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1、 1 建设项目基本情况建设项目基本情况 项目名称 湘潭高新区双马片区新华村城中村改造项目（一期） 建设单位 湘潭高新城市棚户区改造有限公司 法人代表 蔡胜彬 联系人 戴彬 通讯地址 / 联系电话 * 传 真 邮政编码 建设地点 湘潭高新区，东至迅达路，西至货场环路，南至书院路，北以新华村村界 为界 立项审批部门 批准文号 建设性质 改造 行业类别及代码 E502 工程准备活动 占地面积 (平方米) 554998.79（约 832.4982 亩） 绿化面积 (平方米) 总投资 (万元) 35443.71 其中：环保投资 （万元） 150 环保投资占 总投资比例 0.42% 评价经费 (万元) 预
2、计投产日期 2017 年 12 月底 2 一、企业简介及项目背景：一、企业简介及项目背景： 1、企业简介企业简介 湘潭高新城市棚户区改造有限公司成立于 2014 年 9 月 5 日，注册资金 2000 万元，法人代表蔡胜彬，公司注册地址位于湘潭高新区芙蓉中路 18 号科技大厦 3 楼，公司经营范围主要为城市棚户区改造建设投资、市政配套设施建设投资；房屋拆迁、房地产开发经营等。 2、项目、项目背景背景 为了认真贯彻 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 200724 号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 （国办发2008131号）以及国务院办公厅关于进一步加强
3、城中村改造工作的通知 （国办发201436 号）精神，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行五部门联合发布关于推进城市和国有工矿城中村改造工作的指导意见 ，意见指出，实施城中村改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力；有利于完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。 城中村改造是我国政府
4、为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的城中村改造，约改造 5000 万平方米城中村，近 100 万住房困难家庭的住房条件得到了改善。 湘潭是长株潭城市群的核心城市之一，是我国著名的红色旅游胜地，也是湘江生态经济带的重要组成部分。长株潭三市呈“品”字型分布，两两相距约 45 公里，三市的主要经济指标在全省均占有十分突出的地位，是湖南省经济实力最强、发展水平最高的核心经济区。随着全球经济一体化速度的加快，区域经济一体化已成为当前世界经济发展的重要特征和基本现象。湘潭市城市总体规划立足于 21 世纪，高起点、高标准、高质量、
5、高速度、高效益，力求实现观念的跨越、地域的跨越、时空的跨越、产业发展的跨越，坚持“以人为本” ，创造人与自然和谐发展的空间，走经营城市之路，以特有的文化气质3 与环境取胜。 城中村改造涉及面广、政策性强，做好城中村改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在城中村的居民特别是弱势群体的居住水平和居住环境得到明显改善，是实践“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措，对维护社会稳定，具有十分重要的意义。 近日，住建部发布住房城乡建设事业“十三五”规划纲要中指出， “十三五”时期，全国开工改造包括城市危房、城中村在内的各类城中村住房 2000 万套，力争到 2020
6、年基本完成现有城镇城中村、城中村和危房改造。 “十三五”时期，城镇新建住房面积累计达 53 亿平方米左右，到 2020 年，城镇居民人均住房建筑面积达 35 平方米左右。 3、项目建设、项目建设的必要性的必要性 （1）城中村改造有力地推进了建设和谐社会 城中村改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐。城中村改造缩小了住房差距；改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐，改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐； “城中村改造”促进了党、政府与老百姓的和谐。 （2）城中村改造的市场运作，引领房地产业走出低迷 房地产业是从事房地产开发建设、经营管理
7、和综合服务等社会经济活动的第三产业，在国民经济中具有支柱产业作用，房地产的地域属性决定了建造所需大宗材料不适宜远距离采购，这就使其对地方产业拉动较大；另一方面房地产促进了产权流动，搞活了房屋二、三级市场，增加地方税收；更为主要的使房地产可以较大刺激生活消费，扩大内需，增加地方税源，能极大地提高税收对我区经济的贡献力。城中村改造项目的实施，可刺激城中村居民购买商品房，有效推动房地产市场的进一步发展 。 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房
8、地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。 4 （3）项目实施与全市的发展目标和的规划思想一致 以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加快工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业发展。根据国家产业政策和未来走向，结合我市实际情况，未来 15 年我市招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业，因此我区也应加大
