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1、1富川富川鸿景园业主权益诉求书鸿景园业主权益诉求书岳阳富川房地岳阳富川房地产产有限公司：有限公司：274 名富川鸿景园业主代表全体业主，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国消费者权益保护法等有关法律、法规的规定，一致决定：要求岳阳富川房地产有限公司对业主如下正当权益诉求问题，给予书面回复，并呈请市人民政府及市房地产业管理部门及新闻媒体监督整改：诉诉求一：开求一：开发发商在正式通知房屋交付使用同商在正式通知房屋交付使用同时时，每，每栋栋楼公楼公摊摊面面积积的具体的具体组组成情况，必成情况，必须须向向业业主出示政府主出示政府权权威部威部门门的竣工的竣工验验收收测绘结测绘结果；分果；分摊摊的共有
2、的共有建筑面建筑面积积，全体，全体业业主有无共享收益的情况？主有无共享收益的情况？请请予以明确答复。予以明确答复。诉诉求求证证据：据：购购房合同附件二房合同附件二“公共部位与公用房屋分公共部位与公用房屋分摊摊建筑面建筑面积积构成构成说说明明”为为空白。空白。 诉诉求依据：求依据：中中华华人民共和国消人民共和国消费费者者权权益保益保护护法法 第八条：第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。第十条第十条：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。 。中中华华人民
3、共和国建人民共和国建设设部令第部令第 88 号令号令 商品房商品房销销售管理售管理办办法法 第十八第十八条条： ：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面2积。 ”中中华华人民共和国主席令第六十二号人民共和国主席令第六十二号 中中华华人民共和国物人民共和国物权权法法 第七十条：第七十条：“业主对建筑物内的住宅
4、、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条：第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。诉诉求二：明确告知求二：明确告知业业主，地下主，地下车库车库属于人防工程，属于人防工程，业业主主购买购买的只是使用的只是使用权权，不能，不能获获得得产权产权，不能，不能误导业误导业主。在未主。在未满满足全体足全体业业主需求前，地下主需求前，地下车库车库不不得得对对外出售；交房前地下外出售；交房前地下车库车库的出售价格以及截止正式交房日的出售价格以及截止正式交房日时时，未出售完，未出售完的地下的地下车库车库余量、出租价格，必余量、
5、出租价格，必须张须张榜公布，榜公布，让业让业主自由主自由选择购买选择购买或租或租赁赁地地下下车库车库享有使用享有使用权权。同。同时时，地下，地下车库车库的出售、出租价格，必的出售、出租价格，必须须出示政府物价出示政府物价主管部主管部门门的的备备案及批复。案及批复。诉诉求求证证据：据：购购房合同第十八条中房合同第十八条中“地下地下车库车库使用使用权权或或产权归产权归开开发发商所有商所有”， ， 以及附件四中以及附件四中“出出卖卖人可自主人可自主转让转让使用使用权权、出租、出租赠赠与和与和经营经营管理管理买买受人受人对对此无异此无异议议。 。 ” 诉诉求依据：求依据： 关于关于进进一步加一步加强强
6、商品房商品房销销售管理的通知售管理的通知 （湘建房（湘建房2011253号）号）“三、切实加强商品房买卖合同管理。房地产开发企业必须按规定在商品房买卖合同订立前向购房人明示商品房预售许可证文本、商品房买卖合同示范文本和相关规划图纸。订立商品房买卖合同，不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款，不得涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款，配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确”。岳阳市人民政府岳阳市人民政府办办公公室关于印室关于印发发岳阳市物岳阳市物业业管理管理办办法的通知（岳政法的通知（岳政办发办发201227 号）第十一条：号）第十一条：“物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库
7、应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主，不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满3足业主需要后，建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人，其每次租赁合同期限最长不得超过 6 个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。 中中华华人民共和国消人民共和国消费费者者权权益益保保护护法法 第八条：第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的
8、价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第十九条：第十九条：“提供商品应当明码标价”。诉诉求三：开求三：开发发商富川公司存在商富川公司存在严严重的欺重的欺诈诈行行为为， ，请请求政府及相关管理部求政府及相关管理部门门予以予以处罚处罚，并，并计计入企入企业诚业诚信档案不良信档案不良记录记录；由于虚假宣；由于虚假宣传传对对商品房商品房买卖买卖合合同的同的订订立以及房屋价格的确定有重大影响，立以及房屋价格的确定有重大影响，误导误导消消费费者，开者，开发发商必商必须须承担承担违违约责约责任，
