上海二手房购买流程及要点

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1、上海上海二手房购买流程二手房购买流程及要点及要点 前言：前言：买房买房跟找对象一样，跟找对象一样，就是一个不断调整心理预期的过程就是一个不断调整心理预期的过程，最终买的最终买的那个房不一定是同价位里最好的，一定是比较合适的，那个房不一定是同价位里最好的，一定是比较合适的，提炼一下，提炼一下，九个字“看九个字“看得上住得了养得起”得上住得了养得起” 。 只要走上这条买房之路，虽然波折难免，但再远的路也有尽头，终会买到只要走上这条买房之路，虽然波折难免，但再远的路也有尽头，终会买到合适的房子。合适的房子。 2012 年曾听了德意志银行蔡洪平先生的访谈，房地产是唯一能够同时拉动投资和消费的，政府目前

2、的限购政策并不是最好。中国经济就是政策经济，为了打压房价抑制泡沫而实行限购政策，不让富人买房更富，问题是房价太高，穷人买不起，每年 500 万农民进城 600万大学毕业生，都是刚需，积累下来会出事的。好地段能买赶紧买吧。 现在的一线城市限购政策，其实是政府压制住房价，让穷人去买房，缓慢释放刚需和改善需。渐渐的，泡沫就越来越少越来越少，一旦不加压制，房价在短期内必然快速上涨。 一张图让你判断是否该买房一张图让你判断是否该买房（备注都是国家中短期的政策）（备注都是国家中短期的政策） 就我个人认为，买房尤其是在一线城市买房，还是比较稳妥的，但也要结合个人的就我个人认为，买房尤其是在一线城市买房，还是

3、比较稳妥的，但也要结合个人的职职业业发展和发展和人生人生规划，以下是相关流程及要点，仅供参考。规划，以下是相关流程及要点，仅供参考。 - - 一、一、买房买房流程图流程图 二、二、各节点各节点要点要点详解详解 1 1、前期准备前期准备 第一重要：买房的信念最重要，最怕犹豫不决，下定决心就会排除万难； 第二重要：筹谋首付，首付的多少决定了能买什么区位、地段、面积的房子， 除了首套房 30%的首付， 还需要额外留出房价的 6%-10%作为交易费用 （税、费、佣金等） ； 第三重要：目标楼盘或小区的交通、菜场、超市、物业、治安、学校、医院等情况，现在网络很发达，感觉安居客做的还不错，网上挂牌价大部分

4、跟实体店差别不大，但也有不少乱开价的，门店报价相对靠谱很多； 2 2、实地看房实地看房 一般找一至两家靠谱的大中介（中原、21 世纪等） ，在不同的区位，也有很多口碑不错的小中介，对比既不能太少也不能太多，太少信息不全，太多信息混1、前期准备 2、实地看房 3、产权调查 4、签订居间合同（讨价还价、定金、违约金） 5、签订买卖合同 情况一：按揭贷款 6.1交首付到指定账户 7、申请公积金、商业贷款 8、签订贷款合同 9、申请过户，办理过户手续 10、办理燃气、有线电视过户（水电自动过 户） 11、领取房产证、拿钥匙 12、月供 情况二：一次性付款 6.2交全款、税费到指定账户，交佣金给中介，

5、领房产证 乱，重要的是中介那个人很重要（年纪大的经验丰富、捣糨糊的多；年纪小的可能没那么多心机但不一定有好房源） ，对中介大部分是有罪推论，小心提防，多比较不急于作决定。 实地看房，视当期的房地产行情，行情不好或者僵持的时候，可以有还价空间 2%-5%，行情好的话，业主有可能还会跳价，总之看房各种纠结各种煎熬； 3 3、产权调查产权调查 如有意向购买的话，要事先了解一下产权，是商品房、动迁房还是经济适用房，房产证上有几个人的名字（交易需要产证人都签字，名字太多，就容易节外生枝） ，房子有几个人都户口，有没有贷款、抵押（这个很重要，否则到时候交易不成） ，有没有营业税（上家交易不满五年要交总房价

