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1、_云南省房地产产品与服务创新的综合模式探讨 摘 要：根据云南省特殊的地理与气候环境我们选择运用一种适合本地企业发展的创新模式生态旅游房地产模式将生态居住模式、环保居住模式和文化居住模式融入其中。从而把旅游房地产和原生态的优势转化为竞争力，形成有影响力和领导力的旅游生态房地产品牌，培植独特的优势。 关键词：云南房地产品；服务创新；综合模式；探讨 引言 根据创新鼻祖熊彼特的基本观点，企业创新主要包括产品、工艺、原料、市场、组织创新五种基本类型。在五种基本类型中，产品创新具有特殊的重要性，从广义上讲，产品包括有形的物质产品和无形的服务产品。20世纪50年代以来有形的物质产品创新得到了较为充分的认识和
2、重视，但对无形的服务创新研究国外于80年代起步，国内则从本世纪初才开始涉足，成为当前国内外学术界和实务界关注的新热点。 然而如何将有形的产品和无形的服务创新结合，是当代企业创新研究的一大关键问题。 一、生态旅游房地产模式的初步构建 云南位于祖国大陆西南的边陲，具有26个民族由于分布地区、生活环境、生活方式的不同， 形成了各自不同的经济文化特点以及独特的民族特性和民族风情，再加上奇异的地形地貌和种类繁多的珍稀动植物，这一切构成了色彩纷呈的人文、自然景观，原生态的旅游资源吸引着来自全国各地的观光客。带来了云南房地产业的飞速发展，大批房地产建设项目如酒店、度假村、别墅等建立起来了，还有一些房地产建设
3、项目是直接或间接为旅游服务的，如超级商场、会议中心、体育训练中心等。也促进了区域的房地产发展。 （一）生态旅游房地产模式的概念界定 经过近几年的发展， 云南旅游房地产已经在初具规模， 并在国内居于领先地位。但无论采用何种模式，房地产开发商都应在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，这也是云南旅游生态房地产可持续发展的保障。“生态旅游房地产”中的“生态”二字，实际上就是“生态”概念的发展与深化，用来描述一种和谐、健康、可持续发展的状态。它强调可持续发展的功能。是建设可持续发展的房地产开发的必然趋势。其设计应从“安全、环保、舒适、和谐”的设计理念出发，提高设计人员环保景观设计意识，灵
4、活运用技术标准、指标，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和综合最大化。 （二）房地产企业服务的全新诠释 房地产企业属于知识密集型服务业的范畴，融合了更多的服务因素，服务和知识贯穿于房地产企业运营的整个过程之中，因此房地产企业是服务企业的一个重要组成部分。经营管理正在由“以产品为中心”向“以客户为中心”的方向转变。在市场需求的拉动下，“客户服务水平”事实上已经成为继“产品性价比”之后，客户选择产品提供商的第二大决定要素，尤其在产品同质化日趋严重的今天，“服务”的重要性就越发凸显，呈现出“产品差异缩小，服务差异拉大”的趋势。房地产企业是否能建立和提供具有差异化、高附加值的服务产品和持续的服务创
5、新体系，将是赢得消费者的关键。 二、生态旅游房地产模式中服务创新的综合应用分析 本文借鉴四维度模型来说明房地产企业服务方式创新的思路和构成要素。所谓的“四维度模型”是一个运用结构化方式对多个因素发挥作用的创新进行描述、分析的整合模型也是国内外学者用于研究服务方式创新的主要模型之一。模型四个维度分别是创新服务概念、顾客、服务传递系统以及技术。其关系如图所示： （一）新服务概念 1.业主原则 如果不关心客户的现实需求和潜在需求，房地产就不会有竞争力。努力了解和理解现在和潜在的目标购房者，掌握他们最突出的消费心态，比如购房者的目的主要分为两种，一种是被云南的人居环境和文化氛围所吸引，购房自己居住;一
6、种是看中了云南的旅游中心地位，商业较发达，购买商铺有较广阔的商业增值空间。只有这样房地产企业才能找到与他们沟通的最有效的方式方法，取得他们思想的共鸣，这样才有可能把云南房地产的理念渗透进消费者的意识之中。 2.服务产品差异化 “十一五规划”提出建设节约型社会，推动新建住宅和公共建筑节能、大力节约和集约利用土地。云南的房地产企业的生态地产的理念与国家大政方针不谋而合，云南的地理气候环境也给云南房地产业提供了得天独厚的发展环境与空间，云南可以通过整合资源的复合地产开发思路及体验式营销，强调人与环境和谐统一的综合性环境系统，以提升城市形态、改善人居环境为目标，坚持和谐、环保、生态和智能化的开发原则来
