕， 但市场的融资成本还是出奇的高但市场的融资成本还是出奇的高 （尤其是民营企业尤其是民营企业，成熟市场的资金成本和融资成本很少超过成熟市场的资金成本和融资成本很少超过 5%/5%/年）年）-抛开高利贷不抛开高利贷不说说， 这也从另一个侧面反映了中国金融的问题这也从另一个侧面反映了中国金融的问题 （金融深化的程度和金金融深化的程度和金融效率均低融效率均低） ！（

6、2 2）个人理财产品多样化）个人理财产品多样化：存款、银行理财产品、信托产品、私募投资（PE、VC） 。还有参与民间借贷民间借贷，如，直接借贷、P2P、通过小贷公司和典当行的借贷等（这些融资方式很多是高利贷！ ） 。4 / 68前些年我们还在经常抱怨我们的老百姓投资渠道单一， 现在看来这种说法已经不成立了！但似乎在池州还是成立的（金融不发达） ，池州老百姓的投资渠道还是很单一的！收益是风险的溢价、风险与收益成正比收益是风险的溢价、风险与收益成正比！ （案例，周边出现了很多的（案例，周边出现了很多的高利贷，而且出事的概率很高高利贷，而且出事的概率很高！ ）注：影子银行注：影子银行：宽泛定义宽泛定

7、义：凡不在传统银行和金融市场（股票债券发行）之内的金融活动，规模 30 万亿；狭义定义狭义定义：游离监管之外的融资活动，在目前中国较为严格的金融特许权管制下，绝大多数金融活动都处于监管之下，真正构成影子银行的是各类民间金融活动，规模大约 5 万亿。影子银行本身不是严谨的学术概念， 宽口径反映了银行信贷和资本市场融资以外的整个社会的信用供给状况， 但涉及的各类影子银行机制各异， 风险特征也不相同，不宜混为一谈。 窄口径将问题集中在民间融资不利于对潜在风险的判断。影子银行最早出现于 80 年代的主要发达国家，是资产证券化的产物，08 年的次贷危机也是影子银行发展过度和监督滞后的产物！我国影子银行大

8、规模出现于 2009 年，其根源其根源：金融深化和金融体系效率有问题；货币政策和信贷政策不连贯造成！本讲座名为“企业另类融资” ，实则全面介绍“影子银行” ，除介绍企业层面的融资外，还介绍作为当事人（投资人、管理人等）如何理解5 / 68各类融资机制和技术上的剖析！金融的概念金融的概念金融即资金的融通。融通储蓄与投资，将储蓄转化为投资，金融体系的效率主要表现为金融机构将储蓄转化为投资的能力 （比例与成本） 。金融机构的概念金融机构的概念从经营的对象看，金融机构就是经营货币与信用的特殊企业；从经营管理的性质看，金融机构就是经营风险的企业金融机构就是经营风险的企业。是媒介储蓄与投资的中介机构。金融

9、体系金融体系由金融机构、金融业务组成。本讲义重点介绍企业的另类融资，即信托融资及类信托融资、夹层融资和基金或类基金融资等。一、间接融资一、间接融资1 1、商业银行融资、商业银行融资根据人民银行 121 号文件， 银行不得对房地产开发企业发放流动资金贷款。房地产开发企业从商业银行获得的贷款只能是开发贷款。6 / 68前提条件：必要条件、非充分条件前提条件：必要条件、非充分条件（1）项目本身的要求：非限制类的房地产项目、且市场风险小、项目投资方的实力强、贷款的偿债风险小（项目的抵押物充足） ；（2）手续要求： “四证”齐全（土地使用权证，建设用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证） ；（3）项

10、目的自有资金（指净资产）达到总投资的 35%。其它因素其它因素获得商业银行的开发贷款除满足上述基本条件外， 还受到以下诸因素的影响： （1）银行方面：包括银行自身的信贷资产结构（房地产贷款占全部信贷资产的比例） ；银行内部对房地产行业的态度或看法；银行对开发贷款与按揭贷款的比例要求。 （2）宏观金融形势。 （3）开发商母公司的市场地位与品牌影响力 （中总行刚宣布重点支持的房地产企业名单）融资特点融资特点规范，受到众多法律法规的管辖（如 121 号文件， 商业银行贷款指引 ， 房地产信贷规范等） ；专款专用，封闭运作；金额受到项目投资额、抵押物的评估值、银行的审批权限等影响；7 / 68融资成本

