宏观调控政策对城市土地市场价格影响路径探究

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1、宏观调控政策对城市土地市场价格影响路径探究宏观调控政策对城市土地市场价格影响路径探究摘要摘要本文首先对影响城市土地价格的研究进行综述，随后从财政、货币和行政性综合政策本文首先对影响城市土地价格的研究进行综述，随后从财政、货币和行政性综合政策 三方面分析其如何影响土地供给和需求继而影响土地价格，最后利用进行配对三方面分析其如何影响土地供给和需求继而影响土地价格，最后利用进行配对 t t 检验，证检验，证 明宏观调控政策确实通过土地供应量的中介对土地价格产生影响，最后是文章的结论部分。明宏观调控政策确实通过土地供应量的中介对土地价格产生影响，最后是文章的结论部分。关键词关键词城市土地价格城市土地价

2、格 宏观调控宏观调控 路径路径 数据分析数据分析一、一、 引言引言（一）城市土地市场（一）城市土地市场我国实行城市土地国有，农村土地集体所有的政策。随着房地产业（包含建筑业和房 地产服务业）的迅速发展，房地产在我国的经济发展中起重要作用，成为关系国计民生的 重要产业，房地产业与城市土地价格息息相关。此外，各项土地税费也构成了中央和地方 财政收入的主要来源。因此，对城市土地市场的研究至关重要。下表列出了我国城市土地 市场的基本结构。我国城市土地市场主要分为一级市场和二级市场，其中，一级市场属于政府组织实行 土地招拍挂的过程，二级市场则是土地使用者之间的土地流转过程。我国城市土地市场结构一览表市场

3、类型土地使用权一级市场土地使用权二级市场国家（卖方）市场类型土地使用方（买房）土地使用者出售房地产行政划拨出租房地产 转让已开发土地交易形式 出让（招标、协议、挂牌交易、拍卖）土地合营、企业兼并 征地费地价=房价-建房成本-利息-利润-税金 出让价（招标价、协议价、挂牌价、拍卖价）地租=房租-折旧-维修费-管理费交易价格地价=转让价-土地取得成本-土地开发成本-利润-税金（2 2）城市土地价格宏观影响因素研究现状城市土地价格宏观影响因素研究现状国外学者对土地价格宏观影响因素的研究大多依据供求原理建立计量经济模型，探讨 利率水平、人均 GDP、城市规模、城市经济发展状况与土地总体价格水平的关系。

4、重点研 究城市规划、城市土地使用规制、城市增长控制以及税收、土地价格模型等影响作用。关于土地价格形成机制的研究，Weber(1909)认为影响企业将根据最低生产成本决定工 厂选址，探讨自然技术因素、社会文化因素、和集聚效应的影响；野口悠纪雄（1997）将 影响城市土地价格的因素归纳为供给和需求两方面,其中供给方面的因素有土地利用规划、 公共基础设施、财政税收制度和容积率等,需求方面的因素有实际需求因素与投资或投机需 求因素；Wurtzebach、Miles（2001）等将从经济、社会、行政、人口和心理几个方面对影 响土地价格总体水平的因素进行系统的划分。国内对于土价价格宏观影响因素的研究以定性

5、分析为主，定量研究相对来说较少，直 到最近几年才逐渐增多。竞翔（1994）等从社会因素、经济因素和行政因素三方面研究影响城市土地价格的因 素；李涛（2004）从宏观、中观、微观三个层次分别对城市土地价格与相关影响因素进行 分析，探讨影响土地价格的主要因素；潘永强（1998）等从个别因素、区域因素和一般因 素探究影响我国土地价格的主要因素。关于具体的政策影响因素；邱玲章（2006）对土地 在宏观调控的类型、历程和效果进行分析；魏莉娜（2006）对土地参与宏观调控的理论基 础、机理、现状和土地供应、价格、税收、金融政策进行分析，并对“铁本”和“建龙” 事件进行案例研究；丰雷（2010）等对土地政策

