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1、一、一、 概述概述一项目背景一项目背景1.1.潍坊滨海新区域发展情况:1) 地理地理：潍坊滨海经济技术开发区位于山东省潍坊市北部，渤海莱州湾南畔。成立于1995 年 8 月，是黄河三角洲高效生态经济区“四港四区一带“优先发展区域、山东半岛蓝色经济区九个集中集约用海区和三个海洋经济新区之一、胶东半岛高端产业聚集区重要组成部分，是全国最大的生态海洋化工生产和出口基地。2) 政策政策：2010 年 4 月升级为国家级经济技术开发区。先后被确定为先后被确定为国家科技兴贸创新基地、国家生态工业示范园区、全国科技兴海示范区，山东省科学发展园区、循环经济示范区和最佳投资开发区。黄河三角洲高效生态经济区和山东
2、半岛蓝色经济区建设先后上升为国家战略，胶东半岛高端产业聚集区列为省级战略，使这里成为“三区交汇“的战略高地3) 经济经济：固定资产投资高速增长，人均可支配收入保持高速增长，但人均不足 2000，处于较低水平。 ，同时潍坊房地产市场开发投资快速增长，市场供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产进驻不多，正在考察市场。4) 交通交通：区内铁路、公路、港口齐全，海陆空交通网络四通八达。济青、荣乌等高速公路连接区内外，大莱龙铁路、德大铁路、黄大铁路、滨潍诸铁路、疏港铁路、城海轻轨等 7 条铁路将在这里交汇。区内有国家一类开放口岸、区域性重要港口-潍坊森达美港可直接通航世界各地，万吨级码头 2010
3、年 12 月实现通航， 3 个 2 万吨级码头正在建设，将成为鲁中、鲁北、鲁西地区货物进出海运距最短、最经济、最便捷的重要对外开放海港口岸。开发区正积极推进城海轻轨、潍坊机场、疏港铁路等前期筹备工作，增强区域发展支撑能力。2.2.项目投资的必要性：1) 借助区位，城区经济，城市规划，依托资源和交通条件，进行市场优选，产品领先，样本示范，打造区域标杆，树立品牌，为后期市场奠定基础。2) 开辟房地产领域新的蓝海，有利于公司可持续发展，有利于公司地域战略布1局，稳定利润来源。二项目基本情况二项目基本情况1.1.项目名称：滨海景苑2.2.建设规模与目标自有资金为 3000 万元，滨海景苑项目规划总用地
4、 10 万平方米，建筑面积 12.9万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.3.主要建设条件4.4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 5002.61 万元，再加上房屋预售款，共投入总资金 14828.67 万元。本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加 1247.54 万元、所得税 2346.21 万元、提取法定盈余
5、公积金及公益金857.43 万元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。5.5.主要技术经济指标技技 术术 经经 济济 指指 标标三编三编制依据制依据（一） 国家现 行有关 技术设 计规范 和标准；（二） 建设 项目经 济评价 方法与 参数 （第三版） ；（三）现行工程建设和房地产开发的收费标准；项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米13000 居住居数户996 平均每户建筑面积平方米130 平均每户居住人数人3.2 容积率1.29 绿化率%45 住宅栋数栋45 平均层数层6.53 地下车库面积平方米4820 停车位个2402（四） 建设项目投
6、资估算手册 ；（五） 山东省建筑工程价目表以及类似房地产开发项目的工程造价资料；（六）建设单位提供的基础数据资料；（七）现行投资估算的有关规定。四四. .项目计算期项目计算期区位区位城区经济城区经济城区规划城区规划房产行情房产行情地块开发条件地块开发条件三区合一潍坊 GDP 排名山东第四全国30强，但流动及域市进入人口数量不足是房地产瓶颈东扩，西延，南 控北展是未来城市东部和北部的发展重点供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产商进驻不多，正在考察市场三区建设的先行和示范作用让潍坊北部强势崛起看好未来经济，10多家世界500 强企业落户。在建过亿项目 103个城市发展的动线轨迹，但发展尚需较
7、长时间段，政策支持存在不确定性风险滨海经济开发区房地产市场刚刚起步，成熟度低，产品以多层为主，地缘客群为主依河拥海，景观优势较为明显居住和商业气氛缺乏，地广人稀，离市区较远地势平坦，绿化需置换新土，管道网正在施工中3二、市场预测二、市场预测一市场调查一市场调查据 2012 年潍坊房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2,住宅平均价格为 2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2 从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前潍坊滨海住宅市场供应上,住宅面积在 100m2 以下的占总量的 4%,住宅面积在101-120 的占总量的 32%,12
8、1-140 占总量的 45%,141-160 的占总量的 5%,161-180占总量的 10%,180 以上的占总量的 4%。从以上统计结果看,120m2-140m2 的住宅面积目前是潍坊滨海住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 33%,承受总价格在 21-30 万之间的占 30.5%承受总价格在 31-40 万的占 24.50%承受总价格在 41-50万的占 8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。以上调查结果显示,潍坊滨海购房者所能承受的价格在
9、 20-30 万之间，比例占到总量的 60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的滨海区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在 2012 年第四季度滨海区住宅价格指数为 1488.67 点，比上季度上涨了436.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方米，比上季度上涨了 57.68 元/平方米，涨幅为 2.54%。滨海区住宅价格指数滨海区住宅价格指数季度 滨海区指数2001 第四季度1145.392012 第一季度1273.522012 第二季度1327.122012 第三季度1451.752012 第四季度1488.67二产品供需预测二产品供需预测根
10、据调查，目前潍坊滨海房地产投资大幅增加，2001 年上半年潍坊完成住宅建设投资 39.47 亿元，比去年同期增长 47.17%，施工面积达到 958.2 万平方米。2012 年总投资额为 132.5 亿元，同比增长 14.9%。其中住宅投资 99.39 亿元，同比增长 15.4%，占总投资的 75%，经济房开发投资 13.65 亿元，占总投资的 10.3%.从销售投资比率来看，98 年销售额只占到投资额的 43.78%，99 年上升到 60%，在 2012 年，全市销预售总面积为 759.32 万（其中住宅销售面积 393.13 万）同比增长 17.17%；总销售额为 118.55 亿元，同比
11、增长 26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住潍坊光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预测三价格预测据调查，今年潍坊滨海还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与 2012年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动潍坊滨海房价继续走高。今年潍坊滨海基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为潍坊滨海商品
12、房的销售提供了契机，这将导致潍坊滨海商品房价格出现上涨趋势。今年潍坊滨海房价升幅在 10%左右，其中适用房升幅达 20%，从原因上看，主要有四：1.1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。52.2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有 84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购
13、买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻潍坊以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于潍坊滨海人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入潍坊。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，
14、使潍坊房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 18002200 元。四竞争力分析四竞争力分析外地企业纷纷进入潍坊。由于潍坊滨海人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻潍坊以争夺市场。国内著名房地产商的到来，使潍坊房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在潍坊滨海居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的
15、青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段靠近公园，环境优美，6周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于潍坊近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析五市场风险分析1.1.该居民小区主要居住对象为在东
16、湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在 3545 岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，
