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1、目录目录一、总 论1二、市场预测5三、建设规模与产品方案10四、选址方案13五、节能节水措施16六、环境影响评价19七、劳动安全卫生与消防22八、组织机构与人力资源配置24九、项目实施进度28十、投资估算28十一、融资方案31十二、财务评价33十三、社会评价34十四、风险分析36十五、研究结论与建议38十六、附图、附表41十七、组员评价551一、总一、总 论论一项目背景一项目背景1.1.项目名称:XX 花园2.2.承办单位概况承办单位是 XX 市 XX 国际地产有限公司，注册资本 2000 万元。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务
2、一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念，开拓进取。XX 市 XX 国际地产有限公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现 XX 国际地产的社会价值；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高 XX 国际地产人的工作生活质量；为股东创造回报-以长远利益回报 XX 国际地产股东。3.3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及 XX 市颁布的相关法律、法规、政策（3）XX 市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）XX 市国民经济和
3、社会发展统计公报（5）XX 市城市总体规划大纲（20002020 年）（6）XX 市经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8） XX 市市区基准地价（9）XX 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书2（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料4.4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国
4、家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发 XX 花园。XX 总面积 1485 平方公里，总人口 168 万，是山东省人口最多的县级市。XX 是一个历史悠久、文化灿烂的城市。古为“三国五邑之地，文化昌明之邦”，境内有 7300 年前的“北辛文化”遗址，表明这里是中华民族最早的人类文明发祥地；西周时期就在此建立了滕国、薛国、小邾国三个国家；XX 名士辈出、人文荟萃，是“科圣”墨子、 “工匠祖师”鲁班、勇于自荐的毛遂、招贤纳士的孟尝君、人类造车鼻祖奚仲的故里。XX 是一个区位优越、交通便捷的城市。地处淮海经济区和鲁南经济带中心位
5、置，104 国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河、京沪高铁穿境而过、纵贯南北。特别是京沪高铁于 7 月 1 日正式通车，届时从 XX 到北京、上海的时间只需两个小时左右，大大缩短了 XX 与北京、上海的时空距离，使 XX 进一步融入长三角经济圈、京津冀经济圈。二项目概况二项目概况1.1.拟建地点本项目位于山东省 XX 市市中心，地块西至大同路，北临小清河，南临解放中路。规划总用地面积 41946 平方米。 。2.2.建设规模与目标自有资金为 30000 万元，XX 花园项目规划总用地 41946 平方米，建筑面积 2.23万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居
6、住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 3，绿化覆盖率 30%。 。 、我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“XX 花园” ，致力于为在 XX 的白领阶层周边高校院所的知识分子，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区 XX 中不乏温馨，温馨伴随着 XX。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，XX 国际地产人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让 XX 国际地产人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温
7、馨的家。3.3.主要建设条件1.1. 供水在小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2.2. 雨水、污水排放大同路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。3.3. 供热拟从大同路新敷设的供热干线接入。4.4. 供电拟采用双路供电，一路从解放路引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路大同路配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。5.5. 供气已由大同路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套
8、，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。46.6. 电信本项目达到光缆入户，一线完成智能化家居，拟由 XX 电信解决。4.4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金 30000 万元。本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加 1247.54 万元、所得税 2346.21 万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43 万元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。5.5.主要技术经济指标技技 术术 经经 济济 指指 标标三问题与建议三问题与建议考虑到 XX 花园建成后，
9、其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米13000 居住居数户996 平均每户建筑面积平方米130 平均每户居住人数人3.2 容积率1.29 绿化率%45 住宅栋数栋45 平均层数层6.53 地下车库面积平方米48
10、20 停车位个2405二、市场预测二、市场预测一市场调查一市场调查据 2010 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 4968.76 元/,住宅平均价格为 4017.31 元/写字楼平均价格为 6149.16 元/从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前 XX 市住宅市场供应上,住宅面积在 100以下的占总量的 4%,住宅面积在 101-120 的占总量的 32%,121-140 占总量的 45%,141-160 的占总量的5%,161-180 占总量的 10%,180 以上的占总量的 4%。从以上统计结果看,120-140的住宅面积目前是 XX 市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 40 万以下的占 33%,承受总价格在 41-50 万之间的占 30.5%承受总价格在 51-60 万的占 24.50%承受总价格在 61-70 万的占 8%,承受总价格在 70 万以上的占 4%。以上调查结果显示,XX 市购房者所能承受的价格在 40-60 万之间，比例占到总量的 60%以上,可见是主要购买
