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1、桐庐春江桐庐春江大奇山居项目大奇山居项目策划报告策划报告第一部分第一部分 桐庐房地产市场分析桐庐房地产市场分析一、桐庐房地产发展阶段及特点一、桐庐房地产发展阶段及特点文化 概 念生活方式 市 场社区环境家居 用 家房子 市 场土地 炒家市场 开发特点 发展阶段杭州是中国房地产市场最具竞争力的前 20 个城市之一，无论在开发理念、经营思路，还是规划设计、操作模式，都明显地表现出技术先导的用家市场阶段房地产开发的特点。桐庐与杭州咫尺之遥，与杭州有着千丝万缕的联系，其房地产市场的发展势必受到杭州的影响。尤其近几年来，桐庐人充分利用优势资源开发旅游产业，带动了国民经济的发展。经济的拉动了消费需求，随着
2、人们生活水平的提高，对住的要求也越来越高，市场的要求使桐庐房地产的变革迫在眉睫。相对于杭州房地产商热衷于项目的概念开发、生活方式的营造，桐庐房地产总体还处于从用家市场阶段，但有向概念市场过渡的迹象。尤其是近来在江南经济开发区的一些楼盘，正逐渐从卖社区环境向卖生活方式、文化过渡） 。主要表现在：注重房屋的质量、朝向、户型结构、采光通风等因素，对物业注重房屋的质量、朝向、户型结构、采光通风等因素，对物业附加值的考虑相对较少。附加值的考虑相对较少。注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需进一步完善。整
3、体配套和物业管理服务等方面还需进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。楼盘开发过多地倚重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还楼盘开发过多地倚重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还缺乏手段和力度。缺乏手段和力度。市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒作，市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒作，而公关活动实效营销较少。强调售楼中心的规划、建设，但销售人而公关活动实效营销较少。强调售楼
4、中心的规划、建设，但销售人员的基础培训不够，专业素养不高。这种情况其实也存在于杭州的员的基础培训不够，专业素养不高。这种情况其实也存在于杭州的房地产市场中。房地产市场中。二、桐庐房地产价格平稳，具有升值空间。二、桐庐房地产价格平稳，具有升值空间。据我们调查，桐庐老城区的房价都在 2000 元/平方米以上，新城区的价格在 1500 元/平方米以上。这一房价对于一个县城来说是属于正常的水准。而桐庐作为国务院批准的对外开放县，在房地产开发上具有得天独厚的优势。桐庐处在“西湖钱塘江富春江新安江千岛湖黄山”黄金旅游线的中心地段，是国家重点风景名胜区。境内景点众多，风光旖旎，美不胜收。秀丽的富春江、奇幻的
5、瑶琳仙境、中药圣地桐君山、东汉古迹严子陵钓台、雄奇的富春江小三峡近年来开发的白云源风景度假区、大奇山国家森林公园、天峒山度假区、天目溪漂流、红灯笼外婆家与乡村家园、垂云通天河、富春江七里扬帆、浪石金滩龙舟漂流。这数不清的景点成就了桐庐独特的自然环境与人文气息，赋予了桐庐的房产与生俱来的内在价值。桐庐是国务院批准的沿海地区经济开放县，改革开放以来，桐庐县坚持“主攻工业，综合开发农业和旅游业，加快城市化进程”的发展战略，深化改革，扩大开放，经济社会取得长足的发展。2002 年，实现国内生产总值（GDP）60.3 亿元，比上年增长11.7%。全县人均国内生产总值为 15225 元。经济环境的改善使桐
