二手房培训资料

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1、房地产中介的特点房地产中介的特点房地产中介服务主要有三个特点房地产中介服务主要有三个特点:第一，人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有人都可以从事房地产中 介服务活动或提供房地产中介服务。第二，委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动。第三，服务有尝。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都应要按照一定的标准向房地产中介服 务机构支付相应的报酬、佣金。房地产经纪人的职业技术能力房地产经纪人的职业技术能力一、房地产经纪人的职业技术能力：一、房地产经纪人的职业技术能力：（一）具有一定的房地产经济理论和相关

2、经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识。（二）能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。（三）熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。（四）具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。（五）有一定的外语水平。二、房地产经纪人协理的职业技术能力：二、房地产经纪人协理的职业技术能力：（一）了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定。（二）具有一定的房地产专业知识。（三）掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。如何做一个成功的经纪人如何做一个成功的经纪人1、每天准时到公司，（最好能

3、提前 20 分钟到公司，做到风雨无阻！） 2、打开电脑，查看前一天所新增房源，熟悉市场行情，养成每天背诵房源和发现自己所需要之房源。 3、打开电脑，登录内网，随时查阅公司“公司留言“、“员工论坛“等栏目，及时了解公司业务动态和规章制度，跟上公 司日新月异发展的步伐。 4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的房源主动找回房源,增加成交量进而增加业绩(及分类 广告). 5、本店或本区域若有新收的房屋钥匙,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌. 6、每天必须认真按质筛选十五个房源. 筛选任何房源必须与业主彻底交流,了解真实情况. 7、找房过程中,了解业主有换楼的

4、需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。 8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户） 9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 11、每天必须即时跟进自己客户及每天沟通十个公盘客户。 12、主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单 50 张，争取客源及房源。 13、自行记录五个房源，不停寻找客户作配对，机会自然大增 14、跟进以往经自己成交的租房或卖房，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访“工 作。 15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否多买一个房子作投资（收租） 16、

5、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。 17、自己回访时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在 8-9 点间跟客户、业主沟通。 19、经纪人应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈时更有内容， 塑造“专家“形像。 20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客户与业主需联系） 22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取成功。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上“日常工 作

6、“进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此“日常工作“摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自 我！长此以往，成功之时指日可待！ 失败经纪人的日常工作失败经纪人的日常工作1、常迟到，开小差。 2、望天打卦，无所事事。 3、一周看房次数不过三次。 4、回访工序得过且过，毫无内容。 5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。 6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动 7、阳奉阴违、只做表面功夫。 8、上班等下班，做业务的心态不够强。 9、与店内同事谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。 10、跟进客户程度不够，客户经常跟前家地产公司成交。 11、经常抱怨无客，无房，所

7、以自己业绩差。 12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。 13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。 14、不会自我检讨做业务的能力。 15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。 16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善 17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。 18、在公司谈私人电话较回访电话多。 19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内） 20、对买卖手续流程了解不充分房地产基础知识房地产基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的

8、总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能 进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70 年)；2、生产用(50 年)；3、经营用(门头等，50 年)；4、行政用(市政府、法院等， 50 年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介

9、服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固 定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需 求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的 10%。 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高

10、，形成对房屋越来越高的需求。2010 年城市人口达 6.1 亿，每年需新建住宅 3.27 亿； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需 1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 2、 开发二手房市场； 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。 五证两书 一、 建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律 凭证。 二、 建设工程规划许可证 有关建设工程

11、符合城市规划需求的法律凭证。 三、 国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座 落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、 建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保 护。 五、 商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、 “两书” 商品房质量保证书 、 商品房使用说明书 名词解释 一、基本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼

12、板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m 较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑

13、物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通， 场地平整。 二、与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房 产所有者按照国家法律规定所有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登 记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围

14、的土地使用权权利主 题一致的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了 健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申 请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政 手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前 者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义

15、务；后者是指两个以 上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期 取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50% 商

16、品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼 75%；写字楼 70%；商场 65%。使用率与 人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用