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1、建筑建筑经济经济 - 1 -第一章第一章 资资金金时间时间价价值值与投与投资资方案方案选择选择单单一投一投资资方案的方案的评评价方法价方法：1、数额法（基准收益率、净现值、净年值、净将来值、数额法）;2、比率法（内部收益率）；3、期间法（投资回收期）。内部收益率指内部收益率指标标的使用范的使用范围围：1、各投资方案净收益类型不同的情况；2、有多个内部收益率的情况。互斥方案互斥方案选择选择的方法的方法：1、净现值、净年值、净将来值；2、差额法；3、追加投资收益率法；4、投资回收期法。第二章第二章 建筑工程技建筑工程技术经济术经济方法方法预测预测方法方法：1、定性预测（专家调查、德尔菲）；2、定量
2、预测（简单平均、移动平均、加权移动平均）。决策的步决策的步骤骤：1、确定决策目标；2、拟定可供选择的方案；3、比较可供选择的方案，从中选优。决策的决策的类类型型：1、确定型决策；2、风险型决策；3、非确定型决策。决策的方法决策的方法：1、风险型决策（期望值标准、合理性标准）；2、非确定型决策（最大最小收益值法_小中取大、最大最大收益值法_大中取大、最小最大后悔值法）。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈盈亏亏平衡点平衡点值值与与预测值预测值的的变变差率越大差率越大说说明明该该不确定性因素的不确定性因素的变变化化对经济评对经济评价指价指标值标值的影响越小。的影响越小。价价值值工程的工
3、作程序工程的工作程序：分析（确定价值工程对象）综合（功能分析）评价（制定改进方案）。收集情收集情报报功能定功能定义义功能整理功能整理功能成本分析功能成本分析功能功能评评价价制造制造初步初步评评价价具体化提案。具体化提案。价价值值工程工程对对象象选择选择的原的原则则：1、设计方面（结构复杂、体大量重、材料昂贵、性能较差的）；2、施工生产方面（产量较大、工艺复杂、原材料消耗高、成品率低的）；3、销售方面（用户意见多、竞争能力差、未投入市场的新产品、需扩大销路的老产品）；4、成本方面（高于同类产品或高于功能相近产品的）。价价值值工程工程对对象象选择选择的方法的方法：1、ABC 分析法；2、经验分析法
4、（因素分析法）；3、强制确定法。收集价收集价值值工程情工程情报报的要求的要求：1、目的性；2、时间性；3、准确性；4、完整性；5、经济性。功能分析是价值工程的核心，分类如下：分类依据功能性质功能重要程度用户需求角度功能标准分类使用功能（动态）基本功能辅助功能必要功能（使用、美学、辅助）过剩功能不足功能建筑建筑经济经济 - 2 -美学功能（静态）不必要功能（过剩、多余、重复）功能整理的目的功能整理的目的：发现不必要的功能，确认功能定义的准确性，明确功能领域。功能整理的步功能整理的步骤骤：明确基本功能、辅助功能和最基本功能；明确各功能之间的相互关系。功能系功能系统图统图：可以清楚地看出每个功能在全
5、部功能中的作用和地位，使功能之间的关系系统化，便于发现不必要功能，为功能评价、方案创造奠定基础。功能功能评评价价：是确定功能的实现成本；目标成本；两者的比值、差值；根据价值系数选择对象。功能的目功能的目标标成本：是成本：是实现实现某功能的最低某功能的最低费费用和功能价用和功能价值值的衡量的衡量标标准，准，该值该值小于功能小于功能现实现实成本，成本，则则功能价功能价值值低，若低，若该值该值大于或等于功能大于或等于功能现实现实成本，成本，则则功能价功能价值值高。高。价价值值系数系数：=功能评价系数/成本系数；功能评价系数=评价对象功能评分值/总评分值。价值系数等于 1：比重合理；价值系数小于 1：
