《御景前程项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《御景前程项目可行性研究报告（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1御景前程项目御景前程项目第一章第一章 项目总论项目总论1.1 项目概要项目概要1.1.1 项目名称项目名称本项目暂定名称为御景前程。1.1.2 项目承办单位项目承办单位本项目由安徽开拓房地产开发集团有限公司开发承办。1.1.3 项目主管部门项目主管部门本项目行政主管部门为合肥市蜀山区人民政府，合肥市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为安徽圣联投资股份有限房公司。1.1.4 项目拟建地点项目拟建地点本项目建设用地位合肥市东南，合肥市经济技术开发区，西至习友路，南抵紫蓬路，北眺南艳湖，西接西塘河公园。1.1.5 项目用地概况项目用地概况本项目建设用地面积为 126 亩，场地
2、环境为荒地，场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为 0.20-0.30%。1.1.6 项目可行性研究概况项目可行性研究概况本项目可行性研究由合肥学院学生赵瀚卿连同指导老师张劲松共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同2及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。1.1.7 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表1-1：主要技术经济指标表项目数值单
3、位用地面积84000平方米容积率2.74总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米商铺5000平方米物业800平方米地下建筑面积38000平方米绿化率45%公摊面积16%户均面积92平方米总户数2023户车位配比1:13汽车位个数2023个41.1.8 项目地理位置项目地理位置御景前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积约 126 亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积 23 万平方米，北依3000 亩国家级旅游度假景区南艳湖，东眺巢湖千里湖光，西接塘西河生态公园，对滨湖新区得天独厚的区位优势，享受滨湖区和经开区的双重配套资源。图 1 御景前城区位图51.2 项目
4、背景项目背景本项目为合肥房地产开发项目中的一项。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。合肥房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐步增大。目前，合肥市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与安徽住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，改善合肥市人民的居住条件已经成为
5、合肥市政府特别关心的问题之一。同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使合肥城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。1.3 项目建设必要性项目建设必要性（1）本项目的建设是满足合肥市房地产市场和经济发展的需要目前合肥市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济
6、发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。 （2）本项目的建设是提升合肥市城市形象和城市发展的需要 近年来，合肥市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。 （3） 项目的建设是满足合肥市市民对住宅消费需求的需要 随着本市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于合肥市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应合肥人口增长的需要。61.4 承建投资方式承建投资方式本项目由安徽圣联投资股份有限房公司独家承担投资风险，独
7、家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。7第二章第二章 市场调查及需求预测市场调查及需求预测2.1.合肥市国民经济发展情况合肥市国民经济发展情况2.1.1 全市生产总值增长势头良好全市生产总值增长势头良好初步核算，全年生产总值（GDP）4164.34 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.6%。其中，第一产业增加值 229.05 亿元，增长 5.4%；第二产业增加值2303.91 亿元，增长 15.4%；第三产业增加值 1631.38 亿元，增长 12.3%。三次产业结构调整为 5.5：55.3：39.2，其中工业增加值占 G
8、DP 的比重为 43.6%，比上年提高 0.7 个百分点。人均生产总值达到 55186 元（折合 8742 美元） 。表2-1 2012年全市生产总值及其增长速度 单位：亿元指 标绝对数比上年增长%生产总值13.6第一产业4164.345.4第二产业229.0515.4建筑业490.009.5第三产业1631.3812.3交通运输、仓储和邮政业165.068.9金融业214.5617.6房地产业223.726.4根据表中数据可以看出，在过去的一年里，合肥市第二产业第三产业迅猛发展，房地产业增长速度依然稳健。2.1.2 建筑业的发展为本项目开发提供良好的支撑建筑业的发展为本项目开发提供良好的支撑
9、全年全社会建筑业增加值 490.00 亿元，比上年增长 9.5%。纳入统计范围的具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑施工企业 835 户，比上年增加 32户；实现利润总额 81.56 亿元，增长 16.7%。全年房屋建筑施工面积 16050.66万平方米，比上年增长 14.3%，其中新开工面积 6548.28 万平方米，下降11.5%；房屋竣工面积 5470.25 万平方米，增长 17.4%。年末建筑业从业人员72.34 万人，比上年增长 1.8%。建筑企业劳动生产率 33.07 万元/人，增长 25.7 %。2012 年合肥市区新建住宅年度累计成交 77659 套，同比去年全年增长 33
10、.6%；8累计成交面积 769.8 万，同比去年全年增长 29.5%。回顾一年来的合肥楼市，一季度直到 3 月份楼市才稍有回暖，回暖态势一直延续到下半年，业内有“淡季不淡、旺季不旺”的评价，进入四季度之后，合肥楼市呈现出高位继续攀升的局面。 2.2 合肥市土地成交状况合肥市土地成交状况2.2.1 合肥市合肥市 2012 年土地成交情况年土地成交情况图 2 合肥市 2012 年土地成交走势2012 年合肥市土地市场共成交 83 宗地块，总面积达 10636.37 亩，总成交金额 267.55 亿。今年土地成交集中在第二季度和第三季度，成交规模占到全年3/4。92.2.2 合肥市历年来土地成交走势
11、合肥市历年来土地成交走势图 3 合肥市 2007-2012 土地成交数据汇总图从历年来土地成交数据看，合肥市 2012 年土地成交量和成交金额都创出了历史新高，甚至超出了最近两年土地出让的总和。成交均价方面，2012 年达251.5 万/亩,而连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。2.3 合肥市合肥市 2012 年房地产市场分析年房地产市场分析2.3.1 合肥市住宅成交情况合肥市住宅成交情况表 2-2 合肥市区2011 年2012 年变化量变化幅度住宅成交总套数（套）555987765922061 39.68%住宅成交总面积（） 32.
