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1、1论政府对商品房销售的信息管制摘要目前，在我国的商品房销售中，买卖双方对商品房的信息的把控上存在很大的差距。由于购房者的弱势地位，房地产业本身的特殊性，以及市场机制的天然缺陷，致使购房者与市场都难以依靠市场自身的力量解决这些问题，因此，需要政府进行适当的干预和管制，以维护消费者的利益。 关键词商品房 销售信息 政府管制 房地产业在我国是一个新兴的行业，具有很大的发展潜力。由于我国的房地产业整体法制环境的不健全和立法的滞后，长期以来，我国的商品房在具体销售的过程中，都存在许多不是很合理、不合法的地方。而这些漏洞产生的原因归根结底可以说是由于在商品房销售的过程中，存在严重的信息不透明、不对称现象而
2、导致的，而要想使这些问题得到妥善的解决，就需要政府对商品房销售进行适当的干预和管制。 一、商品房销售中的信息不对称问题 商品房原本是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。在房地产这个带有半垄断色彩、非充分竞争的特殊市场中，买卖双方对商品房的信息的把控上存在很大的差距。许多有关商品房价格、质量、产权等方面的争议，皆起源于商品房销售过程中这种信息不对称，其现象主要表现如下。 1.土地权属信息不对称 随着社会经济的发展，商品房的产权已呈现多元化的趋势。在理论上，可以把住宅产权分为所有权利与限制性权利两个方面。而如果单从所有权利来看，又可2以分为完全所有权利和不完全所有权，后
3、者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权。对于具有什么样的产权才能上市流通，不同的省份和地区所出台的规定又不一样。此外，附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂，如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息，而这些为商品房开发商或原所有者的可能欺诈行为埋下了伏笔。 2.价格信息不对称 众所周知，商品房的价格不仅仅是取决于征地成本、土建成本、地理位置，同时，它还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素，在同一个供给圈内，由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况等的不同，价格个别性仍是最主要的特征。一般而言，购买者对所欲购买的房产成本及
4、其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加，从而增加了整个经济环境中的泡沫成分，甚至在一定条件下引发市场失灵、经济危机。 3.质量信息不对称 由于建筑物的生产过程相当复杂、广泛，涉及多个专业领域，施工中诸如基础、钢筋混凝土等隐蔽工程会被其紧后工序所覆盖，商品房作为一种特殊商品，其隔音效果、动静分区、地面平整、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来；而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现。而普通的购房者则很难在短期内充分认识商品房的质量，更别提成本了。商品房质量信息的不对称性会严重损害消费者的利益。 二、商品房销售
5、信息管制的必要性 由于商品房这一行业本身的特殊性以及市场机制的天然缺陷致使无法依靠市3场自身的力量来解决这些问题，这为政府利用一切可行的手段调控商品房市场提供了理论依据。 1.政府有必要通过对信息的管制来消除商品房销售中主体信息地位不平等 长期以来，在商品房的销售过程中，开发商一直处于主动地位。他们几乎垄断着房屋成本、价格、质量、配套情况、区位价值等等各方面的信息。在商品房销售中，当买卖双方在合同中的某些条款达不成一致意见，且出卖人经常会以各种借口拒绝买受人的合理要求，并声称国家就是这样规定的。 公开正确、全面可靠的数据和信息，是房地产市场健康运行、公平交易、人们理性购房的前提。购房者的弱势地
6、位，他们无法依靠自身的力量解决主体信息地位不平等的问题，此时就需要政府出面对这一问题进行合理的干预，消除这种不平等，否则会影响公平交易，进而影响房地产市场的健康运行。 2.政府有必要通过对信息的管制来健全和完善房地产市场 由于房地产业在我国起步比较晚，市场机制还不完善且现阶段房地产市场上供需矛盾仍相当突出，制约着整个房地产业的健康发展。正是由于住宅的区位特征和产品差异性的存在，决定了即便是不存在资本性、技术性和政策性进入壁垒，房地产市场也难以成为充分竞争的开放性市场，政府有必要通过对信息的管制来健全和完善房地产市场。 3.政府有必要通过对信息的管制来实现其市场监管的职能 在市场经济条件下，我国
7、政府认真履行其监管职责，这不仅有利于更好的维护社会公众的利益不受损害，更有利于推动社会整体经济的发展。由于商品房在销售的过程中存在严重的信息不平称，而且市场对销售中这类的问题难以自行解决，导致开发商与购房者不能及时、真实的共享信息。这时候就需要政府来对商品房4销售中信息的真实性、可靠性、准确性加以监管，以避免商品房市场状况的恶化。 三、政府对商品房销售信息管制的措施 1.建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度 政府要抓紧开展住房状况调查，及时、全面地掌握当地住房总量、结构等基础信息，向社会发布，并提供公开查询功能，建立和完善市场监测分析工作机制。及时发布包括土地拍卖情况、不同区位商品房、存量
8、房的可售套数、套型、面积及已售套数、面积、户型、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等即时的市场供求信息，引导人们理性投资，让消费者明白消费。 2.政府对商品房价格信息进行管制 政府要通过制度的规范与多方面的监督，逐步建立起住宅商品房价格间接调控与管理体制的框架。 中华人民共和国价格法明确规定对资源稀缺的少数商品价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。实际情况是政府进行土地资源的调控，对商品房直接源于土地这种稀缺资源的商品，并没有对市场价格进行一定的调控。在市场机构失灵的时期，商品房的价格迫切需要加强价格管理。应该推行政府指导价
9、，并在价格管制上加大管制力度、扩大管制范围。 3.加强并推进与商品房预售相关的法律、法规建设 随着我国房地产业的发展，有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，在购房中引起一连串的法律问题。因此，加强并推进与商品房有关的法律、法规的建设，以完善我国的商品房预售制度是十分必要的。 5一方面，要严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。对售房者实行多部门立体审查，并由一个职能部门直接面对消费者。另一方面，要严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。 参考文献： 1余源鹏.三天造就售楼冠军.北京机械工业出版社，2005 2余源鹏.住房开发产品策划.广东经济出版社，2003 3费迪南佛尼斯绩效.中国财政经济出版社，2003 4陈柏东，张东.房地产经济学华中理工大学出版社,1996