6、的宏观调控与中国实践结合起来进行分析； 林赟雷（2013）则对土地、货币、税收政策对地价的影响进行了比较详尽的理论分析及实 证分析。总的来说，有关宏观土地政策对土地价格的影响比较详尽，但是具体作用过程的分析 不够具体。对影响土地价格的具体路径仅仅是提出了理论分析，在实际验证的时候仅考虑 到各项政策与土地价格的直接分析，没有考虑到各项政策与土地供应量之间的关系。本文 将探讨宏观经济政策在土地价格调控中的应用，首先对宏观调控政策影响土地价格的路径 进行具体 理论分析，接着对宏观调控政策对土地供应量的影响是否显著进行假设检验。二、宏观调控政策影响路径分析二、宏观调控政策影响路径分析（一）土地价格直接

7、影响因素：供求关系的角度（一）土地价格直接影响因素：供求关系的角度在土地市场上，影响土地价格的直接因素是供求关系。供过于求，价格下降，供不应 求，价格上升。在本文中，由于土地划拨有较强的行政性因素，其价格是背离市场规律 的暂不考虑土地划拨的因素，此外，由于城市土地以出让为主，二级市场中的土地流转仅 占很少的一部分，因此，本文仅对城市土地一级市场中的招、拍、挂价格进行讨论。影响城市土地供求的因素有很多，前人也做了详尽的分析，总结起来，影响土地供给 的可能因素主要包含以下几个方面：一是土地自然供给量，土地作为不可再生资源，其数量是有限的，土地的供给与自然 供给量密切相关。二是城市规划，随着我国城镇

8、化的不断发展和推进，对土地的需求增多， 政府在进行规划时，会相应地增加对农村集体用地的征收面积，或者将一部分储备土地用于开发，进行建设。三是土地价格，土地价格的不同会使不同类型的土地面积发生变化， 继而改变城市土地的供给结构。四是生产技术水平，技术进步使得土地开发规划更为合理， 可以在一定意义上改变城市土地供应量。同样地，可能影响土地需求的因素有以下几个方面;一是经济增长带来的土地需求增加，随着经济的增长，人们生活水平的提高以及城市 化的推进，人们对于住宅、公园、绿地等的需求不断提高，对城市土地的需求也在不断增 加。开发商则瞄准了这一市场，加紧对城市房地产的开发。二是政府官员实现政绩的需求，

9、一方面，土地成为财政收入的主要来源，政府往往倾向于通过“卖地”行为提高财政收入， 增加 GDP,另一方面，投资增加，对地面建筑的建设也能很好地反映官员的政绩。三是地块 自身的独特性质，如距离交通干线的距离，周围是否有水源、学校、处于城市的位置、三 通一平、容积率、绿化率的要求等。（二）进行土地价格调控的原因（二）进行土地价格调控的原因由以上的分析，我们对影响土地供给和需求的因素进行了分析，结合土地开发面积不 断增加，价格不断攀升的现状，本文提出如下设想：当地决策者或者具有一定权利的机构出于提升政绩等需求，与投资者（开发商）达成 一定的协议，将土地出让给投资者，同时，投资者出于获益的需要，要求地

10、方政府进行配 套设施的建设等，提高土地附加值，地块附近配套设施更加完善，进而导致地块的升值， 政府机构实现了投资的引进、财政收入的增加、财政支出政策的见效，开发商实现了获利， 达到了双赢的局面。土地价格的上涨则分摊到房地产价格，转移到消费者的头上。土地财 政背景下，政府对土地的依赖不断增强，不断进行土地的出让。同时，由于经济发展，居 民对住房有刚性需求，羊群效应等因素，开发的房屋价格仍然维持在高位水平，配套设施 完善，土地价格上涨，土地开发增加，待开发土地面积减少，土地价格进一步上涨。土地 进一步开发，土地和房屋价格进一步上涨，只要依旧有利可图，开发商会持续进行土地开 发。因此，便涌现出“地王

11、”等系列现象。一个最简单的例证就是中国人民大学通州校区的建设，直接导致通州附近房地产价格 迅速上升，土地出让价水涨船高。此外，还有一个例子就是黄如论为中国人民大学校内建 成如论讲堂，供学校使用，同时，中国人民大学将人大附小扩张迁址至世纪城附近，黄如 论旗下世纪城房价猛涨，达到双赢的局面。总之，土地价格偏离正常水平的很大因素是信息不对称和资源配置不平衡，土地和房 地产价格的不断攀升不利于经济的发展、人民生活水平的提高和社会发展的稳定，因此， 在必要时，面对土地价格和房地产价格不正常发展，需要及时进行宏观调控，谨防土地绑 架地方财政和房地产泡沫。（3 3）宏观调控的可能路径宏观调控的可能路径1 1

