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1、1和谐社会语境下房地产企业的社会责任 研究摘要：本文对房地产企业社会责任缺失的表现、原因进行分析，提出强化我国房地产企业社会责任的对策建议。 关键词：和谐社会；房地产企业；社会责任 一、房地产企业社会责任的缺失对社会和谐的负面效应 (一)高房价影响了经济协调发展和社会和谐。近几年来，我国住房价格持续攀升，逐渐超出了普通居民的购买力。按国际标准，房价和居民家庭年收入比值一般在 46 之间，而我国 2004 年以户均 75 平方米计算的比值就达 8.2，按户均 100平方米计算为 10.9。而在北京、上海等几个房价高的城市中，这一比例更是在 12以上，远超过了国际标准。2005 年全国 70 个大
2、中城市房屋售价的增长率为7.6，2006 年全国的增长率为 5.5，使房价收入比值继续扩大。房价上涨幅度已远远超出社会平均劳动力价值的提升幅度，住房购买者的支付压力十分沉重，酝酿了社会的不和谐因素。而且高房价使很多购房和准备购房的家庭无力进行其它方面的消费。但我国很多行业、产业产能过剩，亟须扩大内需消化这些过剩的产能。在这种情况下，房地产价格居高不下直接影响了国民经济的健康运行和经济的可持续发展。 (二)有的房地产企业缺乏诚信。房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年 20的速度递增。2004 年全国消协组织共受理商品房投诉 20 530 件，但房地产纠纷解决
3、率最低，只有 10左右。房地产企业不守诚信的行为主要有：质量问题；一房多卖、一房多次抵押、人为哄抬住房价2格；利用夸大、虚假的广告误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房、擅自改变设计、后期建设跟不上等等；面积任意“缩水”、 “涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产企业的不诚信行为，引发了许多纠纷，在损害社会利益和消费者利益的同时，也彻底摧毁了企业形象，进而危害到我国房地产业甚至整个社会的健康和谐发展。而且，某些房地产企业编制假会计报表，隐瞒真实利润，偷税漏税严重。财政部 2005 年11 月 3 日发布的一份会计信息质量检查公报
4、，通报 39 家房地产企业存在会计失真问题。房地产开发企业账面反映的平均销售利润率仅为 12.2，而实际利润率高达 26.8。有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达 57。过高的房地产利润会形成对消费者剩余的剥夺，如果没有良好的社会公共财政的调节，再加上偷税漏税较为严重，势必会加大贫富悬殊，对固有的收入分配问题更是雪上加霜。 (三)房地产企业的粗放型生产和“破坏性”开发，导致资源浪费严重。我国房地产业还未摆脱粗放型生产方式， “二高二低(物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对住宅业发展的贡献率低)”在房地产业发展过程中一直存在。据测算，我国房地产业的能源消耗为发达国家的 34 倍，而劳动生
5、产率只相当于发达国家的 1516，科技进步贡献率仅为 31.4，与发达国家的 6070相比还有很大差距。2003 年，我国主要建筑原材料使用占世界使用总量的比例分别为：铁矿石 30，钢材 27，氧化铝 25，水泥 40。我国已成为仅次于美国的第二能耗国。在建筑过程中，我国建筑用砖多为粘土实心砖而不是空心砖，烧制建筑用粘土实心砖每年破坏耕地 10 万亩。我国建筑行业年产建筑垃圾 1.5 亿吨，由于科技落后，大多采取掩埋焚烧等方式对建筑垃圾进行处理，真正做到回收利用的微乎其微，在造成城市环境污染的同时浪费了大量宝贵的资源。 3“破坏性”开发指那种既耗费资金又在客观上对环境造成破坏后果的开发建设。一
6、些房地产企业在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境恶化。从 20 世纪 90 年代开始出现的开山推土和填湖造地的开发潮，虽然给房地产的发展增加了一些新的用地，但留下的洪涝灾害和水土流失至今仍没有消除。同样，过量开发，大规模抽取地下水，也会造成地下水资源枯竭、地面下沉等严重的后果。据水文地质部门对我国 58 座城市的调查，对地下水过量开采的城市达到 38 座，占 65。全国有 40 座城市出现不同程度的地面下沉，甚至地处江南水网的苏、锡、常城市密集区，地面沉降区已连成一片，超过 1000 平方公里，最大沉降量达 2.2 米。 二、房地产企业社会责任缺失的原因 (一)地方政府对企业社会责任监
