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1、1第一部分：概第一部分：概论论1、 、项项目概况目概况 【西安.中海城】B 地块一期位于古都西安的国际旅游名城曲江新区，总占地面积：.8。项目处于曲江二期，位于南三环与芙蓉西路十字路口东南角，优越的位置、环境加上科教文化、商贸会展等城市资源，未来前景看好。中海城 B 地块一期分为一期一区及一期二区两个标段，规划共计 10 栋高层、11 栋小高层、地下车库及商业裙房，总建筑面积约 46 万平米，容积率为 2.596，建筑密度为 25%，为剪力墙结构，精装修交楼标准；其中，3#、4#楼为地上 33/21层，11#、15#楼为地上 18/34 层，2#、7#楼为地上 32 层，1#楼为 33 层，5
2、#、6#、21#楼为 34 层，8#-10#、12#-14#、16-20#楼均为地上 18 层。2233#楼为二期，开发时间暂定 2014 年 11 开工。项目概况图2本项目共计 10 个户型，户型分布详见下图：户型分布示意图2、 、项项目目发发展目展目标标 2.1 进度目标 中海城 B 地块一期一区项目计划目标为 2013 年 12 月开工，小高层（8-9、12-13、16-18#楼）于 2015 年 5 月竣工备案，高层（1-4、7#楼）于 2015 年 8 月竣工备案；一期二区项目 5-6#、10#楼计划 2014 年 3 月开工，2015 年 12 月竣工备案；11#、14-15#、1
3、9-21#楼计划 2014 年 9 月开工，2016 年 9 月竣工备案。重要节点详见下表：分期分区项目开工项目开盘项目竣工项目入伙一期一区小高层2013 年 12 月2014 年 6 月2015 年 5 月2015 年 11 月一期一区高层2013 年 12 月2014 年 7 月2015 年 8 月2016 年 4 月一期二区（5- 6#、10#楼）2014 年 3 月2014 年 11 月2015 年 12 月2016 年 8 月一期二区（11、14- 16、20-21#楼）2014 年 9 月2015 年 4 月2016 年 6 月2016 年 12 月2.2 质量目标 工程质量目标为
4、：确保获得陕西省结构示范工程，争取取得陕西省长安杯（省优质工程），工程实测实量合格率目标为 90%，业主投诉率控制在 3%之内。2.3 销售配合目标 3为满足营销售楼的需求，公司将在中海城 B 地块一期一区 A 标段设置现场实体展示区样板间（将展示样板间设置在 4#楼西单元五层、9#楼西单元二层）及在 1#、2#楼商业南侧部位设置临时展示区样板间（共七套）。3、 、项项目相关信息目相关信息调查调查 3.1 项目周边现状调查 项目地处西安市南三环沿线，属曲江二期，周边市政配套尚未完善，场内无未拆迁房屋、公共设施、地下管线等影响工地施工的情况。现场地貌图3.2 市政道路项目周边市政配套尚未全部完善
5、。北侧金羊路、西侧芙蓉西路已经建成达到通车条件；东侧上元路与创意大道均未完成。4项目周边情况3.3 给水、排水方面规划金羊路及南三环均有给水管道，但因曲江政府二期给水配套工程正在实施，我司已协调曲江政府，其答复 2014 年上半年完成全部管道施工，下半年正式投入使用，计划由金羊路接入用水。给水、排水管网图3.4 雨污水排放规划金羊路、芙蓉西路及上元路均有雨污水管道，但因曲江政府二期雨污水配套工程正在实施，我司已协调曲江政府，其答复 2014 年上半年完成全部管道施工，下半年正式投入使用，计划雨水接入金羊路，污水分别接入芙蓉西路及上元路。5排水管网图3.5 天然气方面目前项目周边未建设天然气中压