12、40%数据来源：合肥统计局据统计，2012 年合肥商品房成交 99226 套，同比增加 16.31%，其中住宅类商品房成交 77659 套，同比增加 39.68%，成交面积平米，同比增加 32.40%，合肥住宅成交均价 6535.24 元/平米。此外商业类商品房成交 7107 套，同比下跌26.41%，办公类商品房成交 6342 套，同比下跌 26.44%,其他类商品房成交 811810套，同比下跌 29.01%。2012 年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占 78%，商业类和办公类商品房各占 7%，其他类商品房占 8%。总体来说，只有住宅成交量同比去年大幅增加，而商业、办公及其他类商品房
13、成交量同比去年有不同程度下跌。2.3.2 合肥市住宅供应量分析合肥市住宅供应量分析全年房地产开发投资 913.80 亿元，比上年增长 3.8%。其中，住宅投资578.50 亿元，同比下降 9.1%；商业营业用房投资 142.02 亿元，增长 18.9%。商品房新开工面积 1488.75 万平方米，下降 21.4%，竣工面积 921.02 万平方米，增长 40.6%。商品房销售面积 1242.48 万平方米，下降 0.3%，其中住宅销售面积 1117.33 万平方米，增长 4.8%。商品房待售面积 190.68 万平方米，增长 5.7%。全年实际新开工各类保障性住房 75353 套，竣工 260
14、77 套。表2-3 2012年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度指 标单 位绝对数比上年增长%投资额亿元913.803.8其中：住宅亿元578.50-9.1其中：90平方米及以下亿元230.1557.5房屋施工面积万 m26071.647.5其中：新开工万 m21488.75-21.4房屋竣工面积万 m2921.0240.6商品房销售面积万 m21242.48-0.3其中：住宅万 m21117.334.8其中：90平方米及以下万 m2414.7453.7本年土地购置面积万 m2476.415.9全年投资施工项目 4831 个，比上年增加 641 个，施工项目计划总投资6336.88
15、亿元，增长 37.8%。其中，亿元以上项目 852 个，比上年增加 139 个，计划总投资 4840.65 亿元，增长 30.5%。竣工项目 3643 个，比上年增加 676 个。112.3.3 合肥市住宅需求量分析2012 年全年合肥市区住宅累计成交 77080 套，与 2011 年的 56110 套相比，增加了 20970 套，同比涨幅 37.37%。由 2012 年合肥市区住宅单月销量排行走势图可以看出，2012 年全年，有 6 个月成交量都是突破 7000 套的高位水平。表 2-4 合肥市 2012 商品房库存表月份库存量2011,12513212012,1537302012,2519
16、022012,3529342012,4525902012,5527652012,6529272012,7525312012,8519552012,9523992012,10506712012,11515082012,1251636合肥去年的销售量都超过 7.7 万套，5 万多的存量还不到一年的销售量，从数据来看这属于正常水平，合肥楼市存量的压力不算大。122.4 合肥市合肥市 2012 年各区域房地产市场情况分析年各区域房地产市场情况分析2.4.1 区域成交量分析区域成交量分析图 5 2012 年合肥九大区域住宅成交情况2012 年合肥九大区住宅成交量从高到低依次是：蜀山区成交 16455 套，占总的 21%，同比增加 67.79%；庐阳区成交 13057 套，占总的 17%，同比增加70.55%；瑶海区成交 10734 套，占总的 14%，同比增加 19.60%；包河区成交8665 套，占总的 11%，同比增加 5.12%；滨湖区成交 8152 套，占总的 11%，同比增加 73.31%；政务区成交 6972 套，
