房地产行业2017年度投资策略报告：市场趋稳,精选个股

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 年度策略报告年度策略报告房地产 2017 年年 1 月月 12 日日 市场趋稳，精选个股市场趋稳，精选个股 房地产行业房地产行业 2012017 7 年度投资策略报告年度投资策略报告 房地产行业房地产行业 推荐推荐 维持评级维持评级 核心观点核心观点： 20162016 年楼市年楼市 M M 型走势，二线领跑型走势，二线领跑。2016 年成交数据以及投资新开工 数据走势相似，全年两个高点，一个在 3、4 月份，一个在 9 月份。 我们跟踪的 32 个城市新房单月成交量在 3 月份创下历史新高， 百城 房价环比涨幅也在 3 月份

2、达到短期高点，新开工及投资增速年初跳 涨。3 月末上海、深圳等个别城市出台调控政策，4 月份起行业数据 出现小幅下滑， 然而在资金面大体宽松的背景下， 8 月及 9 月表现亮 眼。9 月末 23 个城市出台调控政策，11 月销量同环比分别降 10%及 21%，同比为 2015 年初至今首次为负，百城房价在 9 月创下环比涨 幅的历史新高之后，10 月开始快速回落，投资新开工同比涨幅均有 所收窄。分一二三线城市来看，2016 年整体上二线城市表现最为出 色，全年销量同比涨幅领跑。 20172017 政策基调：政策基调：因城施策因城施策、抑制泡沫、抑制泡沫。中央经济工作会议上，提到 货币政策用到了

3、“稳健中性” ，并在多处强调了防控金融风险和抑制 资产泡沫，其中在“促进房地产市场平稳健康发展”的单独一段中 特别提到了抑制房地产泡沫，预计 2017 年整体流动性偏紧，针对楼 市，如 2016 年一刀切式的货币宽松政策可能不会在 2017 年出现。 此外，会议同样提到了“因城施策，重点解决三四线城市房地产库 存过多问题” ，尽管 2016 年四季度开始了新一轮的调控政策，对三 四线城市房地产市场的基调依然是去库存，我们认为也不排除新的 去库存政策出台。 地产投资增速不悲观地产投资增速不悲观。2017 年销量调整应该是大概率事件，尽管随 着销量下滑土地购置面积可能有所下降，但近两年火爆的楼市使

4、房 企资金面充裕，土地单价预计依然有上行的压力，尤其一线及重点 二三线城市，房企补库存的动力强劲。具体来看，我们预计 2017 年 全年销量下降 7%左右，地产投资增速大约在 0%-5%之间，新开工同 比下降 10%以上。 投资建议：投资建议：尽管新调控政策的出台对板块产生压制，但考虑到 14 年 下半年来火爆的行情，近两年板块财报预计将有不错的表现，而板 块估值水平依然处于较低的位置，下行风险也相对较小，我们维持 板块“推荐”评级。此外，行业加速整合也将产生更多的兼并收购 机会，行业集中度进一步提升。从 2017 年全年来看，我们建议投资 者关注如下两条投资主线：1）低估值资源型，包括招商、

5、首开，2） 三四线去库存，包括新城、荣盛。 风险提示：风险提示：调控超出预期、销售增速放缓。 分析师分析师 陈智旭 ：021-20252646 ： 执业证书编号：S0130516090001 相对沪深相对沪深 300 表现表现 2017-1-12 资料来源：中国银河证券研究部 相关相关研究研究 table_report 上海、天津地产新政点评（2016 年 11 月 29 日） 销售回升， 投资趋稳国家统计局 9 月房地产 行业数据点评（2016 年 10 月 19 日） 市场平稳， 符合预期国家统计局 8 月房地产 行业数据点评（2016 年 9 月 13 日） 去库存、提回款、高增速房地产

6、板块 2016 年中报总览（2016 年 9 月 5 日） 对 2016 年居民资产负债表的预测央行 7 月 份信贷数据点评（2016 年 8 月 16 日） 增速趋稳， 去化持续国家统计局 7 月房地产 行业数据点评（2016 年 8 月 12 日） 增速回落， 市场趋稳国家统计局 6 月房地产 行业数据点评（2016 年 7 月 18 日） 投资销售增速回落， 资金面趋稳国家统计局 5 月房地产行业数据点评（2016 年 6 月 13 日） -15%-10%-5%0%5%10%15%房地产比较指数年度策略报告年度策略报告/ /房地产房地产 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。

7、 2 目录目录 一、 房地产市场基本面 . 5 (一)、 2016 年房地产市场回顾 . 5 1、 新房市场：M 型走势，二线领跑 . 5 2、 9 月末出台调控政策的城市表现：成交量环比降幅超 25% . 7 3、 投资新开工与土地市场： 投资触底回升，土地价格高企 . 8 (二)、 2017 年房地产市场展望 . 10 1、 楼市相关政策：抑制泡沫、因城施策 . 10 2、 行业数据：销售新开工同比为负，投资增 5%以下 . 13 二、 房地产板块 . 17 (一)、 2016 年房地产板块走势回顾：跑输大盘超过 6 个百分点 . 17 (二)、 2016 年房地产板块财务：业绩高增速、明

8、显去库存 . 18 1、 利润表：结算规模高增速、盈利能力平稳 . 18 2、 资产负债表及现金流量表：去库存效果显著、负债情况改善 . 19 3、 投资回报率：ROE、ROA 表现平稳 . 21 (三)、 房地产板块估值：整体处于相对较低的位置 . 21 (四)、 房地产板块投资建议：维持“推荐”评级 . 22 三、 房地产个股推荐 . 22 (一)、 2016 年个股走势回顾 . 22 (二)、 个股推荐：低估值资源股、三四线去库存、转型标的 . 24 年度策略报告年度策略报告/ /房地产房地产 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图表图表 图表 1 32 市新房月销量及同比 . 5 图表 2 国家统计局商品房月销量及同比 . 5 图表 3 32 市新房销量累计同比 . 5 图表 4 百城住宅价格指数同环比 . 5 图表 5 70 城新建住宅价格指数同环比 . 6 图表 6 百城、70 城房价环比上涨城市数占比 .