6、管道，计划 2013 年 11 月底与长安燃气公司签订合同，将督促燃气公司 2014 年 6 月之前引入中压管（计划由较近的雁塔南路接入）天然气管线示意图3.6 热力方面项目北侧与西侧均已建成热力主管道，考虑到西侧地裂缝影响，将从项目北侧接入热力。计划 2014 年内与供热公司签订合同，根据现场施工进度要求热力进场施工。热力管线示意图63.7 强电接驳方面强电接驳将从曲江阅江变电站新放高压电缆一根至中海城 B 地块北侧新建环网柜，再从环网柜引高压电缆至项目中心配电室完成接驳。强电接驳示意图4、 、项项目管理目管理组织组织架构架构 中海城 B 地块一期项目部拟采用的管理组织架构如下：75、 、对
7、监对监理人理人员员的管理的管理要求要求我项目部与监理部单独分开，项目部同时管理监理单位与施工单位，并要求一期一区监理人员组织架构如下：85.1 监理管控要点根据监理公司服务合同、监理规划（实施细则）、建设工程监理规范以及有关行政法规规范监理公司的职责。监理单位对施工单位工作优异或不服从管理的表现有处罚或奖励权，但为了避免奖罚失当，奖罚通知必须事先与项目部协商后出具，并由项目部审核签发。监理单位的监理大纲、重要分部分项工程的监理细则、旁站监理计划等监理文件应报项目部审核批准后严格执行。监理组按照施工图纸、国家相关质量法规、合同的约定，对施工单位的施工管理实施质量、安全、进度控制，项目部对监理组的
8、控制行为和效果进行检9查。监理人员数量、总监及专业监理工程师姓名和资格是否满足监理合同要求。隐蔽工程是否及时、严格进行检查验收，隐蔽工程漏检率较大时，应及时提出并与监理人员进行沟通。结合监理资料情况检查监理日常检查、巡视是否到位，过程中能否发现问题并及时向施工单位提出（检查监理工作联系单、监理工程师通知单、监理整改通知单）工作中应采取有效措施充分调动监理工作积极性，发挥监理参与工程管理的作用。通过监理例会、现场协调会及规范施工报审、报验程序的方式，树立监理威信，让监理处于质量控制的第一线。对监理工作提出意见时，应避开施工单位，单独与监理进行沟通。充分赋予监理现场管理权力，未经监理检查验收合格，
9、甲方拒绝验收和支付。5.1.1 监理质量检查的主要内容单位资质、项目监理组的人员资格、配备及到位情况；监理规划、监理实施细则的编制、审批、内容的执行情况；审核施工企业质量保证体系、质量责任制建立、人员配备及制度执行情况；审查质量技术措施或专项施工方案是否符合合同及国家标准及措施落实情况；对材料、构配件、设备投入使用或安装前进行审查情况；对分包单位的资质进行核查情况；见证取样制度的实施情况；对重点部位、关键工序实施旁站监理情况；质量问题通知单签发及质量问题整改结果的复查情况。5.1.2 安全检查的主要内容在监理规划和监理细则中制定对施工单位安全技术措施的检查方面情况及执行情况。10审查施工企业资
10、质和安全生产许可证、三类人员及特种作业人员资格证书及安全教育情况。审核施工企业安全生产保证体系、安全生产责任制建立、人员配备及制度执行情况。审查安全技术措施或方案是否符合合同及国家标准及措施落实情况。复查施工单位施工机械和各种设施的安全许可验收手续及检修保养情况。审核施工企业应急救援预案和安全防护、文明施工措施落实情况。定期巡视检查危险性较大工程作业情况。下达隐患整改通知单，要求施工单位整改事故隐患情况或暂时停工情况；整改结果复查情况。5.1.3 检查频次、责任人和方式审查管理过程中形成的相关记录，项目工程师每月至少一次。现场巡视，项目工程师每周至少一次。项目工程师对查出的问题及时通知监理单位
11、处理并做记录，每月编制项目工程师月报，对本月监理工作情况进行描述，存档并知会监理，作为对监理考核的依据。5.1.4 旁站监理要点旁站旁站监监理要点理要点序号序号内容内容1基坑支护2土方开挖、回填3工程桩砼浇注4桩基静载试验5主体浇注砼全过程6地下卷材防水、卫生间防水及屋面防水7悬挑混凝土结构或大跨度砼工程8塔吊安拆9施工电梯安拆1110脚手架安拆11所有防水与门窗塞缝工程12外墙保温节能工程13电梯安装工程14管道试压、排水管道灌水及通球试验15消防工程系统测试与空调系统测试16设备安装调试17电气设备试验调整18接地接零、接地电阻测试19分级送电5.2 架构与人员要求项目总监须单独设置一名，
