物业管理实物案例22题

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1、案例一：案例一：经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业服务企业为其住宅小区提供物业管理服务，双方友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。 （二）物业服务费按每月 1.5 元平方米的标准向业主收取，多退少补。 （三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。 （四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制订和修改业主管理规约 。 （五）双方一致同意，物业服务企业有权采取停水停电的方法，催缴物业服务费。 （六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商

2、的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。 （七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（八）本合同经双方签字并盖章后生效。 ”答题要点： 问题 1、如何判断物业服务合同是否有效？ 问题 1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业服务企业签字盖章后才生效。 问题 2、你认为双方指定的物业服务合同中缺少了哪些主要内容？ 问题 2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务标准的约定，业主委员会和物业服务企 业的义务。 问题 3、你认为在本案例中物业服务合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？ 问题 3、无效条款有：双方关于催缴物业服务费方式的约定无效、物业服务企业有权制订

3、和修改管理规约的约定无效、物业服务企业有权采取停水停电的方法催缴物业服务费 的约定无效。不清晰条款有：物业服务费收取方式约定不确定、物业服务事项约定不明确。问题 4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业服务合同中补充约定？ 问题 4、风险责任的承担、合同的变更、合同的终止。案例二：案例二：某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由和访问对象，并要求登记、查验身份证，该人回答：有事，你不用管。径入电梯，值班保安阻拦未果，通知监控观察，该人到 22 层出电梯后，被巡层保安截住，再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开 22A 房门进入，保安员紧盯尾随至门

4、口等候，稍后，该人搬出一台电脑，该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求出示物业服务单位出具的物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受 22A 业主所托搬取电脑。答题要点问题 1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？ 问题 1、礼貌询问，要求登记。问题 2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的的做法是什么？ 问题 2、通过监控设备注意观察，礼貌询问是否需要帮助，巡楼保安在该楼层守望。 问题 3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是什么？ 问题 3、要求出示能证明其业主身份的证件，要求出示物品放行条，若无法出示放行条或 身份证明，及时打电话与 22A 业主联系核

5、实。案例三：案例三：清泉物业管理公司接管了丽苑商品房住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业共用部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。6、清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区（经济适用房） ，物业服务收费实行包干制。公 司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理 企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改选费用。 1你认为这样的测算对吗？ 答：这样的测算不正确。 A 因为只有实行物业服务收费酬金制，其收取的物业服务费中才包括物业管理企业的酬

6、金。 而实行物业服务收费包干制，物业服务费包括的不是物业管理企业的酬金，而是物业管理 企业的利润。 B 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金 予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 2物业服务成本由哪几部分构成？ 答：物业服务成本包括以下几个部分： A 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 B 物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用； C 物业管理区域清洁卫生费用； D 物业管理区域绿化养护费用； E 物业管理区域秩序维护费用； F 办公费用； G 物业管理企业固定资产折旧； H 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险

7、费用； J 经业主同意的其他费用。案例四：案例四：业主 A 起诉物业公司称：其幼子（五岁）在小区内玩耍，以手中食物引逗一只猫时，被该猫抓伤，受到惊吓（此事实有邻居和小朋友作证） ；需注射狂犬疫苗并请假照顾，产生经济损失 2500 元（有医疗发票及考勤记录证明） 。后得知该猫为小区众多流浪猫中的一只。有业主证明，物业公司一些安全员经常以剩饭剩菜投喂小区内的流浪猫，实际上是这些流浪猫的饲养者；另外，作为小区的管理人，物业公司未尽到管理义务，致使发生幼儿伤害，应当承担全部责任。故要求物业公司赔偿以上损失并精神损失一万元。案例 4：物业公司只承担最多 20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根

8、据民法通则、侵权责任法规定，5 岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。案例五：案例五：某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于 2003 年 8 月开始入住，2005 年 5 月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于 2005 年 8 月 1 日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于 2005 年 8 月 1 日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分