12、、财政政策：税收的角度财政政策：税收的角度1994 年我国实行了分税制改革，国务院关于实行分税制财政管理体制的决定 从 1994 年 1 月 1 日起，与土地出让、土地开发有关的收入，如城镇土地使用税、土地增值税、 房产税、耕地占用税、契税、国有土地有偿使用收入、营业税等划入地方收入。2002 年中央又将原来属于地方税收的地方企业所得税和个人所得税变为共享收入（中央 60%，地方 40%），进一步减少了地方政府能从企业发展中获得的收入。中央政府攫取了部分原本属于 地方政府的税收收入，加重了地方政府对于土地出让、土地开发有关收入的倚重。前文中提到，地方政府的扩张冲动和土地使用者对土地的获利需求是

13、土地需求的重要 组成部分，中央政府通过对地方政府的税收分成进行调整，适度增加某些与土地有关的税 收，可以有效抑制地方政府和土地使用者的需求，抑制土地价格过快上涨，同时，地方政 府在进行土地供给规划的时候，也会考虑到税收带来的影响，从而从供求两方面对土地价 格进行调整。国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定中规定，提高城 镇土地使用税税额标准，每平米年税额在 1988 年暂行条例的基础上提高两倍，征税范围新 增外商投资企业、外国企业。对土地增值税的征收范围、方式、标准等重新规定。地方分 成土地使用税的 70%部分需要上缴省级国库，国有土地出让金全部上缴地方国库，同时对 土地出让

14、金的适用范围也做出了调整要求。财政部关于调整新增建设用地土地有偿使用 费政策等问题的通知中，提高了新增建设用地土地有偿使用费的标准。一系列的税收规定，提高了土地使用者的使用成本，可以在一定程度上抑制土地使用 者的土地需求，也给地方政府带来税收增加，辅以对地方政府使用与土地相关税费规定的 进一步完善，有利于监督地方政府的行为，也抑制了地方政府规划时的扩张冲动。通过税 收对土地的供给和需求进行调整，继而对土地价格进行调整。2 2、货币政策：银行存贷款利率货币政策：银行存贷款利率货币政策指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调 控利率的各项措施。总的来说，货币政策主要包括再

15、贴现政策，公开市场业务和法定银行 存款准备金三大基本操作手段。与土地价格管理有关系的是对银行存贷款利率的调整。银行存贷款利率的调整对土地价格的影响是综合性的，我们分为存款利率和贷款利率 的变化。存款利率上升将会增加居民的储蓄，此种情况往往出现在经济过热的情况，一般 情况下配合存款利率的同时上升，以房地产开发企业为代表的土地使用者往往是高负债的， 贷款利率上升将提高企业的融资成本，对抑制土地使用者对土地的需求起到了一定的作用。 此外，以房地产开发企业为代表的土地使用者服务的对象，即土地价格的最终承担者，消 费者则同时受两方面因素的影响。在购买房地产时，大部分消费者采用的是银行信用贷款 的方式，贷

16、款利率的上升会提高购房成本，购房者的需求在一定程度上受到抑制，此时， 房地产开发企业的需求会进一步受到抑制。存款利率的上升也会使部分消费者在购房时持 观望状态，需求进一步被抑制。政府官员在受到上级硬性规定的调控房价的要求后，也会 在一定程度上适当进行土地规划，增加土地供给和规划管理，从而起到抑制土地价格过快 上涨的的作用。反之，当经济处于比较衰退的时期时，往往会通过低利率的政策，刺激土 地需求，同时对土地出让进行相应的收紧，减少供给，继而刺激土地价格上升。3 3、行政性政策：综合调控行政性政策：综合调控对土地价格最直接的调控政策是行政政策，通过系列行政管制政策，直接对土地的供 给与需求进行调控，同时结合财政、货币税收政策进行调控。本文以房地产为例说明三种 宏观调控方式的结合情况。2004 年起，“831”大限标志着我国对房地产的调控正式开始。随后的一系列政策开始了对房地产的从“疏”到“堵”的过程。央行首先在 2004 年进行 10 年来第一次对贷款 利率的上调，之后央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利 率优惠政策;对房地产