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1、万科万科 A A 偿债能力分析偿债能力分析一、万科、万科 A A 偿债能力分析偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业 有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。（一）短期偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1.1.流动比率流动比率2008 年年末流动性比率= =1.76流动负债流动资产 ,902.6064,553,7213,203.92113,456,372009 年年末流动性比率=1.92流动负债流动资产 ,849.2868,058,2799,449.37130,323,272010 年年末流动性比率=205521000000/12
2、9651000000=1.59流动负债流动资产分析：万科所在的房地产业 08 年的平均流动比率为 1.84，说明与同类公司 相比，万科 09 年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风 险较少。同时，万科 09 年的流动比率比 08 年大幅度提高，说明万科在 09 年的 财务风险有所下降,偿债能力增强。但 10 年呈下降状态，说明公司的短期偿债 能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.2.速动比率速动比率2008 年年末速动比率:=流动负债存货流动资产 ,902.6064,553,721,524.9585,898,696-3,203.92113,456,37=0.4322009 年
3、年末速动比率:=流动负债存货流动资产 ,849.2868,058,279,305.5290,085,294-9,449.37130,323,27=0.592010 年年末速动比率:=（205521000000-333000000）/129651000000流动负债存货流动资产=0.56分析：万科所在的房地产业 08 年的平均速动比率为 0.57，可见万科在 09 年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09 年的速动比率比 08 年大有提高， 说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10 年，速动比率又稍有下降， 说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3 3、现金比率、现金比率2008
4、年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债 =19978285900/64553721902=30.95%2009 年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010 年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从 08 年的 30.95 上升到 09 年的 33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但 10 年又下降到 29.17，说明万科 的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析（二）长期偿债能力分析1.1.资产负债率资产负债率2008
5、年年末资产负债率= =0.674资产总额负债总额9,721.09119,236,57,239.8980,418,03032009 年年末资产负债率= =0.670资产总额负债总额4,829.39137,608,55,375.3292,200,0422010 年年末资产负债率= =161051000000/215638000000=0.747资产总额负债总额分析：万科所在的房地产业 08 年的平均资产负债率为 0.56，万科近三年的 资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务 的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09 年的负债水平比 08 年略有下降， 财务上趋向稳健
6、。10 年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.2.负债权益比负债权益比2008 年年末负债权益比:= = =2.07所有者权益总额负债总额 ,481.2038,818,549,239.8980,418,0302009 年年末负债权益比:= =2.03所有者权益总额负债总额 ,454.0745,408,512,375.3292,200,0422010 年年末负债权益比:= =161051000000/5458620000=2.95所有者权益总额负债总额分析：万科所在的房地产业 08 年的平均负债权益比为 1.10。分析得出的结 论与资产负债率得出的结论一致,10 年万科的负债权益比大幅度升高，
7、说明企 业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.3.利息保障倍数利息保障倍数2008 年年末利息保障倍数:4=10.62 利息费用息税前利润 6.42657,253,34 6.42657,253,34626.036,322,285,2009 年年末利息保障倍数:=16.02 利息费用息税前利润 3.04573,680,42 3.04573,680,42808.098,617,427,2010 年年末利息保障倍数:=24.68 利息费用息税前利润分析：万科所在的房地产业 08 年的平均利息保障倍数为 3.23 倍。可见， 万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债 务契
8、约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越 强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。总结总结:万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列 逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率 较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支付利息的 能力较强。 万科万科 A A 营运能力分析营运能力分析一、万科股份有限公司营运能力分析一、万科股份有限公司营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面以具体指标来分析万科的营运能力:1、万科股份有限公司
9、营运能力指标分析5（1）存货周转率存货成本 25005300000 2008年存货周转率= = =0.3280存货平均余额 76235670732存货成本 34514700000 2009年存货周转率= = =0.3922存货平均余额 88002804691存货成本 301073500000 2010年存货周转率= = =0.2692存货平均余额 111714000000存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指标过小
10、, 则发生跌价损失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。表1 万科股份有限公司2008-2010年存货周转率（2）应收账款周转率销售收入 409918000002008年应收账款周转率= = =46.23平均应收账款 886692623.8销售收入 48881000
11、0002009年应收账款周转率= = =59.75平均应收账款 818092050.2销售收入 507138000002010年应收账款周转率= = =43.96年份200820092010 存货周转率0.32800.39220.26926平均应收账款 1153635123相对于2008年来说2009年万科的应收账款周转率有大幅提升( 见表2) , 原因是主营业务的大幅上升,而2010年受房地产市场调控影响略有下降.表2 万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率年份200820092010应收账款周转率46.2359.7543.96（3）流动资产周转率销售收入 40991800000
12、 2008年流动资产周转率= = =0.3924平均流动资产 104464000000销售收入 48881000000 2009年流动产资周转率= = =0.4010平均流动资产 121898000000销售收入 50713800000 2010年流动资产周转率= = =0.3020平均流动资产 167926000000流动资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见图3) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 表3 万科股份有限公司2008-2010年流动资产周转率
13、年份200820092010流动资产周转率0.50.40100.3020总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长7性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。2、万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会
14、，并进一步开拓融资渠道。(2)现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。3 3、万科企业股份有限公司未来展望、万科企业股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的
15、重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议二、整体企业营运能力分析中存在的
