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1、安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案依据市依据市场场比比较较法：法：洋房洋房（1）、各竞争项目得分对对比比因素因素项项目目地理地理位置位置品牌品牌自然自然环环境境建筑建筑风风格格户户型型销销售售价格价格自身自身配套配套项项目目规规模模销销售售情况情况园林园林景景观观得分得分唯美品格0.010 0.015 -0.005 0.000 -0.010 -0.010 -0.010 -0.020 -0.010 -0.005 0.955 七里香堤0.000 0.010 0.000 -0.005 -0.005 0.010 -0.010 -0.010 0.015 -0.005 1万科中央
2、0.020 0.020 -0.015 0.000 0.000 -0.020 0.005 -0.010 0.005 -0.005 1万科新榆公馆0.010 0.020 -0.015 -0.005 -0.010 -0.010 -0.010 -0.010 -0.010 -0.010 0.95万科城0.010 0.020 -0.015 0.000 0.005 -0.020 0.010 0.005 -0.010 -0.005 1奥林匹克花园0.010 0.020 -0.010 -0.005 0.000 0.005 0.005 -0.005 -0.005 -0.005 1.01（2）各竞争项目权重序号序号
3、楼楼 盘盘竞竞争圈争圈层层权权 重重备备 注注1奥林匹克花园第一30区域环境好，规模与我们相近，具有品牌优势，价格低，户型设计好2七里香堤第一50与本项目在同一地区，价格低、户型小3万科新榆公馆第二5位置上有一定距离，品牌力强4唯美品格第三5位置上有一定距离，园区精致，内部景观好5万科城第三5具有规模及品牌优势，价格较高，不属于直接竞争产品安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 26万科中央公园第四5具有中心区的位置优势，品牌力、园区环境、户型设计都有优势，但目前洋房基本售罄注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为 50%，第二竞争圈层为 30%，第三竞争圈层为 5%，全部竞
4、争项目权重之和为 100%。（3（市场比准均价项项目名称目名称销销售均价售均价元元/项项目分数目分数竞竞争争权权重重权权重均价重均价奥林匹克花园3100 元/1.0130921七里香堤2500 元/1501250万科新榆公馆4500 元/0.955237唯美品格4300 元/0.9555225万科城6000 元/15300万科中央公园5000 元/15250安邦大溪地市场比准均价3183注：上表中销售均价为实际销售均价。叠拼叠拼（1）、各竞争项目得分对对比比因素因素项项目目地理地理位置位置品牌品牌自然自然环环境境建筑建筑风风格格户户型型销销售售价格价格自身自身 配套配套项项目目 规规模模销销售
5、售情况情况景景观观得分得分泉涌0+0.005-0.01-0.015-0.005+0.01-0.005-0.015-0.01-0.0150.94安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 3新镇香格蔚蓝+0.01+0.005-0.015-0.01-0.005+0.005+0.01+0.005+0.01-0.0150奥园+0.01+0.015-0.005-0.005+0.00500-0.005-0.015-0.010.99伊利雅特湾+0.02+0.005-0.005-0.005-0.015-0.02-0.01-0.015+0.01-0.0050.96比华利0.0050.005-0
6、.01-0.015-0.01-0.005-0.01-0.015-0.005-0.0150.925（2）竞争项目权重系数序号序号楼楼 盘盘竞竞争圈争圈层层权权 重重备备 注注1泉涌新镇第一35%是唯一一个与本案同区域的竞争产品，销售价格比较低2奥园第三20%区域、规模优势明显，销售价格较低，开发品牌力强3香格蔚蓝第二30%位置临近市区、规模大、售价低、销售情况良好4比华利第四10%位于机场成熟山林别院区，销售价格较低，销售情况良好5伊利雅特湾第五5%有极强的区位优势，但属第一居所，客户有所不同注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为 35%，第二竞争圈层为 30%，第三竞争圈层的项目竞争权重为 20
7、%，第四竞争圈层为 10%，第五竞争圈层为 5%，参与对比的全部竞争对手权重之和为 100%。（3（市场比准均价安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 4项项目名称目名称销销售均价售均价元元/项项目分数目分数竞竞争争权权重重权权重均价重均价泉涌新镇30000.9435%1117奥园34000.9920%687香格蔚蓝3300130%990比华利36000.92510%389伊利雅特湾62000.965%323安邦大溪地市场比准均价3506联联排排（1）各竞争项目得分对对比比因素因素项项目目地理地理位置位置品牌品牌自然自然环环境境建筑建筑 风风格格户户型型销销售售 价格价格
8、自身自身配套配套项项目目规规模模销销售售 情况情况园林园林景景观观得分得分泉涌新镇0.000 0.005 -0.010 -0.010 -0.005 0.015 -0.005 -0.015 -0.010 -0.010 0.955香格蔚蓝0.015 0.010 -0.010 -0.010 0.010 0.010 0.010 0.010 0.010 -0.010 1.045奥园0.010 0.020 -0.005 -0.005 0.005 0.010 0.005 -0.005 0.010 -0.005 1.04伊利雅特湾 0.020 0.010 -0.010 -0.005 -0.010 -0.015