6、庐的城市建设不断加强，生活配套更加完善，也使更多的人愿意留在桐庐、来到桐庐，这也为桐庐房地产的繁荣打入了一剂强心针。从另一方面来说交通环境的不断改善，也使桐庐房地产业的触角逐渐伸向了桐庐以外的地区，尤其是省会杭州，这更增加了桐庐房产的竞争力。由此可见，桐庐房地产市场的趋势还是应该稳重有升的。三、总体竞争态势三、总体竞争态势 目前桐庐房地产的竞争十分激烈，主要体现在对于地段、成本控制（价格） 、功能设计与建筑设计的合理性、技术与工艺方面的竞争。总的来说是地段求佳、价格求低、制作求精、比小分，比“规定动作”的状态。 少部分发展商已经确立了以品牌领先（如宋都） 、以概念和开发方式领先的（米兰）的竞争
7、水平。 就房地产业发展趋势和杭州本地的具体情形来看，未来竞争制胜的战略要素是品牌、土地规模和实力（包括资金、人才和企业能力） 。与此同时，新的开发理念、新的操作手法、新技术和工艺、材料，也将日益成为竞争热点。第二部分第二部分 桐庐旅游市场发展阶段桐庐旅游市场发展阶段传统观光旅游 （解放后至今）人造景点观光旅游 （九十年代初兴起）休闲度假旅游 （九十年代末兴起）一、传统观光旅游一、传统观光旅游传统观光旅游是以富春江、瑶琳仙境、严子陵钓台等景区、景点为代表，以自然、山水、人文、历史、宗教、古迹为绝对旅游吸引物的旅游形式。这一阶段旅游是以“走” 、 “看”主要特点，人们获得的有经历只是一种较为肤浅的
8、感受。是一种只让游客作“看客”的被动式大众观光游。近年来，从国际旅游市场需求走向的情况看，单纯的观光型旅游，已呈现出较为明显的下降趋势。这一时期旅游业的主要特点是：旅游产品种类过于单一；旅游活动，以“看”为主，走马观花，浅尝辄止；“以旅游景观和名胜为本” ，游客只是被动的参与者；回头客少，重游率低；游客的主要消费在于交通、住宿、餐饮等旅游的副产品，而真正花在旅游项目上的费用较少。中国作为旅游资源大国，其独特的自然、山水、人文、历史是发展国内、国际旅游的根本基础，且在今后相当长的一段时间内，观光型旅游的市场空间和发展潜力仍然很大。因此，对于传统观光旅游市场，要以发展的眼光，从深层次挖掘其内涵和外
9、延价值，并在此基础之上衍生、发展各种新的旅游主题和旅游形式。二、人造景点观光旅游二、人造景点观光旅游人造景点的开发建设始于九十年代初期，是伴随着我国房地产市场开发热而兴旺起来的。以深圳华侨城首先推出的“锦绣中华”主题公园为标志，拉开了全国范围内主题公元开发建设的序幕。与此同时，也预示着国内旅游产品开始从单一化走向多元化。近几年来，杭州的人造景观发展很迅速，桐庐的女儿村就是主题公园的一种形式。主题公园的出现使旅游产品市场开始变得丰富多彩。具有鲜明主题创意的人造景点，虽然在经营内容上不断地推陈出新，增强了表演性、娱乐性和参与性，一经出现，很快便成为当地旅游市场中的主角。但从根本上讲，其仍然没有完全
10、摆脱掉传统观光型旅游被动参与的模式，回头客少，重游率低，仍是其难以改变的现实问题。随着中国旅游市场的不断升温，主题公园的建设在许多大中型城市不同程度的出现了饱和趋势，盲目上马、主题泛滥的现象突出，使本已激烈的市场竞争更趋向白热化，观光型人造景点的开发建设似乎已经走到了尽头。国内旅游业的发展到了一个新的临界点，一种以游客为主角，而旅游项目本身为配角的旅游形式呼之欲出。三、休闲度假游三、休闲度假游无论是国际旅游市场，还是国内旅游市场，观光型旅游向休闲度假型旅游过渡已经成为旅游业发展的必然趋势。这种趋势标志旅游观念和旅游消费结构的飞跃性变化。随着经济生活水平的提高，为旅游提供了充分的经济基础。另外，