9、在这些方面的工作力度，以争取上级更多的优惠政策和扶持资金。 （4）项目实施符合市政府的城中村改造政策 该项目的开发符合潭政办发 15 号文件规定的棚改政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。 随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村
10、镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。 （5）项目实施可改观旧城住房面貌，优化人居环境 随着旧城区的改造、拆除，建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，有经济能力住进配套设施完善、环境优美的居住小区。城中村改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。以前低矮破旧棚户地段，将建成大厦高耸、新房成片的新城区。城中村改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了湘潭市房地产市场。 （6）项目实施是建设生态文明、幸福湘潭的需要 多年来，城中村的居民生活幸福指数较低。党的十八大提出建设生态文明，幸
11、福中国的目标，生态文明重要的标志是环境质量好，蓝天白云、青山绿水。从根本上提升城市形象，提高湘潭城市品位，建设美丽湘潭。 5 根据中华人民共和国环境保护法 、 中华人民共和国环境影响评价法及其它相关法律法规要求，建设单位于 2017 年 2 月委托湖南国网环境科学研究院有限公司承担本项目的环境影响评价工作，编制环境影响报告表。 我公司在接受委托后，组织相关技术人员对项目建设现场进行了踏勘，并收集了项目相关的资料，经认真整理、分析，编制完成该项目环境影响报告表，交由建设单位呈报环境主管部门审批。 二、二、建设项目基本情况建设项目基本情况 1、项目概况 项目名称：湘潭高新区双马片区新华村城中村改造
12、项目（一期） 建设单位：湘潭高新城市棚户区改造有限公司 建设地点：湘潭高新区，东至迅达路，西至货场环路，南至书院路，北以新华村村界为界，具体见附图 1 项目投资：项目总投资 35443.71 万元，其中环保投资 150 万元，占总投资 0.42% 项目建设内容：新华村城中村改造范围内的房屋征地拆迁和安置补偿。 建设规模：城中村改造地块集体土地总面积约为 554998.79m2（约 832.4982 亩） ，其中房屋 160 栋，涉及农业人口 640 人，宅基地 112 亩，水田 296 亩，旱土 114.4982 亩，园地 113 亩，水塘 68 亩，道路 42 亩，林地 87 亩。拟拆迁房屋
13、全部实行货币补偿的方式安置。 建设工期：项目实施期 12 个月，实施工期从 2017 年 01 月到 2017 年 12 月底。 2、项目建设用地现状情况 项目所在区用地性质属于集体用地，本项目不涉及饮用水源保护区和基本农田保护区；区内用地主要包括宅基地、水田、菜地、水塘、林地等；主要建筑主要是 1-3 层的民房，房屋结构主要为砖混结构；区内基础设施滞后，道路狭窄，严重制约了城市的进一步发展；社会面貌和整体形象较差，经济发展模式比较落后. 目前该城中村改造地块集体土地总面积约为 554998.79m2（约 832.4982 亩） ，其中房屋 160 栋，涉及农业人口 640 人。经过实地调查，
14、各城中村目前现状如下： (1) 基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。 6 (2)土地利用效率低下，土地管理混乱等。 “城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为制约当地发展及湘潭市“两型社会”建设的不和谐因素。 三三、工程技术方案、工程技术方案 （1）工程规模 湘潭高新区双马片区新华村城中村改造项目(一期)的工程实施内容主要包括：房屋征地拆迁及其安置补偿。具体内容如下： 表表 1 项目主要工程实施内容项目主要工程实施内容 序号 名称 合计 1 土地面积（亩） 832.4982 2 房屋栋数（栋） 160 3 待安置人口（个） 64
15、0 4 宅基地（亩） 112 5 水田（亩） 296 6 旱土（亩） 114.4982 7 园地（亩） 113 8 水塘（亩） 68 9 道路（亩） 42 10 林地（亩） 87 （2）实施方案 根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国土地管理法实施条例 、中华人民共和国城乡规划法 、湖南省征地补偿标准、湘潭市人民政府 潭政发20132 号等有关文件规定、市政府潭政办发 15 号关于市城区 2016 年“两棚”九大片区项目清单、湘潭市本级城中村改造重点片区改造规划，并结合高新区最新的有关征地拆迁补偿标准的文件，制定本方案。 征地范围：征地范围：东至迅达路，西至货场环路，南至书院路，北以
16、新华村村界为界。 拆迁范围拆迁范围：该征地范围内地面上所有建筑物及附属物（包括房屋、农村基础设施和水利设施、坟墓、电线电杆等）均必须拆除。 征地拆迁补偿标准征地拆迁补偿标准： 集体土地征地补偿包括以下内容为：征地补偿费用、房屋设施拆迁补偿费、杆线迁7 移、迁坟补偿、村集体实施、房屋拆除费、不可预计费、征地拆迁工作经费、征地拆迁奖金、养老保险金等费用。 征地拆迁时间要求征地拆迁时间要求：该项目的征地拆迁工作必须在 2017 年 11 月以前完成。 安置方式安置方式：住房采取货币安置；坟墓采取集中安置。 综合考虑拆迁群众意愿等因素，湘潭市是商品住房库存量较多的城市，应将存量商品住房作为重要的安置房源，通过减免税费，鼓励开发企业让利等措施，推动购买存量商品住房作为城中村安置房的方式。 根据湖南省人民政府关于(湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法)的批复（湘政函201384 号） 第三十二条； 城市规划区内集体土地上房屋拆迁原则上实现住房货币安置，给予货币
