抵押贷款操作流程图解

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1、第 1 页高高密密惠惠民民村村镇镇银银行行个人/企业房地产抵押贷款操作流程一一、 、 受受理理与与调调查查1、 、流流程程图图2、 、流流程程描描述述任务名称任务名称岗位岗位流程描述流程描述提 交 材 料借 款 申 请 人申请人向个人/企业房地产抵押贷款时，需按我行的 规定提交相关材料。 1.借款申请书 2.借款人身份证 3.结婚证（借款人、抵押人） 4.户口簿（借款人、抵押人） 5.企业营业执照正副本（需年检） 6.企业组织机构代码证正副本（需年检） 7.企业资金流动流水账（近半年） 8.企业开户许可证（如未开户，可在我行申请开立基本 户） 9.税务登记证正副本（需年检） 10. 近半年缴税

2、凭证 11. 房地产评估报告（评估公司）第 2 页任务名称任务名称岗位岗位流程描述流程描述受 理 审 查客 户 经 理客户经理按照材料清单的要求收集贷款信息；进行 详细的贷款用途分析、资金周转状况及还款来源分析。 判断材料是否齐全、真实、有效。是 否 受 理客 户 经 理客户经理判断是否符合我行贷款准入条件，在请示 主管外勤副行长后确认是否受理。贷 前 调 查客 户 经 理收到借款申请资料后，由两名客户经理实地调查。 调查应采取现场与非现场相结合的形式履行尽职调查， 形成书面报告，客户经理应对其内容的真实性、完整性 和有效性负责。 1、 借款人基本情况：借款人主体资格、历史沿革、地 理位置（包

3、括注册地）、组织形式、职工人数、在 其他银行的开户、借款情况、实际控制人、其关联 企业等； 2、 经营者素质和股东背景：包括法定代表人（或负责 人）和其他高级管理层成员的学历、从业经历、业 绩、品德以及资信情况、经营管理能力等； 3、 生产经营情况：借款人的生产经营情况是否正常， 原材料供应是否充足，在同行业中的地位以及未来 的发展计划和前景，通过多渠道了解掌握企业的有 效资产及其状况；注意收集非财务信息，深入企业 生产、经营和销售现场，了解企业水、电使用情况 及纳税记录是否与生产、销售情况相匹配，通过实 地调查以及与借款企业管理人员交流等方式，了解 借款人经营动态和资信情况； 4、 财务状况

4、：重点分析企业的实收资本、货币资金、 应收账款、存货、固定资产、负债情况、或有负债、 经营活动现金净流量、投资活动现金净流量、筹资 活动现金净流量、主营业务收入、主营业务成本、 净利润、资产负债率、速动比率、债务保障能力、 净资产收益率等，分析企业第一还款来源是否充足；5、 融资及信誉状况：企业在金融机构有无逾期还款的 不良记录；企业及其关联方有无逃废债务的不良记 录；企业在人民银行企业信用信息基础系统和个人 征信系统，在工商、税务、海关等部门的信用记录 情况；是否涉及诉讼等情况； 6、 了解资金需求及授信资金用途； 7、 其他有关信息。第 3 页任务名称任务名称岗位岗位流程描述流程描述调 查

5、 评 估客 户 经 理1、 主要是借款人评价、业务评价，调查和评估分析的 主要内容是借款的合规性，具体内容包括：借款主 体的 合规性，贷款项目的合规性； 2、 对借款人的背景、行业状况、自身经营风险、财务 状况、管理者素质、现金流分析、公司治理结构、 借款原因和用途、信用状况等进行分析，综合评定 第一还款来源的充足性； 3、 根据借款人情况，按照人民银行规定的利率上下限， 执行浮动利率，并做出效益分析； 4、 在对第一还款来源不能及时到位时的还款能力进行 充分调查评估。完成调查报 告整理上报经 理 客 户对符合条件，客户经理应根据调查情况进行综合效 益分析，出具书面调查报告；并对金额、期限、用

6、途、 利率、还款方式、等提出建议；客户经理完成调查报告， 并对调查报告中所含信息的真实性及调查结论负责。二二、 、 审审查查审审批批1、流流程程图图第 4 页2、流流程程描描述述审 查审查人结合贷前调查报告，综合评定借款申请人的资信状 况、担保的充分性、还款来源的可靠性、风险的可控性、 抵押物的保值性和真实性，提出该笔贷款的审查意见。 根据贷款权限管理，报相关审批人。对否决的信贷业务， 提出否决意见报部门负责人签批后将审查意见和贷款资 料返还客户经理。审 核风险合规 部门经理结合贷前调查报告、审查意见书，综合评定借款申 请人贷款的可行性，提出该笔贷款的审核意见。对不需 要提交贷审会审议的，根据

7、额度权限直接交有权审批人 审批；对需要提交贷审会审议的，负责组织形成贷审会 材料并召集贷审会成员召开贷审会。审 议贷审会对提交上会的业务，经贷审成员审议后，否决的业 务，由贷审会办公室负责通知业务部门；对需要复议的 信贷业务，对需要补充和完善事宜形成意见反馈给业务 部门和客户经理进行补充完善；对审议通过的信贷业务， 由有权审批人签字后返还业务部门办理贷款手续。审 批主管行长对行长授权范围内的业务进行审批，主要结合调查、 审查意见提出审批意见。对超授权业务进行审核。审 批行长对贷审会审议通过的信贷业务和超副行长授权的信 贷业务进行审批。三三、 、贷贷款款发发放放1、流流程程图图第 5 页2、 、