6、成本偏高，改进目标主要是降低成本；价值系数大于 1：目前成本太低，不能满足对象实现其应有的功能要求，应增加成本；功能偏大，应降低功能水平；对象在技术、经济方面存在某些特殊性，此时可以不改进。功能的目功能的目标标成本与改成本与改进进期望期望值值：现实成本-目标成本*成本系数。方案方案创创新新：是从提高功能价值出发依据已建立的功能系统图和功能目标成本，是价值工程成败的关键。方案方案创创新的方法新的方法：专家调查法、德尔菲法。方案方案评评价价：应包括技术（能否实现）、社会（带来的影响）、经济（经济效果）等评价。价值指数法：通过比较各个对象之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象，并将其作为价值
7、工程研究对象选择的方法。第三章第三章 建建设项设项目可行性研究目可行性研究可行性研究是工程建设项目决策前运用多种学科成果进行技技术经济评术经济评价价论证的综合性学科。可行性研究：可行性研究：财务经济财务经济是核心；市是核心；市场场需求是前提需求是前提可行性研究的任可行性研究的任务务：1、技术上、经济上是否可行；2、项目是否盈利；3、需要投资多少；4、资金的筹集渠道；5、建设周期；6、建设和维持需要多少人力、物力资源。 （工工艺艺-手段、市手段、市场场-前提、前提、财务财务-核心核心）建筑建筑经济经济 - 3 -可行性研究的可行性研究的阶阶段段：1、机会研究（精度30%,占投资额 0.2%1%）
8、;2、初步（预、前）可行性研究（精度20%，占投资额 0.25%1.5%）；3、最终可行性研究（精度30%，占投资额（小型）1（0.2）%3（1）%）；4、项目的评估和决策（由建设银行、投资银行、工程咨询公司或有关专家审核）。最最终终可行性研究作可行性研究作为为:1、投资决策和编制设计任务书的依据；2、向银行和其他金融机构申请贷款的依据；3、建设部门申请建设执照和与有关部门签订合同的依据；4、项目下一阶段设计的依据；5、采用新技术、新设备计划的依据；6、补充资料和政府有关部门审查的依据。可行性研究的步可行性研究的步骤骤：1、筹划准备（项目建议书批准后）；2、调查研究（市场和资源）；3、方案选择
9、和优化；4、财务分析与经济评价（提出资金筹措建议、实施总进度计划）；5、编制可行性研究报告。可行性研究的依据可行性研究的依据：1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远计划；2、批准的项目建议书或同等效力的文件；3、国家批准的资源报告、工业基地、国土开发整治、交通网络、河流流域等的规划；4、自然、地理、气象、地址、水文、经济、社会等基础资料；5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；6、国家同意规定的经济参数和指标。经济评经济评价的作用价的作用：1、是项目前期研究诸多内容的组成部分；2、一般要对项目与行业发展规划进行阐述；3、为投资者提供科学的决策依据。项项目分目分类类：按目标（经营性
10、和非经营性）；按产品属性（公共和非公共）；按投资管理形式（政府投资和企业投资）；按企业资产关系（新建和改建）；按融资主题（新设法人和既有法人）。项目类型、项目性质、项目目标和行业特点都会影响评价方法、评价内容、评价性参数的选择。对于一般项目，财务分析结果将对其决策、实施和运营产生重大影响，财务分析必不可少。对于存在外部性的项目，需要从国家整体利益来考察。对特别重大项目，除财务分析和经济费用效益分析外，还应专门进行对区域和宏观经济影响的分析。经济评经济评价的基本原价的基本原则则：有无对比、计算口径一直（效益于费用）、收益与风险权衡、定量与定性结合、动态与静态结合。财务评财务评价与国民价与国民经济
11、评经济评价的区价的区别别:1、评价角度不同（财务可行性和宏观可行性）;2、效益和费用的含义及划分范围不同(税金、利息、补贴不计入国民经济的效益和费用）;3、 、评评价采用的价格不同价采用的价格不同(现现行价格、机会成行价格、机会成本和影子价格）本和影子价格）;4、主要参数不同(官方汇率和基准收益率作为折现率、影子汇率和社会折现率)。建筑建筑经济经济 - 4 -是从两个不同角度对项目的投资效益进行分析评价，他们是相辅相成。多数项目先进行财务评价，在财务评价的基础上对效益、费用、价格等进行调整后进行国民经济评价一般应以国民经济评价的结论作为项目取舍的主要依据，对国民经济评价不可行的项目一律否决。影