11、休闲度假也迎合了消费者希望参与旅游的心理需求。而且由于工作时间的缩短以及带薪假期的增加和普及，人们有了越来越多的闲暇时间，这为旅游提供了必要的时间。休闲度假游的兴起也为我们这类以旅游为主诉求的房产的发展提供了可能性。四、桐庐旅游前景辉煌四、桐庐旅游前景辉煌桐庐为浙西黄金旅游线上的热点。1982 年经国务院批准列入首批“两江一湖” 。国家重点风景名胜区。19851987 年连续 3 年接待人数居全国县级之首为了与大杭州旅游和浙江省“旅游西进”的发展战略接轨。将在旅游项目、设施景点特质上与大杭州旅游规划相配套。为旅游业发展提供广阔空间。同时县委、先县政府制定了富春江生态旅游休闲度假区总体规划把度假
12、区定性为“以生态旅游为主要内容，给旅游者以休闲度假和中高收入群体居住为主要目的的，集旅游生活、健身娱乐、怡情养性、社会交往相融洽的场所。是一方可居、可观、可旅的生活天地，是一处综合性的居住区，又是桐庐风景旅游城镇的一个组成部分。兼有城市公园性质” 。桐庐自然景观丰富，依山傍水，适合发展休闲度假产业，与当今旅游产业的发展趋势相符。因此，桐庐的景观房产与它的旅游产业一样前景乐观。第三部分第三部分 项目态势分析项目态势分析一、优势分析一、优势分析1 1、区位优势、区位优势春江富春山居位于桐庐江南经济开发区，紧邻 320 国道和大奇山路，属于桐庐县城建筑范围内。光从地理位置上来讲，本案并不属于上好的中
13、心地段，反而显得较偏。但是我们觉得从区位上来讲它还是一块不可多得的宝地。首先，本案属大奇山旅游休闲度假区第一中心区，与大奇山庄首先，本案属大奇山旅游休闲度假区第一中心区，与大奇山庄遥遥相望，在环境优势上不言而喻。遥遥相望，在环境优势上不言而喻。 其次，本案是不可多得的别墅用地。有关部门已经明文规定限其次，本案是不可多得的别墅用地。有关部门已经明文规定限制别墅用地的放量。使得本案显得弥足珍贵。制别墅用地的放量。使得本案显得弥足珍贵。最后，本案紧邻最后，本案紧邻 320320 国道，拉近了其与杭州的距离。使它比较国道，拉近了其与杭州的距离。使它比较其他楼盘对周边消费者更具吸引力。其他楼盘对周边消费
14、者更具吸引力。2 2、政府资源优势、政府资源优势随着时代发展，桐庐经济发展神速，带来了城市的发展，有富春江为界，桐庐的城市格局开始由北向南发展，未来的新桐庐将以江南的经济发展作为重点。尤其是对当地的生态旅游项目建设，政府投入了大量的精力，并采用大量的优惠政策吸引外资。浙江红楼集团已与桐庐政府签定协议，将大奇山区投入九个亿的资金开发生态旅游项目。大量外来资金的投入，将使大奇山区块的生态旅游环境得到长足的发展。因此，本区块可谓是集万千宠爱于一身。尤其是在郊区别墅用地放量受到限制的情况下，本案更是显得意义非常。3 3、环境优势、环境优势这是本案最大的卖点。人文与自然景观是本案的两大法宝。本案南依大奇山，北向桐君山，与大奇山庄及女儿村等旅游接待设施紧邻。（1）大奇山森林公园大奇山国家森林公园，是一处以森林资源为主体的自然景观，位于富春江南岸 5 公里总面积 700 公顷。群峰横空，蜿蜒起伏，这就是大奇山国家森林公园。史称“江南第一名山“。公园内有丰富的风景林木，奇特山水，珍稀动植物，古刹名寺等资源和景观。每座青峰都有溪水缭绕，穿行于峰谷之间，清澈见底。终年不涸。沿途有十二生肖潭、龙潭瀑布、竹园寻月、杉松迎宾、青青世界、果林竹海等旅游景点，间有石亭、木亭、草亭、竹亭、铁索桥
