“黄金花园黄金花园””项目开发策划方案项目开发策划方案第一部分第一部分 项项目分析目分析第一章、黄洲区发展现状及趋势分析第一章、黄洲区发展现状及趋势分析一、黄洲区现状分析一、黄洲区现状分析黄洲区为石龙新开发区，相对于石龙镇的另两个分区（西湖区及老城区） ，规划整齐有 序，道路设施建设完备，交通便利镇各主要机关单位均选址于此，为石龙的政治，文化 中心区黄洲区地广人稀，自然风光优美，拥有石龙最好的居住环境在房地产市场方面， 为石龙的富人聚居区，石龙现有的几个成熟高尚社区（如聚龙湾，正龙豪园，金沙湾别墅 小区）均位于本区而且，房地产市场的开发热度呈上升趋势在此时此地，介入黄洲区 的房地产开发，既避免了新区先期开发的风险，在时机上更没有落于人后，实在是占尽天 时地利在本区云集了京瓷，方正，伟业制衣等知名大型企业，外来人员层次，收入相对 较高，房地产市场潜在需求大，且有能力消费二、黄洲区发展趋势分析二、黄洲区发展趋势分析第二章、项目地块分析第二章、项目地块分析项目地块临方正路面长 93.82 米，临永和路面长 52.50 米，总面积为 4923.14 平方米项目地块位于黄洲区两大主要干道，方正路及永和路交汇处。
距东岸大桥出口路程 1.5 公里，车程 1 分钟，交通极为方便快捷对面为石龙第二中学，左靠正在新建的法院 大楼，文化气息浓郁右侧为黄家山集贸市场，生活设施配套齐全，所兴建物业宜商宜住， 物业升值潜力巨大第三章、项目周边房地产市场状况分析第三章、项目周边房地产市场状况分析楼盘楼盘惠如新村惠如新村永和新村永和新村 黄家山市场黄家山市场龙升市场龙升市场其他其他规模约 2 万平方米约 1.3 万平方 米约 5 万平方米散乱 规划多层 多层 裙楼多层商住区多层 自建房户型一梯二、三一梯二、三一梯三、四一梯四无规模售价1300 元/平方米1600 元/平方 米1500 元/平方米1800/平方米均有绿化 无 差 无 无 差入住情况全部住满全部住满全部住满销售良好—— 顾客来源黄洲原居民黄洲原居民黄洲外来人黄洲外来人—— 物业管理 有 有 无 有 第四章、项目开发思路分析第四章、项目开发思路分析一、项目商业开发的可行性分析一、项目商业开发的可行性分析（一）（一） 、项目商业开发的条件分析、项目商业开发的条件分析 黄洲区作为石龙镇新开发区，商业起步较晚，各类型商业配套设施欠缺。
项目所处区域 为石龙的政治，文化中心周边政府机构，各大企业林立相应的各政府机构公务员，各 大企业中高层管理人员云集，购买力雄厚 项目地块临主要干道，交通便利；所处区域做为石龙新开发区尚处于开发前期，商业 物业升值潜力巨大 （二）（二） 、项目商业开发的劣势分析、项目商业开发的劣势分析 黄洲做为新区，人口密度小，人气不够旺盛，相对于其他两个区而言，没有传统的商 业氛围，不适合大规模商业行为 从商业地产角度考虑，本项目无法聚集足够人气，进而无法营造有规模的大型商业氛 围因此，本地块不可以做商业地产为主而应采取但综合以上优势，采取临街商铺的现 代精品商住小区的规划思想二、项目住宅开发的优势性分析二、项目住宅开发的优势性分析1 1、黄洲区项目周边缺少质量好、价格低廉的现代小区式住宅、黄洲区项目周边缺少质量好、价格低廉的现代小区式住宅 2 2、黄洲区整体住宅条件较差，房地产市场需求强劲、黄洲区整体住宅条件较差，房地产市场需求强劲 3 3、黄洲区政府机构公务员与大型企业管理人员层次相对较高，购买力较佳、黄洲区政府机构公务员与大型企业管理人员层次相对较高，购买力较佳 4 4、石龙镇外来人口增多，对价廉物美的现代小区式住宅需求潜力大。