11、最低；融资主体只能是项目公司。委托贷款委托贷款根据贷款通则 ，企业与企业之间的借款不合法（只是遇到诉讼只是遇到诉讼时时， 高于银行同期同档贷款利率部分法律不保证高于银行同期同档贷款利率部分法律不保证， 本金和合理利息还本金和合理利息还是受法律保护的是受法律保护的） ，但现实中大量存在，涉及的利息处理，有的是打白条，有的以资金占用费名义收取，这些处理均不规范、且税前列支受到限制；如果是关联企业之间的借款，情况一：集团统一受信、子公司使用；情况二：关联企业借款，借入方借款能力受到注册资本 50%的限制，超过的不得税前列支；建议建议：如企业和企业（个人）发生实际的借款业务，通过银行的委托贷款是最优选

12、择（委贷的手续费也很低） ，但委托贷款的银行不承担风险；村镇银行与小额贷款公司村镇银行与小额贷款公司村镇银行村镇银行设立的初衷是“支农支小” ，小贷公司的初衷是支持小微企业的，与房地产企业的资金需求不匹配。也不适合一般的工商业企8 / 68业。如果临时周转，如 30 天以内（而且确实如果没其它办法） ，可以考虑！如流动资金贷款，不能续贷，只能先还再贷，一般 2-7 天，这样的需求可考虑民间融资。村镇银行和小贷公司受到政策的支持村镇银行和小贷公司受到政策的支持， 目的是解决小微企业融资难的问题。 但现实是： 很多村镇银行在实际经营过程中偏离了 “支农支小”的政策定位， “支农支小”贷款不足贷款额

13、的一半，有的甚至变成高利贷的工具！2007 年 3 月 1 日第一家村镇银行（四川仪陇惠民）开业至今，规模不断扩大，2012 年 9 月止全国共有 799 家，2013 年 11月达到 1000 家（马鞍山的一家村镇银行） ，银监会原计划是 2012 年底要达到 2000 家。原因是快速发展中出现了很多问题，而且商业银行兴趣也不大，已有的村镇银行“放大不放小、放富不放贫、放高不放低” 的问题开始凸现， 甚至出现了大规模 （福建漳浦出现了上百亿）的违规票据贴现。 监管层也基本是是把村镇银行当成农村商业银行来监管（但政策上又不如农商行，农商行有央行的支农再贷款） 。村镇村镇银行未能如政策所愿，现在

14、的发展也很尴尬，如黄河农商行的情况银行未能如政策所愿，现在的发展也很尴尬，如黄河农商行的情况。小贷公司的问题就更加突出小贷公司的问题就更加突出，变成了高利贷的代名词！大部分小贷公司靠资金本经营，无融资能力，重庆等地有 50%的融资能力） ，如果不从事高利贷业务则很难赚钱。但也有个别地区的部分小贷公司经营得不错但也有个别地区的部分小贷公司经营得不错，如重庆，有 50%的同业融资政策和融资能力，有金融交易所对小贷资产的打包交易，特别是有专业队伍操盘的公司就经营的不错， 如重庆国信小袋公司去年的净9 / 68资产收益率就达近 30%（最高利率 25%、平均 20%，杠杆率 50%，贷款周转次数高）

15、。江苏吴江的鲈乡小贷公司已在 NASDAQ 借壳挂牌上市(资产 8000 万 USD,营收 1200 万 USD，净利 831 万 USD)。以互联网为基础的以阿里为代表的小贷公司经营得不错（苏宁、百度、腾讯、京东等） ，但这不是小贷市场的主流，但为如何促进小贷公司的发展提供了经验！最新消息是山东江苏等地拟出政策， 将小贷公司的融资能力最高增加至 200%、甚至可发行私募债。这样小贷的融资能力会大幅度提高！还有投资担保公司问题也很多还有投资担保公司问题也很多： 担保公司本来是为企业和个人融资提供增信业务的， 但现实中的投资担保公司很多变成了非法集资和高利9的工具。 近几年全国各地发生的担保公司

16、非法集资的案子实在太多，很多事件直接影响到了当地的社会稳定。如，河南非常突出，2012年已爆发的担保公司非法集资额度超 100 多亿、 涉及的债权人成千上万，上访和群众集会事件也时有爆发。本人的看法本人的看法： 从市场角度看， 只要在法律法规和监管规则范围内经营，村镇银行的上述现象无可厚非。 村镇银行和小贷公司毕竟带有公益和扶贫性质 （村镇银行的出现就是借鉴孟加拉尤努斯的村镇银行的成功村镇银行的出现就是借鉴孟加拉尤努斯的村镇银行的成功实验、还有国内的茅于轼教授在山西的小额贷款公司实验实验、还有国内的茅于轼教授在山西的小额贷款公司实验） ，如按照规定经营，村镇银行和小贷公司是很难赚钱的。否则就会出现“印度危机”和高利贷崩盘！举例：黄河银行参股的 3 家村镇银行。10 / 682 2、信托融资、信托融资信托 TRUST 就是信任委托，是指委托人（一般为有钱的投资人）将其财产委托给受托人（一般为有信用的信托机构） 、并按其旨意进行管理的一种财产委托法律关系。信托关系的建立