物业管理之环境管理

《物业管理之环境管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理之环境管理（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第十七章 环境管理第一部分 绿化部分一、 绿化工作主要内容物业管理公司绿化管理工作的种类一般包括如下内容： 1）绿化工程的验收接管工作。 2）草坪日常管理工作。 3）乔、灌木日常管理工作。 4）时花养护管理工作。 5）室内观叶植物管理工作。 6）水生植物管理工作。 7）盆景管理工作。 8）残花处理工作。 9）植物病虫害防治工作。 10） 花木栽培工作。 11） 花木寄养、出租工作。 12） 绿化环境布置工作。 13） 私家庭院绿化代管工作。 14） 绿化机具操作、维修、保养工作。 二、 花木工劳动定额 1 绿化人员定额 （1）绿篱及灌木修剪 1） 墙状绿篱：人工为 20 米/小时，机剪为 50

2、 米/小时。 2） 丛生或块状绿篱：人工为 25 平方米/小时； 机剪为 50 平方米/小时。 3） 球形绿篱：直径 1 米球形，4 棵/小时；对直径大于 1 米的，适当降低平均数。 （2）大树修剪冠径 15 米以上，需三人配合，1 棵（8 小时3 人） ，平均 0.05 棵/(人小时 )。 冠径 1015 米，需三人配合，3 棵/（8 小时3 人） ，平均 0.125 棵/（人小时） 。冠 径 510 米，需二人配合。12 棵/（8 小时2 人） ，平均 0.75 棵/(人小时)。冠径 5 米以下，高 3 米以下，单人操作，平均 25 棵/（人小时） 。 （3）剪草特级、一级草坪：360 平

3、方米/（人小时） 。二级草坪：280 平方米/（人小时） 。三 级草坪：用汽垫机剪，180 平方米/小时。用割灌机剪，60 平方米/小时。四级草坪： 用割灌机剪，40 平方米/小时。 （4）施肥 1） 粒肥：撒施 550 平方米/小时； 点施灌木 240 棵/小时； 点施盆花 900 盆/小时；点施 小乔木 50 棵/小时。 2） 液肥：两人配合机施，平均 250 平方米（人小时） ；手喷时室内大盆植物 15 棵/小 时，室外大棵植物 24 棵/小时；手淋时 200 棵/（人小时） 。 （5） 喷药机喷，平均 350 平方米/（人小时） 。壶喷，室内大植物 15 棵/小时；室外中小植物 25

4、棵/小时；小型盆栽 200 棵/小时。 （6） 淋水自动喷淋平均 8000 平方米/（人小时） ；人工淋平均 2000 平方米/（人小时） 。 （7） 花苗上盆时花平均 250 盆/（人小时） ，苗木平均 200 盆/小时。 （8） 花木出圊质量修整时花平均 500 盆/（人小时） ，小盆观叶植物 150 盆/（人小时） ；大型观叶植物平 均 10 盆/小时。 （9） 盆景 1） 修剪：小盆平均 10 盆/小时，中盆平均 5 盆/小时，大盆平均 2 盆/小时。 2） 换泥转盆：小盆平均 8 盆/小时，中盆平均 2 盆/小时，大盆需两个人以上配合，平 均 1 盆/人小时。 （10）插花 1） 一

5、般插花：盆花为小盆 8 分钟，中盆 20 分钟，大盆 35 分钟；花束为小束 15 分钟， 中束 25 分钟，大束 35 分钟；花篮为小篮 10 分钟，中篮 15 分钟，大篮 20 分钟。 2） 创意插花：盆花为小盆 20 分钟，中盆 40 分钟，大盆 90 分钟；花束为小束 25 分钟， 中束 40 分钟，大束 60 分钟；花篮为小篮 20 分钟，中篮 40 分钟，大篮 80 分钟。 （11）机械检修正常的周期性检修 2 天/（人月） 。突发性检修按机械故障的修理难度而定。 （12）残花清理报废残花的清理平均 400 盆/（人小时） ； 可重新利用残花的处理平均 300 盆/（人 小时） 。