7、督滞后。由于房地产业对推动地方经济发展具有很大作用，房地产企业是地方税收的重要来源，在地方政府的经济发展目标驱动和服务型政府定位的条件下，地方政府与房地产企业实质上是利益共同体。因而，政府管理部门往往只注重房地产企业的利润和税收，而忽视对企业行为的监督。而且政府官员的任期有限，造成许多地方政府大多数只注重眼前的经济利益，而没有考虑长远的发展问题。在这种状况下，政府就会以尊重企业经营自主权为借口，对房地产企业社会责任的履行情况监督不严。 由于政府相关职能部门有法不依、执法不严，没有认真履行自己的监管职责，对违背社会责任的行为“不监不管”，使房地产企业的不法行为无法受到有效的惩戒，或者说受到的惩罚
8、不足以对企业产生警戒和约束作用。这样的执法不严，一方面，使民众对房地产企业产生了普遍的不信任情绪，对那些诚信的企业也造成伤害，不利于房地产市场的健康发展；另一方面，助长了房地产企业逃避、对抗法律4的侥幸心理，使企业的社会责任意识更加难以培育和强化。 (二)相关法律法规不健全。在中国经济体制转轨过程中，许多规范企业社会责任的法律法规滞后于经济发展的需要。至今，我国仍没有一部专门的法律对企业的社会责任作出系统规定，这使企业社会责任缺乏系统的法律约束和保障。目前，我国相关的立法对于企业社会责任还没能有效地作出具体的规范，关于企业社会责任的规定只是散见于个别法律法规和行政性文件中。房地产企业在履行社会
9、责任时，须参照中华人民共和国劳动法、 中华人民共和国公司法、 中华人民共和国环境保护法等执行，这就使企业既增加了遵守法律的成本，又不能对其行为进行有效的制约。 (三)企业履行社会责任的舆论导向不足。在经济体制转轨过程中，中国主流经济学出于对计划经济下国有企业因承担过多的社会责任而效益低下的纠正，强调企业的经济责任，认为企业的根本目的就是利润最大化，忽视企业作为社会行为主体而应承担的社会责任。理论上的偏颇使得经济实践中，企业社会责任问题没有引起社会各个方面应有的关注。整个社会对企业承担社会责任还没有发挥社会舆论的导向、约束和监督作用。在这样一种社会风气下，房地产企业承担社会责任就失去了社会压力和
10、动力，正确的社会责任观就难以形成。 三、强化我国房地产企业社会责任的对策 (一)加强房地产企业内部机制的建设 1摆正位置，正确处理利益关系。房地产开发企业在开发建设中，既要严格执行国家的标准，保证工程质量，又要严格企业管理，控制开发成本，为普通百姓多盖房、盖好房，从而使普通百姓和企业都得到真正的实惠。应正确处理与消费者与社会之间的利益关系，对消费者、社会发展负责任。如，国家在发展节能省地型住5宅公共建筑方面，既提出了节能的标准，又明确了套建筑面积等具体指标。房地产企业就要立足我国人多地少的基本国情，按照环境友好型、资源节约型总体要求，通过技术革新减少生产活动对环境可能造成的污染，同时降低能耗，
11、节约资源，降低企业生产成本，为实现人与自然的和谐相处作出贡献。 2依法经营，塑造企业诚信精神。依法经营是企业生存和发展的基础，更是履行社会责任的前提，房地产企业应严格遵守合同约定，保证与购房者签订的合同条款能够得到有效落实；努力做好售后服务工作，为业主提供优质、便利的服务等。企业诚信精神的塑造是企业履行社会责任的重要体现。房地产企业要在思想上意识到诚信经营是企业价值和企业竞争力的重要标志，在经营活动过程中坚持恪守信誉和诚实经营。将企业诚信放在企业利润之前，积极承担社会责任。 (二)政府推进房地产企业承担社会责任 1发挥政府的引导作用。政府要树立正确的政绩观，把推进企业社会责任工作列为政府部门工
12、作考核内容，对推进企业社会责任做出成绩的地方领导和部门给予表彰，增强地方政府引导房地产企业履行其社会责任的动力。同时，国家行业监管部门要制定一套完善的企业社会责任评价体系，科学评价企业的社会责任，并以年度单位向社会公布排行榜，让企业接受社会的赞誉与监督。政府在评价企业时，不能单纯看利润、规模，应推出一系列优惠措施对积极履行社会责任的房地产企业提供各种财产利益与非财产利益，设立政府“企业社会责任奖”，定期开展“优秀企业公民”评选活动，表彰模范履行社会责任的企业，激励和引导企业履行社会责任。对诚信经营、加强环境保护、积极参与廉租房建设的企业予以政策优惠，逐步形成对企业社会责任的激励和保障制度。 2
13、完善企业社会责任的法规，加强企业社会责任监督。不断完善法律法规，将6企业的相关社会责任要求以法律的形式确定下来，实现房地产企业履行社会责任法制化，强化企业履行社会责任的法制意识，促使房地产企业在生产经营过程中遵纪守法。同时，加大执法监督和违法处罚力度，对严重违反劳动法、 生产安全法和环境保护法的房地产企业依法严惩，迫使企业转变经营理念，积极履行社会责任，逐渐杜绝房地产企业种种逃避社会责任的行为。 (三)建立社会监督体系。应建立社会监督体系，发挥新闻媒体及消费者协会、工会等社会群众团体的作用，形成全方位的监督企业承担责任的社会环境。充分发挥社会各界对企业履行社会责任的监督作用，新闻媒体应加大对违反劳动法、安全生产法， 环境保护法等法律、价格欺诈、坑害消费者利益、拒不承担社会责任的房地产企业的曝光力度。消费者协会鼓励和倡导消费者购买优秀“企业公民”开发的住宅商品，抵制缺乏社会责任的房地产企业开发的产品。同时加大对房地产企业履行社会责任正面典型的报道，通过舆论对正确信息的传递和理性取向的弘扬，减少企业及其员工道德活动的盲目性，促成房地产企业行为朝着社会理性所要求的方向进行。
