正中商业广场招商与运营管理方案

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1、正中商业广场招商与运营管理方案正中商业广场招商与运营管理方案一、正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大 型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是 深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目 商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格， 而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到 6000 元，通过酒店式公寓收回整个项 目投资，保留商业物业，最

2、适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对 21 世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最 大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作 推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二 业态规划与商业布局深圳滨海购物中心项目招商目标的分解与确定 屋顶 空中花园，娱乐业态 电影院 招商目标 六层 大型餐饮酒楼 4000 平方米 美食广场 1000 平

3、方米 空中西洋婚礼殿堂（白领演艺中心） 3000 平方米 与湖南卫视等合作玫瑰之约深圳项目，同时在电视购物方面进 行合作。 五层 儿童商场及美式反斗城 7000 平方米或家电专业卖场 儿童餐厅 1000 平方米 同时引入室内 snoopy 娱乐城，通过组合业态吸引儿童。 美国翻斗城，麦 当劳 4 月份招商重点对象 四层 主题百货 两端餐饮 2,3,4 三层美式金领主题百货最佳 三层 百货 7000 平方米主题商场 jcpenny 或国内著名白领百货商店 1000 平方米特色餐饮,白领音乐巴，SPA 美式主题百货，填补深圳空白；台湾咖 啡语茶 二层 百货 7000 平方米 国内著名白领百货商店

4、1000 平方米特色餐饮 上海连锁餐厅 一层 精品步行街，旗舰品牌店 7000 平方米 1000 平方米特色咖啡店 1,2 层偏向女性商品及相关服务 星巴克， 莎莎国际旗舰店 负一层 主题百货，6000 平方米地铁步行街 负一层和负二层作为中档 精品白领百货 其中 1000 平方米用于快餐厅,及面点王负二层 美食广场 2000 平方米 图书音像 1000 平方米 运动主题餐厅 1000 平方米、酒吧休闲书店，1000 平 方米 1.1 万平方米停车场 负三层 停车场 1.5 万平方米停车场 两家百货与儿童翻斗城作为主力商家是最理想的方案，中高档超市 8000 平方米 作为替补方案，鉴于宝安中心

5、区周边竞争态势，我们要考虑与周边商圈业态差 异化，让顾客在同一业态拥有最大选择权限，突破传统的超市百货思维定势。借鉴美国部分儿童玩具翻斗城在价格战败于沃尔玛的教训，通过儿童娱乐 SNOOPY 营与儿童翻斗城复合业态赢得竞争优势。 关于婚礼殿堂构思与招商的可实现性，通过与戴德梁行等专业招商公司沟通， 我们可以借鉴香港黄金海岸以及上海外滩婚纱摄影商品群，精心策划好婚礼殿 堂，通过对婚礼人群与儿童人群的吸引，实现整个项目的可持续经营。 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物 中心未来的收益 60%以上，特别是整体

6、出售商业物业时候，显得更为关键。 三 招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标 餐饮娱乐 顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5 层 热带雨林餐厅 2000 平方米，东来顺酒家 1500，2000 平方米海港城大 酒楼， 快餐性质达到 2000 平方米： 面点王 1000 平方旗舰店，韩国烤肉 1000 平方 ，三家 SPA 店 1500 平方米， 新浩健康中心 1000 平方米 4 层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居 专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000 平方米特色餐饮

7、，麦当劳3 层 JC Penny 1000 平方米特色餐饮 VA BENE 意大利餐厅 2 层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百 货等知名百货企业 1000 平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮 “巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000 平方米 男女装国际名店： 化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品 尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头 1000 平方米特色餐饮，星巴克 负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市 8000 平方米 国际名店 5500 平方米 白领音乐吧及音像店 1500 平方米，引进 KFC 及面 点王负二层 2000 平方米左右美

8、食广场，深圳书城宝安店 1000 平方米（图书音 像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏 1000 平 方米设在负二层。 中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁 店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米 停车场 负三层 停车场 15000 平方米停车场所 地下停车总面积 26000 停车数量 1000 辆 招商摸底结果： 方案 1 儿童翻斗城进入五层，六层作为婚礼殿堂，吸引两家百货入驻正中商业 广场，同时引进 20 个旗舰店进入正中广场。 方案 2 家乐福大卖场进入需要负一层和负二层，需要 2 万平方米，租期

