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1、1信和无锡项目汇报方案深圳市同致行地产顾问有限公司 2007.10.15总论部分总论部分写字楼部分写字楼部分公寓部分公寓部分酒店部分酒店部分总论部分总论部分报告思路与结构报告思路与结构项目分析项目分析市场分析市场分析项目思考项目思考项目定位项目定位宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析城市规划发展城市规划发展城市规划发展城市规划发展房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状城市概况城市概况城市概况城市概况苏锡常都市圈在长三角经 济圈中处在中心位置 苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相
2、连。无锡处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。南京都市 圈南京都市 圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈杭州都市 区宁波都市区上海核心区杭州都市 区宁波都市区上海核心区资料来源：无锡市城市总体规划概要100KM200KM地 理 位 置地 理 位 置 经 济 区 位经 济 区 位区域内以上海为中心增长 级，进行内部资源整合上海苏州上海苏州扬州扬州无锡无锡杭州宁波嘉兴常州镇江杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州南通舟山台州泰州湖州绍兴核心绍兴核心对外窗口对外窗口第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三
3、圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成 为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原 材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域 转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，
4、对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。2无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇 聚合轴的中心位置地 理 位 置地 理 位 置江苏省未
5、来城镇的发展将形成“三圈五轴”的总体集聚格局。无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，是京沪高速公路与沪宁高速公路的交汇点，也是京沪铁路、京沪高速铁路与新长铁路的交汇处。在沟通苏中、苏北、皖南、浙北地区的经济发展中，将会发挥日益重要的纽带作用。宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析城市规划发展城市规划发展城市规划发展城市规划发展房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状城市概况城市概况城市概况城市概况无锡市历年经济总量无锡市历年经济总量05001000150020002500300019981999200020012
6、0022003200420050.0%5.0%10.0%15.0%20.0%历年GDP（亿元）GDP增长率宏 观 经 济宏 观 经 济GDP的增长速度GDP的增长速度8%8%房地产业将出现萎缩房地产将出现停歇处于稳定发展阶段房地产业将出现萎缩房地产将出现停歇处于稳定发展阶段将高速发展将高速发展将高速发展阶段将高速发展阶段?从2001年开始，无锡市经济开始快速发展，2003年达到顶峰。近年来，无锡市经济发展增速趋缓，由于高速发展的惯性，2005年增速仍达到15.1%。?无锡经济的高速发展，给无锡房地产业带来无限生机，无锡房地产的发展还有很大的发展空间。（资料来源：无锡市统计局）宏 观 经 济宏
7、观 经 济缓慢发展 综合发展型缓慢发展 综合发展型以数量为主，向 注重质量方向发 展以数量为主，向 注重质量方向发 展超速发展 单纯数量型超速发展 单纯数量型发展特征发展特征改善需求为 主改善需求为 主生存、改善 需求兼有生存、改善 需求兼有生存需求生存需求需求特征需求特征8000以上以上300040008003000人均人均GDP （美元）（美元）减缓 发展期减缓 发展期平稳发展 阶段平稳发展 阶段 40008000 改善需求 为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重改善需求 为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重快速发展 阶段快速发展 阶段启动期启动期发展 阶段发展 阶段20
8、0年无锡市人均GDP56949 元（约7583美元）200年无锡市人均GDP56949 元（约7583美元）人均GDP历年情况人均GDP历年情况010000200003000040000500006000070000199819992000200120022003200420050.0%5.0%10.0%15.0%20.0%人均GDP（元）人均GDP增长率（资料来源：无锡市统计局）根据无锡十一五发展规划，无锡第三产业比重提高5%，产业结构将进一步优化。根据无锡十一五发展规划，无锡第三产业比重提高5%，产业结构将进一步优化。城市阶层和社会结构更趋合理，中高端收入阶层将进一步增加，为房地产市场发展
9、提供更大空间。城市阶层和社会结构更趋合理，中高端收入阶层将进一步增加，为房地产市场发展提供更大空间。2006年无锡市三大产业比重1.78%59.42%38.80%一产比例(%)二产比例(%)三产比例(%)2010年无锡三大产业比重1.00% 43.80%55.20%一产比例(%) 二产比例(%) 三产比例(%)无锡产业结构变化趋势无锡产业结构变化趋势资料来源于无锡市统计网资料来源于无锡市统计网05000100001500020000上海苏州杭州南京宁波无锡2005年无锡市及其它城市人均可支配收入比较2005年无锡市及其它城市人均可支配收入比较购买力水平无锡市历年人均可支配收入情况无锡市历年人均