12、子价格影子价格：是商品或要素的任何边际变化对国家的基本社会经济目标所做贡献的价值，他是从全社会角度衡量商品或要素投入或产出的成本和效益，要以政府发展政策确定的社会目标为依据确定影子价格。影子价格：影子价格：反映投入与反映投入与产产出物真出物真实经济实经济价价值值及市及市场场供求状况和供求状况和资资源的稀缺程度源的稀缺程度，合理配置，合理配置资资源的价格。源的价格。影子工影子工资资:是建设项目使用劳动力、耗费资源而使社会付出的代价,=劳动力机会成本+新增资源消耗。影子工影子工资换资换算系数算系数：技术劳动力（等于财务工资）；非技术劳动力（等于 0.20.8 倍财务工资）。 、非技非技术劳动术劳动
13、力的机会成本力的机会成本为为零零社会折社会折现现率率：是指将经济净现值计算中的折现率和经济内部收益率判据的基准收益率统一起来规定。社会折社会折现现率的双重率的双重职职能能：1、作为项目费用-效益的不同时间价值之间的折算率；2、作为项目经济效益要求的最低经济收益率。根据中国成立以来经济发展统计数据,预测我国未来 20 年内的社会资本收益率为 9%11%。推荐 8%.影子影子汇汇率率：指单位外汇的经济价值，区别于外汇的财务价格和市场价格。 （直接发布、发布换算系数）其可以直观反映外汇影子价格相对于官方汇率的溢价比例，反映国家外汇牌价对外汇经济价值的低估比率。影子汇率换算系数在项目国民经济评价中用于
14、计算外汇影子价格，换算系数为：1.08.民用建筑可行性研究的特点民用建筑可行性研究的特点：1、除以盈利为目的的民用建筑外，项目评价的目的主要不是为了自身的盈利，主要目的是通过向社会提供一定的服务，以满足人民物质文化生活需要因此不能简单的用货币表示的经济指标来衡量其效果；2、除自身产生的直接效果外，还涉及外部的对社会的间接效果，这些效果具有长期性、潜在性和不确定性；3、产出不是产品，而是为社会提供非物质财富和非生产性的劳务，因而往往没有适当的市场价格予以衡量；4、大部分不宜用货币衡量，因而只能用产品或劳务本身的效用来表示，而无法确定其经济效益指标值的大小（主要用“费用效益分析”、 “成本效用分析
15、”）；5、资金来源有国家、地方主管部门、银行贷款以及企业自筹资金及各种税收和规定上交的基金占用费，这些项目的投资回收期较长或者难以收回。建建设项设项目目经济评经济评价价应应注意的注意的问题问题：建筑建筑经济经济 - 5 -1、计算期：包括建设期和生产期。对于建设期很长甚至永久性的项目，生产期可以低于折旧期；计算期不能定的太长，一般不应超过 20 年。对于某些水利、交通等服务年限可适当延长。2、计算期年序：建设开始年作为计算期的第一年。3、经济评价价格：财务价格：以现行价格体系为基础的预算价格；影子价格：国民经济评价使用的影子价格是指依据一定原则确定的、比财务价格更合理的价格。国内国内现现行价格
16、是指行价格是指现现行商品价格和收行商品价格和收费标费标准，有国家定价、国家指准，有国家定价、国家指导导价和市价和市场场价格三种价格形式。在价格三种价格形式。在多种价格并存的情况下，多种价格并存的情况下，项项目目财务评财务评价价应应采用采用预计预计最可能最可能发发生的价格。生的价格。财务评价应在项目财务效益和费用估算的基础上进行。盈利能力分析的指盈利能力分析的指标标：投资财务内部收益率（最重要）；财务净现值；资本金财务内部收益率；投资回收期（建设起始年起算）；总投资收益率（息税前利润/总投资）；资本金净利润。偿债偿债能力分析的指能力分析的指标标：利息备付率（息税前利润/应付利息，应1）；偿债备付率（息税前利润加折旧、摊销/应还本付息额，应1）；资产负债率（负债总额/资产总额，长期债务还清后可不再计算）。对于财务现金流量不能全面、真实的反映其经济价值，需要进行经济费用效益分析的项目，应将经济费用效益分析的结论作为项目决策的主要依据。应进应进行行经济费经济费用效益分析的有用效益分析的有：具有垄断特征的