9、制定出任，制定出赔偿赔偿方案或按宣方案或按宣传传效果原效果原样样恢复，恢复，给给出承若出承若兑现兑现具体具体时时限。限。诉诉求求证证据：据：销销售宣售宣传传中中“力求面力求面积积零公零公摊摊”与与“大型超市步步高入大型超市步步高入驻驻”，以，以及交通要道及交通要道东东大大门门、西大、西大门门，以上三，以上三项销项销售广告、售广告、销销售售邀邀请请要要约约，与，与现实现实情情况况严严重不符（重不符（详见图详见图片）。片）。临临街的街的东东大大门实际门实际并不存在，西大并不存在，西大门门也也严严重重缩缩小、小、粗制粗制滥滥造；造；销销售宣售宣传传中小区中小区绿绿化宣化宣传传的的“百余种珍稀植物、百
10、余种珍稀植物、热带热带植物以及儿植物以及儿童童乐乐园园设设施施”宣宣传传，与，与实际实际情况存在极大差异（情况存在极大差异（详见图详见图片）。片）。诉诉求依据：求依据： 中中华华人民共和国消人民共和国消费费者者权权益保益保护护法法 第十九条：第十九条：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传”。 第三十九条：第三十九条：“消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合4法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告的经营者不能提供经营者的真实名称、地址的，应当承担赔偿责任”。关于关于进进一步加一
11、步加强强商品房商品房销销售管理售管理的通知的通知 （湘建房（湘建房2011253 号）号） “五、加强房地产广告销售管理。房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要严格执行广告法和房地产广告发布暂行规定的规定。广告要实事求是，用词应真实、规范，不得加入虚假内容，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。对有虚假内容的，及时移交工商管理部门查处”。 最高人民最高人民法院关于法院关于审审理商品房理商品房买卖买卖合同合同纠纷纠纷案件适用法律若干案件适用法律若干问题问题的解的解释释 （ （ 2003 7 号）号） 第三条：第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀
12、请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”诉诉求四：开求四：开发发商必商必须须按照相关法按照相关法规规规规定，将物定，将物业业管理用房、管理用房、业业主委主委员员会会办办公用房面公用房面积积，物，物业业管理区域、具体位置，出具管理区域、具体位置，出具书书面面说说明。明。诉诉求求证证据：物据：物业业管理用房、管理用房、业业主委主委员员会会办办公用房面公用房面积说积说明，物明，物业业管理区管理区域、具体
13、位置未在商品房域、具体位置未在商品房买卖买卖合同中合同中载载明。明。诉诉求依据：求依据： 中中华华人民共和国消人民共和国消费费者者权权益保益保护护法法 第八条：第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。岳阳市人民岳阳市人民政府政府办办公室关于印公室关于印发发岳阳市物岳阳市物业业管理管理办办法的通知（岳政法的通知（岳政办发办发201227 号）号）“第九条：第九条：“新建小区，建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办5公用房以及其他公共用房，并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定：(一)物业管理用房由建设单位无偿提供，
14、其面积不计入分摊公用建筑面积，其所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用，不得买卖和抵押。(二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的 3至 5配置，最少不低于 100 平方米;分期开发建设的，建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积 5的比例配置。(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的，应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的，物业管理用房所在楼层不得高于第 4 层。”诉诉求五：小区必求五：小区必须实须实行封行封闭闭式管理，如
15、何解决？式管理，如何解决？请请予以明确答复。予以明确答复。诉诉求理由：求理由：目前小区未能实行封闭式管理的情况有两个。一是东面临街第二个出入口是敞开的，无法实现封闭式管理；二是由于地下车库可直接通往各楼栋电梯，如在未满足业主需求前出售给业主之外的人员，将完全不可能实现封闭式管理。业主认为不实行封闭式管理，其弊有二：一是小区原有并不多的环境资源是业主的共享权益，是提供给业主享有的，不是区外公众的休闲场所，不实行封闭式管理，小区环境资源将有可能被外界滥用，小区环境资源若受到外来人员损害，业主将共同承担额外的维修义务；二是不实行封闭式管理，小区人身财产安全将受到损害的风险增大。诉诉求依据：求依据：
16、中中华华人民共和国消人民共和国消费费者者权权益保益保护护法法 第十七条：第十七条：“经营者应6当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督”。 诉诉求六：全体求六：全体业业主要求：开主要求：开发发商商强强行行设设定定购购房合同房合同“第八条交付期限中第八条交付期限中以第以第 1 种条件（种条件（该该商品房商品房验验收合格）交付收合格）交付业业主，主，为为霸王条款，不符合国家相关霸王条款，不符合国家相关法律法法律法规规规规定。定。业业主要求以第主要求以第 4 种条件种条件(该该商品房取得商品住宅交付使用批商品房取得商品住宅交付使用批准文件准文件)交付使用，具体交付使用，具体标标准准应为应为开开发发商交房商交房时时，必，必须须出具出具 竣工竣工验验收收备备案表案表（含消防、（含消防、环环保等政府相关保等政府相关职职能部能部门门的的验验收收报报告）告） 、 、 住宅住宅质质量保量保