9、 20 年； 太平洋百货进入可以进入 2、3、4 三层，3 万平方米旗舰店，太平洋建议采取 销售额提成（百分率租金）的方式。方案 2 也有不同的经营管理方式，一种就是由同一商家的百货和 2 超市入驻， 例如青岛吉之岛购物中心就是这种模式，优点是营销能够形成合力。 根据不同商家竞争力评估，我们引进儿童翻斗城本身就可以吸引大量人流，对 于儿童业态我们建议如下创新内容： 1 深圳最新颖的翻斗城娱乐场 3000 平方米 情景式儿童购物 2 儿童餐厅 500 平方米 3 儿童玩具 3000 平方米 4 童装 1000 平方米 5 童鞋 500 平方米 一层及负一层著名品牌和旗舰店服装 国际知名旗舰店 文

10、化品味法国夏奈尔 chanel，服装、香水；引进顶级定制女子时装店 自由、骄 傲，藐视传统Karl Lagerfeld 高档时装迪奥服装与华中品系列 以女性顾客为主 可以特许加盟 意大利 Armani 男女装，化妆品，皮具 意大利 Gucci 高档时装 美国 the Gap inc Banana Republic 高档品牌 GAP 中档顾客群体Old navy有品味的平价名牌美国 Calvin klein （迷恋 obsession） 男女高级时装、休闲装(简洁风格) 和香水，Calvin klein 是 2002 年世界排名第二的服装设计师 美国 Polo Ralph Lauren 品牌古典

11、贵族气质的服装 Ralph Lauren 是 2002 年美国排名第一的设计师，也是美国最富裕的设计师。美国 the Limited inc 美国最流行品牌服饰连锁店，拥有 6 个品牌，3800 家连锁店。 西班牙 Inditex 纺织集团 Zara 世界第三大服装公司,拥有查拉系列服装 品牌 香港 化妆品：莎莎国际旗舰店 针对白领群体，专门设计旗舰店 男装 卡尔丹顿，梦特娇，老爷车，袋鼠，华伦天奴，易初，罗蒙，啄木鸟， 老人头，佐蒙，海螺服饰，美国苹果，花花公子，奥斯曼。 衬衫：皮尔卡丹， 绅浪，欧彭，其中皮尔卡丹开设旗舰店 国内服装品牌 深圳十佳女装品牌：季候风、班顿、法路易娜、emu(依

12、妙)、 朵兰帝、茗、曼娅奴、阁兰秀、卡兰、出格、箴、桑迪等品牌。 珠宝金店 香港谢玉麟 老风祥 周生生 电子产品： 尖端消费电子产品：SONY、三星专卖店 台湾笔记本电脑 专卖店 一层 引入婚纱摄影店 日本台湾著名婚纱摄影店幽兰 Sk-II 赫莲娜 迪奥 兰蔻 雅诗兰黛 伊莉莎伯-雅顿 碧欧泉 娇韵诗 贝佳斯 薇姿 倩碧 资生堂 h2o 欧莱雅 欧珀莱 高丝 积姬仙奴 柔美娜 娇兰 宝迪佳 欧格玛 丸美 高丽雅娜 露华浓 优姿婷 玫琳凯 B&F 玉兰油 嘉娜宝 雅芳 蝶妆 red earth 佰草集 羽西 普兰娜 妮维雅 小护士 一朵佳雪 曼秀雷敦 现代经典 森林雅舍 莱维蒂 丁家宜 隆力奇

13、东洋之花 索芙特 佳雪 雅倩 宗茂 依奈 凯柔怡 欧美姿 韵姿 理夫泉 同仁堂 屈臣氏 满婷 大宝男士化妆品： 鉴于深圳缺乏男士化妆品专卖店，建议设置男士化妆品旗舰店。 具体品牌包括：mandom 公司的 Gatsby 品牌，法国欧莱雅集团的 biotherm、迪 奥公司生产的 Fahrenheit 护肤系列，日本资生堂的 Geraod 系列。 与女性化妆品区别，男士不像女性那样理直气壮地选购化妆品。因此，男士化 妆品和男士形象设计中心可以形成商品群。 关于婚礼服务及用品的商品群招商： 利用深圳首创的婚礼殿堂与白领演艺中心，倡导文明的婚礼文化，配置深圳最 齐全的婚纱摄影与婚礼用品选购商品群。突

14、出购物中心在大类商品及服务方面 的创新，增强正中商业广场在深圳的竞争力。 儿童商品群： 不完全照搬儿童翻斗城，改变香港儿童翻斗城以购物为主模式， 采用娱乐与情景购物相互结合模式，与儿童教育何 1 文艺机构合作，而儿童业 态注入文化内涵，促进儿童健康成长，在购物娱乐中学习新的知识，特许经营 可能是最现实的模式。 关于电视购物： 由于电视传媒的强势，目前电视购物发展潜力巨大，我们应该积极联合知名电 视台发展电视购物节目，可以迅速提高购物中心的知名度。 四 招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多 门。招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。 要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺 招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。 委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。 兵不在多而在精，和普通行政管