10、可支配收入情况050001000015000200002005200420032002200120000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%城镇人均可支配收入（元）农村人均可支配收入（元）城镇人均可支配收入增长农村人均可支配收入增长宏 观 经 济宏 观 经 济2005年无锡市达到17.8%人均可支配收入 增长9.3%人均可支配收入 增长9.3%每年就有10%的城镇居民 进入中等收入家庭行列每年就有10%的城镇居民 进入中等收入家庭行列购买力增长购买力增长（资料来源：无锡市统计局）（资料来源：各城市统计局）3购买力水平无锡市历年居民银行存款余额情况无锡市历年居民银行存款余额情况
11、050010001500199920002001200220032004200500.050.10.150.20.250.3居民银行存款余额增长人均储蓄余额 增长曲线人均储蓄余额 增长曲线房价增长 曲线房价增长 曲线时间轴时间轴宏 观 经 济宏 观 经 济人均可储蓄余额的快速增长预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段。无锡市居民存款余额的上涨预示无锡市房地产业未来几年良好的发展前景。（资料来源：无锡市统计局）宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析城市规划发展城市规划发展城市规划发展城市规划发展房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状城市概况城市概况城市概况城市概况多
12、中心、开放式主城区 辅城区 新市镇城际铁路铁路高速铁路等级公路高速公路水域森林保护社区城市发展规划城市发展规划规划构建“多中心、开放式多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构。一级中心城市特大城市，无锡市主城区。二级中心城市大中城市，江阴市区和宜兴市区。三级城镇十二个新市镇，洛社、玉祁前州、胡埭阳山、安镇羊尖、东港锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、和桥。无锡市区布局规划城市发展规划城市发展规
13、划在一个主城区、六个新市镇（“1+6”）和若干新型农村社区的总体架构下，形成“六城、两区、六镇、若干社区”的空间结构。在一个主城区、六个新市镇（“1+6”）和若干新型农村社区的总体架构下，形成“六城、两区、六镇、若干社区”的空间结构。六城：中心城区、太湖新城太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城和惠山新城。两区：马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区。六个新镇：前洲玉祁新市镇、洛社新市镇、阳山胡埭新市镇、东港锡北（张泾）新市镇、安镇羊尖新市镇、鹅湖新市镇。若干社区：若干个新型郊区社区。项目所在区域结论：主城区人口的绝对增加，按现有人均居住面积测算，人口增量将带 来万的住宅刚性需求，其中湖
14、滨区的需求总量为万。结论：主城区人口的绝对增加，按现有人均居住面积测算，人口增量将带 来万的住宅刚性需求，其中湖滨区的需求总量为万。3036480230.51580.8合计先进制造业、现代物流园区和都市农业示范区29489740329惠山区先进制造业和商贸物流聚集区，都市农业区， 人居创业环境俱佳的生态新城22739040396锡山区锡山区科技新城、国际先进制造业聚集区，苏南物流 园区31827030220新区山水湖滨特色的商务办公、科研、设计创意、 休闲旅游和生活居住区190510845567滨湖区水岸文化居住的综合服务区14482422529北塘区现代商贸商务办公区和居住区19545433
15、222南长区繁华城市活动中心，文化艺术区，商贸居住区168533018.517.8崇安区城区发展方向城区发展方向人口密度 （人/平方公 里）人口密度 （人/平方公 里）规划人口 （万）规划人口 （万）现有常住人 口（万）现有常住人 口（万）区域面积 （平方公里）区域面积 （平方公里）区域区域无锡七大主城区人口规划和城区发展方向比较分析表无锡七大主城区人口规划和城区发展方向比较分析表城市人口规划城市人口规划片区重点规划城中板块城中板块 功能定位：商务商贸文化居住中心城区。 滨湖板块滨湖板块 功能定位：著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代服 务业集聚区和现代都市农业示范区。 新区板块新区板块 功
16、能定位：创新型国际化科技新城。锡山板块锡山板块 功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造 业基地和都市农业示范区。 惠山板块惠山板块 功能定位：无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市 农业示范区。 宜兴板块宜兴板块 功能定位：苏、浙、皖交界地重要的工业城市、交通枢 纽，华东地区的生态旅游城市、商品流通中心和信息中 心，国内外有较大影响的陶瓷产区、环保产业生产和服务 基地。 江阴板块江阴板块 功能定位：沿江先进制造业基地、现代化工业港口城市、 交通枢纽城市和山水历史文化名城。城市发展规划城市发展规划4产业规划布局城市发展规划城市发展规划主城区 辅城区 新市镇城际铁路铁路高速铁路等级公路高速公路水域环太湖产业发展带环境产业发展带沿路产业发展带沿江产业发展带积极引导重化工、新材料等产业向沿江集中，先进制造业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中；滨江、沿路、傍湖，形成四个开放型经济产业发展带形成以先进制造业
