《房地产策略研究周报C289(201100925)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产策略研究周报C289(201100925)（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产策略研究周报 1 目 录 目 录 【高通智库战略观察】 3 【高通智库战略观察】 3 2012 年 3-6 月为政策窗口期？ 3 【政策分析及行业发展趋势】 4【政策分析及行业发展趋势】 4 国务院会议：对公租房可直接发放贷款 4 保障房三年后或遇更大挑战 4 住建部：计划为经适房改名以明晰政策 4 部分地区限定房地产信托规模占比 5 央行调查：北京房企倾向“以价换量” 5 地方用地指标基本失控、国土部门处境被动 5 【宏观经济】 6【宏观经济】 6 吴晓灵：经济放缓勿用双扩张政策 6 朱民：通胀问题将长期存在 6 道指周挫 6.4%2008 年金融危机后最差 6 【区域市场动态分析】
2、 7【区域市场动态分析】 7 北京五环外新增供应将降价求量 7 北京 9 月新开盘签约率仅 3.5% 7 北京“十二五”地铁规划增加 119 公里 7 北京配建保障房不达标将停办预售证 7 上海新房库存 810 万平方米达历史最高位 8 上海七个大型居住区新增保障房面积大于商品房 8 金九银十上海 17 个新盘入市 8 上海征收补偿规定： “数砖头加套型保底”为核心 8 广州楼市“金九不金”购房者买房意愿不足 9 广州：单位自建保障房今后全是公租房 9 深圳楼市 9 月冷清10 月楼盘集中入市 9 深圳前海不搞地产开发设退出机制 10 杭州商品房库存创历史新高消化需 17 个月 10 南京两楼
3、盘大幅降价卖出 4 成 10 南京：不得以旅游度假区名义违法地产开发 10 武汉购房者过半是外地人 11 青岛开发商以价换量现起价不足 3000 元楼盘 11 海南楼市 10 月供应增加40 个项目开盘 11 惠州楼市供应增多开发商出营销奇招 11 【土地市场动态】 12【土地市场动态】 12 杭州地方债务 80%依赖土地收入 12 电话： （010） 58677851/2/3 邮箱： 网址： 高通智库是一家房地产研究综合服务商， 系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上， 形成的房地产策略顾问产品。 目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品， 成系统的为行业内企
4、业服务。 同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告， 请与研究主管联系。 高通智库 高通智库 2011年9月25日 第289期 房 地 产 策 略 研 究 周 报房 地 产 策 略 研 究 周 报 Real Estate Strategic Research Weekly 高通智库 高通智库 房地产策略研究周报 2 8 月全国土地市场量价齐跌 12 填海造地盛行6 年来面积年均增 40% 12 住建部提倡城市贫富混居 13 北京首宗“限地价、竞房价”地块底价成交 13 上海 8 月住宅用地五成流拍 14 深圳年内最大保障房地块 21.04 亿元定向出让 14 明发 14.7 亿摘牌天津
5、 41 万平米综合体用地 14 武汉推出 24 宗地块全部底价成交 14 昆明 20 亿元拍卖七宗地全部底价成交 15 青岛 9 个月仅卖 25 块地底价和流拍成常态 15 【地产金融】 16【地产金融】 16 上实发展获 13 亿 PE 融资 16 万通联合华润信托发起 3.7 亿元基金 16 瑞信：上半年开发商融资近半为信托 17 私募基金 9 月首募平均规模创新低 17 金管局警示内地贷款风险 17 东方资产：商业银行新增不良贷款同比增长或达 5% 17 地方债或引发城商行并购 18 金科股份拟新增 80 亿担保额度 18 万达融资探索2011 年已发 10 只信托产品 19 绿地拟控股
6、盘锦市商业银行 19 标普：合生创展再融资风险加剧 20 【行业重大事件】 20【行业重大事件】 20 绿城信托风波后更多房企将被排查 20 【房企竞争情报】 21【房企竞争情报】 21 退出地产业务的各类企业大增 21 万科联合佛山开发商底价拿下“总价地王” 21 华润置地表示将持续拿地 21 保利获东莞 5 宗地建旅游地产 21 中海外重庆违法用地项目复工数月 22 方兴地产或借股权转让避税近 4 亿 22 丽新世茂签约 380 亿投资横琴高端服务业 23 新世界 14.6 亿收购黑石旗下上海商业物业 23 【业界观点】 24【业界观点】 24 行业变局下人才流动加速 24 【养老地产】
7、25【养老地产】 25 中国农村老龄化高于城市 25 黑龙江省最大养老社区开工建设 25 呼伦贝尔老年公租房首楼封顶 25 北京旧电影院改建为养老设施 25 北京民办养老机构获民政局运营补贴 26 房地产策略研究周报 3 【高通智库战略观察】 【高通智库战略观察】 2012 年 3-6 月为政策窗口期？ 2012 年 3-6 月为政策窗口期？ 文/高通智库总经理 张宏 最差的时候，或许也是意味转机到来的时候。近期，我们看到针对房地产行业资金的负面消息仍在显现（以市场 表现为主，政策继续强化为辅） ，由此，行业即将到来的困境可预期。或许 2011 年的 11 月、12 月和 2012 年的春节