6、 （13）杂物清除人工除杂草，根据密度不同，平均每小时 2050 平方米/人不等；化学除草平均每 小时 700 平方米/人。 2 人员综合劳动定额 1） 按绿地面积计，每 6000 平方米室外绿化面积需绿化工 1 人；每 5 亩花木生产地需工 人 4 人。 2） 建筑内绿化管理：按每 20000 平方米建筑用地面积（或每 200 户业主）配 1 名绿化 工。 3） 干部配置绿化地在 30 万平方米以下时，设主管 1 人，园艺师 2 人，不设班（组）长；绿化地 在 30 万平方米以上时，设主管 1 人，班组长 2 人，园艺师每 10 万平方米配置 1 人； 如有花木基地时，可增设花木基地主管 1

7、 人。 三、 绿化工作质量标准 1 合格绿化工程标准 1） 乔、灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象。 2） 乔、灌木种植位置适当，高低错落有致，外型美观，造型、修剪合理。 3） 乔、灌木规格符合设计要求。 4） 枝叶无病虫害，无害虫。 5） 乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象。 6）无裸露土面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于 5 棵/平方米。 7）施工现场无残留垃圾、余土。 8）不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。 2. 草坪质量标准 1) 草坪分级标准如下：a)特级草坪：每年绿期达 360 天，草坪平整，留茬高度控制在 25 毫米以下，仅供观赏。b)一级草坪

8、：绿期 340 天以上，草坪平整，留茬高 40 毫米以下，供观赏及家庭休憩用。c)二级草坪：绿期 320 天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬 60 毫米以下，供公共休憩 及轻度践踏。 d)三级草坪：绿期 300 天以上，留茬 100 毫米以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡 保护等。 e)四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。 2) 剪草质量标准如下： a)剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。 b)障碍物处及树头边缘用割灌机剪式手剪补剪，无明显漏剪痕迹。 c)四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。 d)现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。 e)效率标准：单机全包

9、200300 平方米/小时。 3） 杂草防除质量标准如下： a)三级以上草坪无明显高于 15 厘米的杂草，12 厘米的杂草不得超过 5 棵/平方米。 b)整块草坪没有明显的阔叶杂草。 c)整块草地没有已经开花的杂草。 3. 乔、灌木养护应达到的质量标准 1) 乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐、造型植物轮廓 清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。 2） 没有长 20 厘米以上的枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。 3） 正确施肥、喷药，无明显病虫害。 4） 乔木基部无 30 厘米高以上萌蘖枝，无过长杂草等物。 5） 灌木脚部整齐清洁，无过长杂草等物，无严重黄叶、积尘。 6） 乔木修

10、剪截口与枝位平齐，直径 5 厘米以上的截口要封蜡。 4. 时花养护质量标准 1) 无残花、黄叶、无高出花面的竹签、杂草等。 2） 花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。 3） 整个花坛待换花不超过 1/2。 4） 地栽花生长良好，无杂草，无秃班，边界分别，边界草不蔓入时花境内。 5） 无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。 6） 无缺水干旱现象，植株生长良好。 5. 绿篱养护质量要求 1） 造型绿篱轮廓清晰，棱角分明。 2） 墙状修剪绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐。 3） 每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过 5 厘米。 4） 片

11、植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。 5） 绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。 6） 生长不良或遭受病虫害而严重变形的植株应及时用大小相当地的同类植株更换。 6. 室内观叶植物管理质量标准 1） 植株丰满健壮，叶面干净光亮。 2） 无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害。3） 无枯黄叶。 4） 盆面无杂物，花缸、花槽底无积水、杂物。 5） 植物无缺水干旱现象。 7. 水生植物管理质量标准 1） 挺水及浮水植物应成片生长于水池的相对固定位置，不应分散零落生长。 2） 成片的水生植物中不应有杂生植物或其他垃圾杂物。 3） 对于枯黄的水生植物枝叶应及时清除。 4） 睡莲