9、 -0.010 -0.005 0.010 -0.005 0.98美地庄园0.005 0.005 -0.010 -0.020 -0.005 0.000 -0.015 -0.005 -0.005 -0.015 0.935信盟花园0.005 0.015 -0.010 -0.005 -0.005 0.000 0.020 -0.010 0.005 -0.010 1.005比华利0.005 0.005 -0.010 -0.015 -0.010 0.010 -0.015 -0.015 -0.010 -0.015 0.93莱茵南郡0.005 0.005 -0.010 -0.010 -0.010 0.005 -
10、0.010 -0.020 0.005 -0.020 0.94安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 5（2）竞争项目权重系数序号序号楼楼 盘盘竞竞争圈争圈层层权权 重重备备 注注1泉涌新镇第二20%位置相同，销售价格较低2香格蔚蓝第二20%园区规模、配套、户型设计、价格都具有竞争力3奥园第一35%开发商品牌、园区规模、实景环境都具有竞争力4美地庄园第三5%建筑风格比较差，有成熟的生活氛围，销售价格较低5信盟花园第三5%有成熟的社区文化，价格比较相近6比华利第三5%位于机场成熟山林别院区，销售价格较低，销售情况良好7伊利雅特湾第三5%有极强的区位优势，但属第一居所，客户有所
11、不同8莱茵南郡第三5%项目远离传统别墅区，道路规划畅通便利，景观情况不好。注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为 35%，第二竞争圈层为 20%，第三竞争圈层为 5%，参与对比的全部竞争对手权重之和为 100%。（3（市场比准均价项项目名称目名称销销售均价售均价元元/项项目分数目分数竞竞争争权权重重权权重均价重均价泉涌新镇36000.95520%754香格蔚蓝39801.04520%755奥园40001.0435%1346信盟花园45001.0055%224安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 6比华利40000.935%215美地庄园42000.9355%225莱茵南郡
12、43000.945%229伊利雅特湾70000.985%357安邦项目市场比准均价4111第二部分第二部分 全国全国视视野篇野篇一、一、类别类别墅建筑墅建筑风风格格（一）、（一）、类别类别墅建筑墅建筑风风格格发发展展现现状状1、 、发发达国家的建筑达国家的建筑风风格格为为主流；主流；对于购房者来说，特定的别墅风格是决定购买与否的重要参考因素。特别是早期的别墅项目，热衷于欧洲、北美等发达国家和地区传统居住建筑风格的简单模仿，而购房者也把来自发达国家的建筑形式当作财富炫耀的载体，特别看重其风格的血统，北美、美国、法国、德国、意大利等地的别墅风格成了高贵的代名词。2、 、简约现简约现代代风风格更偏重
13、于格更偏重于经济经济型型别别墅墅风风格，仍然占据一定的市格，仍然占据一定的市场场空空间间； ；简约现代风格清新雅致，简洁明快，在住宅市场上一度成为主流，对于别墅项目，这种风格更多出在在经济型别墅中。因为其价值感、尊贵感很难得到大多数人的认同。况且由于国内材料制造水平和施工工艺相对落后，很多独特的效果不易充分体现，反而授人以简陋的把柄。由于部分购房者并不太关心建筑具体的风格类型，更看重别墅本身的内部空间格局以及外部社区大环境，这种不事张扬的简约现代风格正好符合其心理需求。3、中式、中式别别墅成墅成为为市市场热场热点；点；安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 7亚洲风格一直
14、不被看好如日本、东南亚、澳洲风格等，中国传统形式别墅更是少有人问津。近两年来，北京出现了一些中式别墅，如观唐、易郡、紫庐、香山清琴、天伦随园等，在市场享有很好的口碑，类别墅建筑风格热点的变换，与购房客户的知识背景与生活经历有关，也表现出中高档客户从亲外派向亲华派的演变。北京传统建筑就是四合院，住在皇城脚下与上下五千年悠久历史为中式别墅的诞生奠定了基础，北京做为首都，更多的外国人出入这里，神秘的中国文化对他们有着说不清的吸引力，中国式的别墅满足了这部分人群的好奇心，同时，中国人经过改革开放的洗礼，更加希望传承老祖宗留下的无价建筑财富，享有中国特色的建筑，成为他们值得炫耀的东西，且不显浮躁，这些都
15、构成了中式别墅在北京及各大都市盛行的原因。4、 、类别类别墅建筑墅建筑风风格格趋趋于多于多样样化；化；随着近年来别墅市场日渐成熟，消费者认识水平的提高和眼界的开阔，别墅风格趋于多样化，中式、西式；欧洲、美洲、日本、东南亚；古典的、现代的；繁琐重装饰的、简约的，各种风格纷纷出现，特别是由于年内国内市场上代表着不同风格的几个别墅楼盘在市场上成功的表现，使更多风格类型的别墅价值得到充分的、客观的认定，正式宣告别墅风格真正多样化时代的来临。5、建筑、建筑风风格更加格更加细细分，打造更加分，打造更加纯纯粹；粹；类别墅产品的建筑风格更趋于多种多样的同时，建筑风格有更加细分的趋势 ，人们总是崇尚个性化的、差
16、异化的、合理化的建筑风格，每种特定的成熟风格类型无不是经过长期历史的积淀而形成，都具有自身独特的文化价值和审美安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 8价值。因此，风格流派的重要性关键在于是否在设计和实施中将其特征鲜明地予以表达，只要精细度和完整度足够，任何别墅风格都可以在市场上立于不败之地。不断创造中国原创的建筑风格是行业建筑设计师的宗旨，而自然出现建筑风格的细分。（二）、各式建筑（二）、各式建筑风风格格赏赏析析1、国外建筑、国外建筑风风格格（ （1）原生墅）原生墅（ （2）温哥）温哥华华森林森林加拿大建筑风格（ （3） ）财财富公富公馆馆法式建筑风格（ （4） ）纳纳帕溪谷帕溪谷（建筑立面图片）安邦大溪地安邦大溪地项项目一期目一期产产品策划品策划细细案案 9综合了法兰西、意大利、西班牙等最具代表