石龙镇外来人口增多，对价廉物美的现代小区式住宅需求潜力大 项目住宅方面，有大量潜在市场，在购买人群定位方面，应以本地第一次置业者，各 企业的外来管理人员，外来的生意人等中青年消费者为主，为他们提供中档次的产品在 产品设计方面，可适度前卫新潮，如艳丽明快的外墙色调，精巧别致的外立面突出物，欧 陆风的整体设计等以差异化来启动市场 在户型设计方面，以 75 平米-95 平米的两房两厅，90 平米-110 平米的三房两厅，等 偏小户型为主，尽量降低产品总价，适应市场 第二部分第二部分 项项目开目开发发策划方案策划方案第一章、项目定位第一章、项目定位一、项目开发定位一、项目开发定位黄洲黄洲““精致型现代小区精致型现代小区””二、项目命名二、项目命名四方四方·“·“黄金花园黄金花园””三、项目产品定位三、项目产品定位（一）（一） 、项目产品类型定位、项目产品类型定位 沿街商铺和精致小区住宅 （二）（二） 、项目住宅类型定位、项目住宅类型定位 一梯两户的多层精致小区住宅 （三）（三） 、项目住宅户型定位、项目住宅户型定位 75 平米-95 平米的两房两厅，90 平米-110 平米的三房两厅的精品小户型。
四、项目顾客定位四、项目顾客定位黄洲和石龙地区，对价廉物美的住宅小区的大量需求者第二章、项目开发策划、规划方案第二章、项目开发策划、规划方案一、项目开发策划、规划方案一：纯商业定位方案：一、项目开发策划、规划方案一：纯商业定位方案：““全商铺方案全商铺方案””（一）（一） 、、 ““全商铺方案全商铺方案””规划方案图示规划方案图示 13 米11.5 米 52.5 米 13 米15 米93.82 米 （二）（二） 、、 ““全商铺方案全商铺方案””规划方案讲解规划方案讲解 本方案定位为纯商业，三排三层其中一层为商铺，二、三层为等量大小的仓库或住 宅，作为商铺的附送，二层三层不考虑收益 （三）（三） 、、 ““全商铺方案全商铺方案””规划方案效益分析规划方案效益分析 1 1、本方案销售额即收入分析、本方案销售额即收入分析 排列排列长（米）长（米） 进深（米）进深（米） 面积（平面积（平 米）米）单方售价（元）单方售价（元） 每排合计售额（万元）每排合计售额（万元）A93.82151407.3120001688.76B93.82131219．66100001219．66C93.82131219．668000975．73总计总计38463846．．626238843884．．1515本方案二三层住宅为附送，附送二三层住宅面积计：本方案二三层住宅为附送，附送二三层住宅面积计：1153911539。
86-388486-388415=765515=76557171 平平 米 2 2、本方案投入即成本分析、本方案投入即成本分析 序号序号项目名称项目名称金额（元）金额（元）比例比例备注备注1土地成本1200000050.59﹪﹪2建安工程费807790235.71﹪以每平米 700 元计3 园林绿化费用500000.21﹪以每平米 50 元计4不可预见费7000002.95﹪5管理费4000001.69﹪6 销售费用6000002.53﹪7财务费用7200003.79﹪8其他费用6000002.53﹪9合计23147902100﹪ 3 3、本方案静态效益表、本方案静态效益表B 排商铺A 排商铺通道C 排商铺项目项目总额（万元）总额（万元）单方（元单方（元/平方米）平方米）项目收入项目收入3884．153365．86开发投入开发投入 2314．82005．9所得税所得税(33%)517．88项目利润项目利润1035．．77897．．56二、项目开发策划规划方案二：精致型小区定位方案：二、项目开发策划规划方案二：精致型小区定位方案：““商住方案商住方案””A A（一）（一） 、、 ““商住方案商住方案”A”A 规划方案图示规划方案图示 1 1、首层商铺规划图示、首层商铺规划图示52.5 米15 米 93.82 米 2 2、二至八层住宅规划图示、二至八层住宅规划图示（二）（二） 、、 ““商住方案商住方案”A”A 规划方案讲解规划方案讲解 本方案定位为现代精致型住宅小区，规划以方正路、永和路为临街商铺，以使商业价 值最大化和具备街铺销售的快速无风险性，在此财务收入基础上，再建住宅，两项结合以 使本案市场最佳化和效益最大化。