12、总监须具备全国注册监理工程师资格，至少 10 年以上工作经验，2 个 20 万以上建筑面积的项目监理经验；项目设置一名总监代表，协助总监开展部门工作，并在总监委托期间代行其职权；设置一名技术总监，负责项目技术及资料；总监代表全面负责其管理区域内各项工作，技术总监及总监代表须具备全国注册监理工程师资格，至少6 年以上工作经验，2 个 10 万以上的技术管理经验； 内为 2 名区域组长及 1 名安装组长，区域组长全面负责其管理区域内各项工作，安装组全面负责项目安装工程；专业工程师： 内的岗位表示专业工程师。根据工程不同阶段增配专业监理工程师，要求工程师或相当等级以上职称，至少 5 年工作经验，其中
13、须按合同至少配备具备注册监理工程师资格的人员，以上所有监理工程师一律不得兼职； 内的岗位表示监理员，监理员不得兼任监理工程师，并根据合同要求不同阶段配置不同人数。所配备监理员工必须考虑合理年龄结构、工作经验等因素；监理人员数量需根据项目开发面积，一期一区监理人数需配置 23 名，一期二区监理人数需配置 20 名。126、 、总总包分区分段包分区分段 6.1 项目分期分区思路B 地块整体分为一期及二期两期，一期先进行开发，二期暂定 2014 年 11 月开发。因一期面积较大，且受场内 110KVA 高压线横跨影响，估考虑将一期分为一期一区及一期二区两个区域。（详见附件 1：分期分区图）分期分区划
14、分6.1.1 销售需求为满足营销售楼的需求，公司将在中海城 B 地块一期设置现场实体开放区及展示区样板间，并考虑在 4#楼西单元五层、9#楼西单元二层设置销售样板间，结合销售的需求，将需要尽早开盘的1#、2#、3#、4#、7#、8#、9#、12#、13#、16#、17#、18#楼划分为单独的一期一区；因110KVA 高压线横跨地块（预计 14 年 6 月拆除完成） ，故考虑将5#、6#、10#、11#、14#、15#、 19#、20#、21#楼划分为单独的一期二区。同时将升值空间较大的 22#楼-33#楼作为二期暂缓开工，等到一期大面开发后，根据市场情况再考虑具体开工时间，保证房源的数量及升值
15、空间。6.1.2 根据场地条件，分期开发难度较小13本项目为整体地下车库设计，如果同期整体平端，对于现场施工管控难度太大，施工现场平面布置较难操作，因此考虑分期进行开发。6.1.3 设备机房布局与交通线路满足分批条件为满足一期一区项目开发的竣工验收及入伙需求，项目部与设计部、设计院沟通，将整个地库的热交换站、水泵房、消防控制室、配电室等都布置在一期一区，确保了项目的正常开发需求。6.1.4 分期分区应预备可能的最不利局面本项目分期考虑到各种可能出现的不利因素，比如二期提前开发、一期二区110KVA 高压线横跨场内，场内汉墓、地下硬质土层、项目东侧、南侧道路、市政配套及西安土方外运影响等不利于因
16、素等。6.2 项目分标划分思路（1）项目标段划分原则：每个标段具备相对独立的交通道路与场地布置条件各标段的工程量基本均衡相同户型尽量划分在同一标段标段之间以交叉面最小为原则设备用房集中于一个标段内，尽量减少安装调试交叉政府报建要求总包施工面积不宜大于 10 万平米，且小高层、高层分别竣工备案考虑项目地块及主楼后浇带、各总包施工面积（8-12 万平方米一个总包，最高不超过 15 万平方米），现场开放区及样板展示区等多方面因素，故将一期一区、一期二区划分为 A、B 两个标段，（详见附件 2：一期标段划分图）14一期一区 A 标段：3#、4#楼及相关商业、8#、9#、13#楼及楼周边相关车库，计建筑面积约.69；一期一区 B 标段：1#、2#、7#楼及相关商业、12#、16#、17#、18#楼及楼周边相关车库，计建筑面积约.31；一期二区 A 标段：5#、6#、11#楼及相关商业、10#楼及周边相关车库，计建筑面积约.91；一期二区 B 标段：15#、21#楼