12、及荷花类的挺水植物应用盆种好后再沉入水池内。 5） 水生植物不应生长泛滥，应留有观赏及观赏鱼活动的空间。 6） 水生植物应生长良好，无明显病虫害。 7） 缸栽荷花及睡莲类应每 12 年重新栽一次。 8） 水生植物的施肥及病虫害防治应以不污染水池水质为原则。 8. 盆景管理质量标准 1） 山水盆景山体清洁，盆水清透，盆内没有青苔或泥沙等杂物。 2） 山水盆景山石稳固不易掉下，山上附生植物生长健壮，比例合适。 3） 树桩盆景植株生长健壮，没有明显的病虫害，没有缩枝现象。 4） 树桩盆景能按各种不同的树种习性修剪，形状保持完好，没有 5 厘米以上的冗长枝， 没有明显不自然的修剪刀痕。 5） 盆景内除

13、装饰用的小植物及小饰物外，不允许有杂生植物及其他杂物。 6） 盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象。 7） 养护过程中没有肥害、药害。 9. 应该撤出的残花标准 1） 时花单盆开残率在 2/3 以上。 2） 观叶植物观赏叶片少于正常植株的 1/2 以上。 3） 植株严重枯黄或生长不良，影响美观。 4） 植株有较严重病虫害，且较难用药喷杀，或防治该种病虫害的药物具强刺激性而不 宜在景区喷杀。 5） 植物不适应所摆放的环境而产生落叶等症状。 6） 公司根据实际情况要求撤出的植物。 10. 园林植物病虫害防治标准 1） 全年无严重的病虫害发生。 “严重病虫害”是指相同或类似品种在同一时间，受同一 病虫

14、害造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。 2） 全年一般病虫害不超过三次。 “一般病虫害”是指可发现明显病虫害症状，花木受损 面积不大，在一个月内即可恢复长势的病虫害。 3） 全年轻微病虫害不超过五次。 “轻微病虫害”是指有较轻的病虫害症状，但通过喷药 能在 10 日内恢复的病虫害。 11. 绿化景区布置质量标准 1） 植物材料形态优美，生长健康，与景点格调和谐，且具有观赏性。 2） 品种间搭配合酷暑，有层次，具有韵律感。 3） 整体效果突出，符合时令要求。 4） 植物取材与周围环境美工设计配合得当。 5） 细节自然及环境卫生达标。 四、 常见的绿化形式 1） “公园式”绿化的特点是以大片草皮为主

15、的绿化。2） “森林式”绿化的特点是以乔、灌木为主，局部搭配草皮的绿化。两者相比“森林式”绿化的优点如下： 1) 生活环境好。乔、灌木的制氧能力是草坡的 2030 倍，同时隔音效果理想。 2） 景深好，容易造景。 3） 保养简单，保养费用低。 五、 抓好绿化工作的要点 1） 优化劳动方法，提高员工操作技能。 2） 加强考核，严格管理。 3） 推行标准化管理。 4） 加强住户的公众意识。第二部分 清洁部分一、 清洁工作主要内容 1） 室外公共区域清洁工作。 2） 室内公共区域清洁工作。 3） 垃圾收集与处理工作。 4） 卫生消杀工作。 5） 清洁剂使用。 6） 地面清洁。 7） 墙面清洁。 8） 外墙高空清洁。 9） 地毯清洁与保养。 10） 玻璃、不锈钢、灯具清洁。 11） 特殊环境清洁。 12） 住户有偿保洁服务。 13） 游泳池的消杀毒与净化处理。 14） 噪音与粉尘的控制。 二、 清洁工劳动定额 1. 保洁人员定额 1） 梯级清扫：14 层/（小时人） （一梯四户） 。 2） 地面清扫：300 平方米/（小时人） 。 3） 拖楼梯：13 层/（小时人） （一梯四户） 。 4） 擦楼梯扶手、铁栏、地脚线：12 层/（小