规划为： 商铺：项目沿方正路面为共宽 93.82 米，进深 15 米的商铺，共计建筑面积 1407.3 平 米， 沿永和路面共宽 37.5 米，为进深 15 米的商铺，共计建筑面积 562.5 平米 住宅：项目南北两边规划为两栋高 8 层的精品小户行现代小区住宅 （三）（三） 、、 ““商住方案商住方案”A”A 规划方案效益分析规划方案效益分析 1 1、本方案销售额即收入分析、本方案销售额即收入分析 （（1 1）） 、街铺、街铺住宅首层园林绿化及车道沿方正路街铺 沿 永 和 路 街 铺A 栋住宅B 栋住宅园林绿化及车道街铺街铺长（米）长（米） 进深（米）进深（米）面积（平米）面积（平米）单方售价（元）单方售价（元） 每排合计售额（万元）每排合计售额（万元）方正路93.82151407.3120001688.76 永和路37.515562.510000562．5总计总计19691969．．8 822512251．．2626 （（2 2）） 、住宅、住宅 住宅住宅面积（平米）面积（平米）单方售价（元）单方售价（元） 每栋合计售额（万元）每栋合计售额（万元）A 栋7880.881800 元1418．56B 栋8718.721800 元1569．37总计总计16599.616599.629872987．．9393 （（3 3）） 、总计销售收入、总计销售收入 本方案街铺及住宅总建筑面积为本方案街铺及住宅总建筑面积为 18569.418569.4 平米，合计总销售收入街铺平米，合计总销售收入街铺 22512251．．2626 万元万元+ + 住宅住宅 29872987．．9393 万元，总计为万元，总计为 52395239。
1919 万元 2 2、本方案投入即成本分析、本方案投入即成本分析 序号项目名称金额比例备注1土地成本1200000042.66﹪2建安工程费1299860046.21﹪以每平米 700 元计3园林绿化费用1196200.36﹪以每平米 50 元计4不可预见费6800002.42﹪5管理费4000001.42﹪6销售费用6500002.31﹪7财务费用7200002.84﹪8其他费用5000001.78﹪9合计28068220100﹪ 3 3、本方案静态效益表、本方案静态效益表 项目项目总额（万元）总额（万元）单方（元单方（元/平方米）平方米）项目收入项目收入5239192821．41开发投入开发投入 2806．821511．52所得税所得税(33%)802．68项目利润项目利润1605．．36864．．5两方案之综合比较一商业开发方面：方案一最大化的开发利用了该地块的潜在商业价值， 填补了黄洲区目前无此类中档商业组团物业的市场空白但就于该区地广人稀，商业格局 凌乱的现状，该方案属地域先期开发，可能无法短期内聚集大量人气，开发风险较大 方案二所提供总量不多的街铺充分利用了地块的地理优势，易被市场吸收，有效的将开发 风险减小。
二住宅开发方面：方案一没有考虑方案二针对现有的住宅市场需求，配备了 一定数量的小型精品住宅在户型，建筑风格或是园林等各个方面，都力争优于周边几个 小区，吸引目标消费群体三资金回收方面：方案一总体单位较少，单价较高，如果市场 反映良好，在销售周期和资金回收方面就可以做到短，平，快但对于 B，C 两栋商铺的市 场反映，本报告持怀疑态度方案二所提供的街铺参照周边的商铺情况，完全可以在短期 内迅速被市场消化住宅的定价与周边小区保持一致的话，性价比将大于周边的住宅小区， 在资金回收周期方面比商铺要略长，但在投资风险方面却较商铺小四投资回报比： 方案一： （总收益 4053.02 万—总成本 2372.2 万）÷总。