7、彰显云南房地产的诸多优势。开发适合自己，有自身特色的产品形成差异化的服务，走创意新、经营新、服务新；景观奇；可持续经营的路子，不断提高云南房地产的整体水平。 3.注意云南省各地的差别运用合适的生态旅游房地产模式因地制宜发展生态旅游房地产 首先是我们应该重点抓住云南的某些城市如昆明、丽江、大理等成为最适合人类居住的城市这一关键要素，制造产品的差异化，把旅游业已经熟练运用的技术，借用于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其次是在稳定置业型旅游房地产产品的基础上， 应该加快分时度假、产权酒店等产品的开发， 推动云南由适居地向度假地的切实转变， 使云南旅游房地产的结构更加优化
8、。如西双版纳等城市既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。最后还可根据自身实际情况围绕旅游房地产， 还要在目的地综合开发中发展一批特色突出、风格不同、档次较高以旅游接待为目的的自营式酒（饭） 店、与旅游相关的写字楼等，与主项目形成配套，提高云南的休闲度假氛围， 从而最终推动云南房地产业的整体提升。 （二）传递系统与顾客界面创新：房地产企业服务系统的创新 1.信息化网络的建设顾客界面的创新 随着新服务产品概念的扩大，新顾客概念也相应扩大，不仅包括顾客，还包括其他服务对象（员工、政府、上下游企业）。新顾客界面维度要求企业创新性地设计出服务的方式和与服务
9、对象间交流、合作的方式。 现代顾客及其消费需求的变化需要企业提供便捷的个性化服务，而网络为顾客服务提供了全新概念的服务工具。这种工具的优势在于全天候、及时、互动。企业可利用网络双向互动的特性，使顾客能够直接与公司对话，由传统的单向顾客服务变为双向的顾客整合。运用现代化的信息网络技术，为顾客提供一整套有关房屋的相对地理位置、套型结构、房屋自然状况、实物景观等交易必备信息，从而使顾客对公司也越来越信任，同时了解顾客对房地产市场的具体需求，建立相关的数据库，有效地组织和挖掘这些零散信息的商业价值，为企业以后发展提供相关的数据信息。 2.服务人员 服务人员是企业通向顾客的窗口，服务人员的表现构成影响服
10、务质量的一个重要因素。激励员工更好地完成他们的工作，提供创新服务。企业应对其服务人员进行精心打造，提高整个服务团队的素质，培育优秀的服务人员，对服务人员进行系统培训从而有效提高服务质量。 3.信息化网络的建设传递系统的创新 传递系统的创新主要内容更侧重于进行内部的组织安排，力求通过合适的组织安排和管理，促使企业员工开发和提供新的服务产品，由信息技术带来的便捷信息交换及有效数据管理，可推动开发企业结构优化升级。通过挖掘先进的管理理念，应用先进的计算机网络技术去整合企业现有的管理、经营、信息，及时地为企业的“三层决策”系统（战术层、战略层、决策层）提供准确而有效的数据信息，以便对需求做出迅速的反应
11、，实现最优匹配，降低竞争风险。 （三）新技术的采用 技术虽然不是服务创新的一个必要维度但它却在服务创新中扮演了一个重要角色，服务业的很多部门因为采用了新技术而变得高效比如自动取款机的运用，房地产业作为服务业的一个组成部分也不会例外，云南房地产业要在市场中立住脚，在技术维度上的创新应包括两种方式：除了在服务传递系统中采用的新技术以提高服务效率外，还应包括基于新的服务技术的服务项目。 三、总结 随着顾客对于优质和个性化服务的需求日益加大，为使房地产市场畅通，作为促销、售房、办理手续等服务部门，光做好自身的常规业务显然是不够的，还必须面向市场，面向广大住房消费者，创新服务方式，不断研究市场和顾客的需
12、求变化，确立“以顾客为中心”的经营思想，通过提高服务的知识含量来积极开展持续的服务创新活动，才能取得良好的社会效益和经济效益。同时要考虑到资源的再生能力、对生态系统平衡所起的作用， 以及大量的使用后会导致的生态后果。因此必须借鉴发达国家和发达地区的发展经验，合理规划布局，注重对生态资源的保护。文化作为云南省开发特色房地产的源泉， 传统文化一旦丧失就无法恢复。保护独一无二的民族传统文化显得更为重要。因此房地产企业在开发时应考虑到它们的出现必然会给旅游景区发展带来影响，从而趋利避害，实现房地产业的可持续发展。 参考文献： 1 黄健华，胡韵婷.房地产开发与生态环境可持续发展J.中国地产市场，2005
13、，（11）:75. 2 王波，罗利.服务创新:房地产业的新服务开发模式研究J.中国房地产金融，2004:21-23. 3 魏江，等.知识密集型服务业与创新M.北京:科学出版社，2004，03. 4 蔺雷，吴贵生.服务创新M.北京:清华大学出版社，2003. 其他参考文献：1.赵慧芝.加强高校科研经费管理的几点思考J.现代经济信息,2010(12).2.付林,李冬叶.高校科研经费的使用监管机制J.黑龙江高教研究,2009(11).3.江轶.高校科研经费管理若干问题探析J.福建财会管理干部学院学报,2010(4).4.李红宇.高校科研经费管理有效性探究J.财会通讯综合(中),2009(1).5.石勉.对高校科研经费管理和审计的探讨J.经济师,2010(10).6.林大静.构建高校科研经费内部审计机制的思考J.审计月刊,2009(6).1_