8、 流流程程描描述述任任务务名名称称岗岗位位流流程程描描述述签订合同客户经理需要签订的材料主要有： 1、 对已出租的房屋应让出租人和承租人签订 承租人承诺书 。 2、 对第三方抵押、非第三方抵押贷款的客户需提供抵押人夫 妻双方同意抵押证明。 3、 根据“三个办法一个指引 ”，受托支付的需填写 个人贷 款提款申请书（受托支付） ；自主支付的需填写 个人 贷款提款申请书（自主支付） 。 4、 签订具体合同，合同包括个人额度借款合同、个人借款合 同、个人最高额抵押合同（个人抵押合同）。 5、 贷款支付委托书。 6、 如土地证为开发商开发的国有出让为分割的大证，需让房 地产开发商在我行提供的 同意抵押证

9、明（土地大证） 上签章，并提供国有土地使用证复印件。 7、 借款人声明。落实抵押、 担保手续等 授信条件客户经理规定有授信条件的，客户经理应逐条落实授信条件。授信 业务如果有抵押品，签订协议 /合同后，应当去产权部门落实 抵押手续，包括抵押登记手续和合同公证手续。房权证抵押应 去房管局办理；国有土地使用证应到土地局办理。 房管局办理抵押登记所需要填写的材料有： 1、 抵押登记申请表。 2、 抵押物清单 3、 抵押认定书 4、 办理行法定代表人证明书 5、 办理行法人授权委托书 6、 个人最高额抵押合同（个人抵押合同） 7、 个人额度借款合同 综合受理中心土地局窗口办理抵押登记所需要填写的材料：

10、 1、 房权证原件 2、 国有土地使用证原件 3、 个人最高额抵押合同 4、 个人额度借款合同 5、 评估报告 6、 土地登记申请书 7、 土地登记法人代表身份证（个人身份证复印件加按手印； 法人代表身份证复印件加盖公章、营业执照副本复印件加 盖公章）申请提款客户借款人提款，向我行提交资金贷款提款通知书和支付凭证。第 6 页任任务务名名称称岗岗位位流流程程描描述述提交申请出 账材料客户经理支付审核通过后，客户经理根据审批额度，填写借据，向 放款审核岗提交相关出账材料： 1、授信申请基本材料； 2、借款合同、担保合同、公证书及发票等。放款审核放款审核岗放款审核人员重点审核以下内容： 授信条件落实

11、情况：抵（质）押品是否与批复及担保合同 一致；是否已按要求办妥抵（质）押登记；抵（质）押物财产 保险手续是否齐全、有效，保险期限是否低于授信期限，第一 受益人是否为授信经办机构等； 资产评估报告中评估的资产与抵押资产是否相同，要 素是否一致；相关合同、协议内容的填写是否正确、完整； 放款审核人员应依据审批意见办理出账手续。 放款审核人员审 核后对符合出账条件的业务，做出账处理；对缺少出账要件的， 应及时与业务经办沟通，补充完善相关资料后出账；对不符合 出账条件的，应及时通知业务经办，客户经理并向客户做好解 释工作。打印出账单放款操作岗放款操作人员或客户经理打印 出账通知书。整理资料客户经理客户

12、经理应持出账通知书、借据、 流动资金贷款提款通 知书、支付凭证、抵质押物保管凭证（如有）到会计人员处。账务处理/ 贷款支付会计人员会计人员记账放款。 采取经办机构受托支付的，将贷款通 过借款人的贷款发放账户或结算账户使用借款人的支付凭证直 接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。 采取借款人自主支付的，将贷款支付到借款人在我行开立的贷 款发放账户或结算账户上，由贷款人自主支付给符合约定用途 的借款人交易对象。登记台账客户经理客户经理依据资金使用情况登记台账。档案归档档案管理岗档案管理人员将相关资料、档案进行归档。第 7 页四四、 、贷贷后后管管理理1、 、流流程程图图2、 、流流程程描描述述

13、任务名称任务名称岗位岗位流程描述流程描述贷款用途检查客户经理贷款发放 15 日内，客户经理对贷款借款人的资金去 向和贷款用途进行跟踪检查，并填写跟踪检查表； 通过检查、分析、判断、确认资金用途是否与贷款用途 相符。定期检查客户经理1、 贷款发放后，客户经理应有计划的对已发放的贷款 进行贷后跟踪检查。检查内容主要是借款人的还款 能力和担保人的代偿能力。详细记录每次、每户贷 款的检查情况，检查记录应妥善保管。检查的方式 可以采用电话联系、约见和走访等。 2、 检查的主要内容和程序包括： （1）授信后应对账户进行严格监控，在授信业务未执行 完毕、我行相应权益未得到清偿之前，授信客户不 得变更账户。第

14、 8 页任务名称任务名称岗位岗位流程描述流程描述（2）检查人员应定期分析借款人去的资信变化情况，原 则上每季度检查一次，按季出具贷后调查报告，发 现不利我行贷款安全的情形时，应及时逐级报告， 并就如何采取措施提出建议。识别发现风险预 警信号客户经理按照预警信号对号入座。风险分类客户经理客户经理应每季度按照贷款风险分类指引、贷款 风险分类管理办法的规定对受信人的授信业务进行风 险分类。到期处理客户经理1、 客户经理应按照借款人还款约定方式进行催收。贷 款到期前对借款人为归还部分贷款本息出具贷款到 期催收通知书，督促借款人筹措资金偿还。 2、 借款人还清全部贷款本息后，对借款人的抵质押物 办理解冻手续。 3、 借款人因经营资金出现临时性困难，资金未及时到 位等客观因素提出贷款展期，经调查属实可以按照 展期要求办理临时性展期。 4、 贷款到期后未及时归还，客户经理应在贷款到期次 日向借款人发出催收通知书，作为向借款人催 收的依据，回执装入贷款档案保管；归档档案管理 岗档案管理岗对贷后资料进行归档保存。