6、 5.65%的营业税） ，中介费用是各付各的还是都由买方支付，卖家的个人所得税谁来付等等； 4 4、签订居间合同签订居间合同（或称意向合同）（或称意向合同） 如果双方意向一致，要付定金（一定是“定”而不是“订” ） ，先签一个意向合同 （一般是中介的打印好的格式文本， 可以至网上搜索对比， 一般不会有问题） ，定金多少视房产总价，一般 100 万的房子，2 万定金，总价高的话，多付点也可以，如果买方毁约的话，买方定金就没了，卖方毁约的话，需双倍返还； 5 5、签订正式买卖合同签订正式买卖合同 一般签订意向合同一个星期后，如果是一次性付款的话，就准备好全款，正式进行网签（上海房地产交易中心的正式

7、合同，并经网上备案） ，正式走入交易流程了。 以下主要讨论按揭贷款的流程 情况一：按揭贷款情况一：按揭贷款 6 6.1.1、交首付至指定账户交首付至指定账户 网签好的话，就要按合同规定在指定日期前交首付至指定账户，一般直接转账到卖家的银行卡，然后和中介、卖家一起去所在区房地产交易中心办理过户手续。 这其中会发生很多事： 第一：购房资格核定 1) 非上海户籍单身人士无法购房； 2) 上海户籍单身人士无法购买第二套房； 3) 非上海户籍已婚人士须缴纳社保或纳税累计 12 个月以上 第二： 要去房地产交易中心去查你名下在上海有没有房子（非沪籍人士不能买二套房） ，核定房产税（未办理引进人才居住证满

8、3 年的外地人均要缴纳房产税，上海户籍则要看人均面积，家庭人均低于 60 平一个税率、超过 60 平又是一个税率） ，等等 7 7、申请公积金、商业贷款申请公积金、商业贷款 可以自己联系银行，按其流程和要求办理；也可以找贷款中介，全部帮你跑掉，需要支付一定的费用，要准备这之前要准备大量的个人资料，身份证、结婚证（未婚的至户籍所在地开具单身证明） 、社保缴费记录（在上海累计缴纳 12个月以上城镇社保。去任意一个区的社保大厅，有台机器，拿身份证刷一下直接打印） 、工资流水（到银行柜台打印近 13 个月） 、收入证明（所在单位开具）等等，这个中介会列张清单的，如果不用贷款，就省掉很多事。 最后是贷的

9、农业银行的，9 折利率，如果超过 100 万，可以 85 折（2012 年6 月份） 目前公积金贷款利率是 4.5%，二手房最多可贷 15 年，不能打折，贷款额度为个人账户余额的 40 倍， 普通公积金封顶贷 30 万， 有补充公积金的再加 10 万，所以两个人的话，最多可以贷 80 万。 商业贷款利率是 5.95%，最多可贷 30 万，二手房也一样，最好用满 30 万，比较钱越来越不值钱。可以打折，最近打折比较少了。 一般都采用的等额本息法，即每个月还款是一样的，利息多一点，但压力小一点，百度上搜索一下有很多小工具算月供的。 8 8、签订贷款合同、签订贷款合同 要签很多份合同及文件，签字签到

10、手软，先练好自己的签名吧。 如果办理了公积金贷款， 还要在工作日去贷款银行办理公积金账户关联还款手续， 具体可以直接打电话咨询银行， 否则全部是从你商业贷款账户里扣除的 （商业贷款账户即在贷款银行开通的账户） 。 9 9、申请过户，办理过户手续申请过户，办理过户手续 到所在区的房地产交易中心办理，中介会联系卖家、你一起去的，跟着走就是了。 这里面会涉及各种税费： 1) 上家交易不满五年要交营业税（所以多关注“满五”的房子） ，一般都转嫁到买家身上了； 2) 契税，房款总额的 1%； 3) 个人所得税，房款总额的 1%（其实该卖家付，不过一般要求到手价，所以一般还是得买家付） 4) 印花税、工本