9、业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006 年 8 月 15 日，顶层的 20 户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。问题：答题要点 1.上述 20 户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？ 问题 1：上述 20 户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要 求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。 2. 乙物业服务企业的做法是

10、否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？ 问题 2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向 业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情 况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向 业主通报进展情况。 3.该小区的前期物业服务合同何时终止？ 问题 3：2005 年 7 月 31 日或者 2005 年 8 月 1 日（零时） 。 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 问题 4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物 业服务企业诉讼等其

11、它途经解决。 5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企 业应如何进行物业承接查验？ 问题 5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行 实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事 处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设 备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。案例六：案例六：业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司

12、应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。案例:6：由于物业公司没有做好安全防护措施，没有警示牌，物业公司应当承担全部侵权责任。案例七：案例七：某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1、车辆进出小区，一律收费 20 元。2、车辆在小区内的停车场地停放，收费 10 元/小时3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车 50 元/月。助动车 150 元/月，机动车 300 元/月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。案例 7：价格法规定，此收费没有经过当地物价局批准是非法收费，如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建

13、设部专项维修资金管理暂行办法规定的。案例八：案例八：凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业服务人员在监控屏幕上了发现一人打 开二楼窗户进入本大厦。 答题要点： 问题 1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序是什么？ 问题 1、调集企业保安人员，封闭大厦，报告派出所，逐层寻查可疑人员踪迹，报告企业 领导。 问题 2、物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常响动，但门窗紧闭，此时可以采取 哪些措施？ 问题 2、敲门询问里面是否有人，立即与该办公室的使用人联系。 问题 3、如果发现嫌疑人，正确的处理方法是？ 问题 3、立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来。 问题 4、在控制嫌疑人后，物业服务企业应当

14、采取哪些措施？ 问题 4、保护现场，通知办公室使用人到场，由当日值班物业服务人员对事件进行记录 （包括影像和笔记） ，保存监控录像资料。案例九：案例九：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。案例 9：物业公司没有责任，是楼上业主侵权，根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。案例十：案例十：某物业项目入住已两年，业主投诉该

15、项目存在以下问题（一）部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态（二）部分房屋屋面出现渗漏水（三）小区周边治安环境恶劣案例 10：（一）物业公司立即整改，(二）物业公司提请开发商尽快修复，(三）提请当地公安、街道办进行综合治理。案例十一：案例十一：如碰到小区业主傍晚在小区内被殴打打劫，面对媒体的负面报道时，报道称：“在居民大楼中发生这样的事情，物业管理部门是否对此负有一定的责任呢？”案例 11：没有责任，根据最高法院的司法解释，物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。案例十二：案例十二：国庆节某管理处发函通知全体业户按政府规定从 10 月 1 日7 日放假，9月 29-30 日

16、（周六、日）假期调至 10 月 4-5 日。休假期间大厦中央空调暂停供应，业户如需加班办公用空调须交纳空调附加使用费。某外资企业收文后来函服务中心，称其公司不能按中国规定放假，9 月 29 日-30 日照常休息，10 月 4-5 日正常上班。4-5 日上班时要求服务中心提供免费空调供应。业户提出把 29-30 日休息时省下的中央空调费用补偿在 10 月 4-5 日。当管理处拒绝业户要求时，业户来函投诉，称其每月均准时交纳管理费用，有权享受空调供应，服务中心额外收取费用不合理，拒绝业户合理的要求更是不应该，要求给予解释；否则业户将自行安装一台分体空调在公共区域。案例 12：物业公司做法不合理、不合法，因为在物业费的测算中已经包括空调电费，物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案，我赞同业户的观点，物业公司不得在另行收费，业户提出自行加装空调是不合理的行为，破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。案例十三：案例十三：某建设单位与某物业服务企业签订了前期物业服务合同 ，在销售房屋期间，物业服务企业应建设单位的请求，派出 3 名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下