8、前后，将是内地房 地产最严寒的时期。但之后是否意味着“春天”的到来？首先，真实的价格调整已经开始，如果房调继续维持 3 个月，无疑 价格松动将是全面的。其次，政策不会打死房地产，维稳是必须。在“换届经济”下，未 来 2 年，对房地产最理想的状态是，减小房地产泡沫，同时避免泡沫破 灭，毕竟硬着陆引发的风险过于严重。三是，房地产制度体系不支撑，在地方政府支出增加和还债压力增 大下，卖土地和资产将成为必然选择。而对房地产行业资金的控制，使 两者的对接存在错配，地价的调整已经反映了房地产行业的悲观。未来 供应是否形成有效增加，以及在房价调整期的负拉动效应，有可能使政 策调整面临窗口期。 四是， 近年来
9、房调和宏调， 作用于房地产基本是 “大年与小年轮换” ， 政策在 “油门与刹车” 的控制水平， 使政策具有主观与趋势之间的交错， 但最终仍是市场主导。加之当前环球经济不稳，也增加了不确定性。五是，保障房规划与执行，更多仅是一个数字，对经济的真实拉动 作用，远小于数字规划，投资对地产的依赖仍未彻底摆脱。 “保障房之 路”真正发挥效应，仍需要时间。六是，按照政策决策传统，统计局的房价数据进入下跌期，将为政 策调整空间提供理论上的支撑。 房调在房价效应的主观定位， 获得回应。 七是，房地产行业内品牌企业的资金素质，明显好于 2008 年和以 往。政策与市场的博弈时点，基本为行业承受能力接近极限的时候
10、。八是， 收回前期货币超发的紧缩举措， 对经济的紧缩效应开始显现。 即便市场流动性仍宽裕，但过度支撑后的快速收紧，风险性过强，货币 政策有可能相对当前适度宽松。由此，我们从探讨的角度，将房地产政策维稳或者小幅回暖的窗口 期，设定为 2012 年 3-6 月，供业界探讨与持续观察。 不过， 即便政策回暖， 我们仍认为， 未来内地房地产将不同于以往， 模式创新和产品创新，成为必然。（返回目录）房地产策略研究周报 4 【政策分析及行业发展趋势】 【政策分析及行业发展趋势】 国务院会议：对公租房可直接发放贷款 国务院会议：对公租房可直接发放贷款 国务院表示，中央政府将继续增加对保障性安居工程的资金补
11、助， 并敦促地方政府增加对该工程的财政性资金投入； 对于公共预算支出安 排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。 将规范和利用企业债券融资， 专项用于公租房等建设。 在加强管理、 防范风险的基础上， 银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷 条件的公租房项目直接发放贷款， 也可向符合条件的地方政府融资平台 公司发放贷款。 高通智库分析师：国内的保障房制度看似完善，但实质制度清晰化 程度严重欠缺。例如“公租房”当前还没有一个明确的政策名词解释， 而是各地方政策因地制宜解读。 由于保障房制度在立法层面的不完善， 使房企参与其中缺乏商业逻 辑上的可靠支撑，造成一系列落地问题。
12、 从当前保障房制度进展看，基本属于学者团的建议举措，而系统性 制度建设进程仍需要很多工作。 由此， 我们目前为房企的建议是 “顺势而为， 审慎投资； 策略参与， 模式创新” 。（返回目录）保障房三年后或遇更大挑战 保障房三年后或遇更大挑战 今年建，明年分，后年管。2013 年后，中国这一轮保障房建设高 潮，将进入“建、分、管”同时并举的时期。那将是保障房市场最复杂的阶段，也最考验执政者的调控能力。 建设、分配的乱象不容小觑，而后续管理才是最大的难题。到目前 为止，从中央到地方，都没有形成成熟的保障房管理机制。这直接涉及 保障房投资主体如何回收投资。而业内对保障房究竟该建在哪里，谁来 承担主要的
13、建设责任，目前还在争议中。（返回目录）住建部：计划为经适房改名以明晰政策 住建部：计划为经适房改名以明晰政策 住房和城乡建设部副部长齐骥日前透露，正计划为经适房改名。 齐骥指出，自 2010 年开始陆续上市的“新经适房” ，其最大特点 是“共有产权” ：购房者仅享有 60%-70%的有限产权，余下产权归政 府持有；相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不 能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。 从 1998 年到 2007 年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经 适房的属性定位已发生重大改变。（返回目录）房地产策略研究周报 5 部分地区限定房地产信托规
14、模占比 部分地区限定房地产信托规模占比 部分地区银监局已提出要求， 辖区内信托公司的房地产信托资产规 模不得超过信托资产总规模的 30%。这表明监管部门对房地产信托的 调控力度在进一步加强。 据中国信托业协会的数据显示， 仅在今年前 6 个月， 新增的房地产 信托资产规模就高达 2000 亿，占新增信托资产总规模的 25.4%。 银监会有关负责人曾在 7 月 29 日表示，部分信托公司出于对自身 风险控制的需要，暂停了部分业务。 高通智库分析师：监管层对房地产信托的风险关注，使房地产信托 高增速放缓。不过，房地产信托预计仍将维持合理增长，扮演行业资金 重要替代资金来源角色。（返回目录）央行调查：北京房企倾向“以价换量” 央行调查：北京房企倾向“以价换量” 央行营管部 9 月份对在京房企经营状况问卷调查结果显示， 多数北 京房企认为当前市场需求不足，预期调控政策将持续较长时间。多数房 企预期北京房价下跌，未来一年投资开发策略出现严重分化