11、费等等乱七八糟的差不多 1000 块钱。 具体参见附表 Tips 2 上海买房税费一览表 1010、办理各种过户、办理各种过户 主要是水电煤气、有线电视、物业费等，要看一下卖家的最后缴费时间。 比较烦的是煤气，需要和卖家一起去煤气管理站点去变更（要带哪些资料中介会告知） ，水、电不用过户，原座机电话最好不要，原有线电视自己去办一下过户即可，所有的具体信息都可以问卖家和中介。 这个不用等拿到房产证，可以同步办理。 1111、领取房产证、领取房产证、拿钥匙拿钥匙 如果都没有问题，大概两三个星期吧，就能拿到房产证了，还是比较快的。有些卖家爽快的话，买卖合同签过之后就会把钥匙给买家了。也有的自住或者有

12、租客的， 会拖着迟迟不交房， 这时候一定要按照合同办事， 并且让中介去催、 催、催。 1 12 2、收尾及开始月供收尾及开始月供 通通没有问题了，留在中介的尾款（一般是 2 万）就可以通知给卖家了，一定要自己再想一想，比如户口一定要全部迁出去等等。 装修、入住，然后至所在小区的派出所办理户籍迁入，开始月供，艰难的买房之旅终于走到了终点。 注：注：其中中介费一般为总价的 1%（买卖双方各 1%） ，如果上家要到手价，就是双方的中介都要买方付，可以还价的，比如总共付 1.5%。之中还是不少要靠中介提醒和帮忙，跟中介打好关系，毕竟是买房，他们也是靠买方吃饭的。 Tips 1 1、一定记得要看房产证原

13、件、身份证原件！ ！ ！ ！是否有贷款。 2、一方面是房子房型要正气，如果二手房的话，要检查里面的设备，特别是你不想要装修的，一定要看他送的那些东西是压根没用的，这都要提出来，因为这都可以谈价格的。 3、如果是顶楼和底楼，一定看是否有漏水等情况、这个可以看看墙壁有没有痕迹，要么就看看外立面 4、最好去物业查查这家业主的情况，这个房子前期是不是有过问题，前面是租的还是自己住的， 最重要的就是一定要让房东把户口什么都清干净，这个会有后遗症的。 5、一般是付了首付办贷款，转户的，但是过户之前，户口一定全部迁出。 Tips 2 上海买房税费一览表上海买房税费一览表 税费名称税费名称 出售方出售方 购买

14、方购买方 备注备注 合同公证费 总房款0.3% 由引发方承担 合同印花税 总房款0.05% 总房款0.05% 双方 交易手续费 2.5 元/平方米建筑面积 2.5 元/平方米建筑面积 交易登记费 80 元/套 抵押登记费 商业及组合 200 元/套 纯公积金 100 元/套 配图费 25 元/张 权怔印花税 5 元/本 贷款保险费、 担保费 贷款额系数（详见计算表） 契税契税 普通住宅 总房款1% 首套普通住宅 90平方米以下的按照1%征税， 90 平方米以上的首套或二套普通住宅按照1.5%征收 非普通住宅 总房款3% 营业税营业税 普通住宅 5 年内 房款全额5.5% 个人将购买不足 5年的

15、住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税 5 年上 非普通住宅 2 年内 总房款5.55% 2 年上 房款差额5.55% 所得税所得税 普通住宅 总房款1% 或 利润20 、 个人转让自用 2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。 、出售前后年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。 非普通住宅 总房款2% 或 利润20 、经查询无法确认利润的按照普通

16、住宅总房款的非普通住宅总房款的缴纳。 土地增土地增值税值税 普通住宅 征免 凡符合以下两项条件任何一项的，且居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收。 个人因工作调动出售房屋（需提供调动双方单位出具的调动证明及营业执照复印件） ， 因改善居住条件为目的出售房屋（需提供新购入住房产权证）。 非普通住宅 可以提供购房发票 应纳税额=（卖出价买入价买入的契税本次营业税及附加、印花税交易费） X 适用税率扣除项目合计 X 速算扣除系数。 （暂免征收） 增值率 50%，适用税率 30，速算扣除系数 0； 50%200%， 适用税率 60%，速算扣除系数 35% 无法提供购房发票及契税单 转让收入的 0.5% 中介费 总房款1% 总房款1% 1%-3%，或由一方