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1、公允价值计量投资性房地产的应用动机与公允价值计量投资性房地产的应用动机与影响探究影响探究以房地产类上市公司金融街以房地产类上市公司金融街公司为例公司为例财经与金融公允价值计量投资 I 生房地产的应用动机与影响探究以房地产类上市公司金融街公司为例韩雪/东北财经大学研究生院财务管理专业【摘要】现行准则大量引用公允价值,其中企业会计准则第 3 号一一投资性房地产规定,在一定条件下企业可以采用公允价值对投资性房地产进行会计计量.执行新会计准则后,公允价值模式会使企业盈利水平提高净利润,增加净资产,同时提高与之相关的财务指标.公允价值计量属性运用在投资性房地产计量方面的规定对于房地产公司的影响极大.本文
2、结合房地产类上市公司金融街的案例,分析投资性房地产的公允价值计量方式对金融街公司的正面效应,同时探究其采用公允价值的动因.本文认为公司的融资需求这一内部因素是金融街公司做出是否采用公允价值计量模式的关键.【关键词】投资性房地产;公允价值;应用动机与影响;金融街一,研究背景财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则第 3 号投资性房地产首次将投资性房地产作为一项单独资产予以确认,具有十分重要的意义.准则的目的在于规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息披露,提高会计相关性.近年来我国房地产市场进入加速发展阶段,若使用公允价值计价,过去由于成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值
3、回升,既可以提高企业的账面价值,也可以给企业带来不菲的利润.因此,很多拥有投资性房地产的上市公司本应该倾向于使用公允价值,但事实并非如此.截至 2011 年 4 月,我国沪深两市共计 2129 家上市公司,其中 833 家上市公司拥有投资性房地产,其中 27 家公司采用公允价值计量,与 2009 年相比仅新增 I 家上市公司由成本计量模式变更为公允价值计量模式,采用公允价值计量的公司仍然寥寥无几.我国设有投资性房地产科目的上市公司自 2007 年现行准则执行起有关计量模式变更情况如下:表 I 上市公司投资性房地产计量模式变更情况统计表计量模式 2007 盏 2008 盎 20092OlO 芷公
4、允价值计量模式 l8202627成本计量模式 6t26707oi806二,案例研究金融街控股股份有限公司(以下简称金融街)的经营范围:房地产开发,销售商品房;物业管理;新技术及产品项目投资和技术开发,技术服务;自有房屋租赁;自营和代理各类商品等.公司投资性房地产位于商业繁华地段,存在比较活跃的房地产交易市场,公司能够取得同类或类似的房地产交易价格.2008 年 3 月 31 日由公司董事会研究决定:从 2008 年 i 月 1 日起,对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量.(一)公允价值计量投资性房地产对合并资产负债表的影响I.追溯调整对合并资产负债表的影响根据公司 2008 年 1
5、 月 1 日投资性房地产公允价值的估值结果,对合并资产负债表追溯调整,相关项目的调整情况如表 2 所示:项目 2007 年 12 月 31 日 2008 年 1 月 1 日调整后增加额投资性房地产 15l196.04326921.52175725.48未分配利润 I56726.972791I2.88122385.92盈余公积 35935.7640795.674859.90资本公积 170568.27175l16.564548.29所有者权益 490436.33622230.44131785.92表 2 追溯调整对合并资产负债表的影响表单位:万元公司运用公允价值对投资性房地产进行后续计量,在转换
6、当期可以大幅增加其价值,从而增加资产总额,增加部分占到资产总额的 11.25%.成本模式转为公允价值模式,应将变更时公允价值和账面价值的差额,调整期初留存收益,对所有者权益的影响比例为 2I.18%.2.对 2008 年一 2011 年合并资产负债表的影响金融街投资性房地产应用公允价值对投资性房地产进行后续计量,需要在每年年底对投资性房地产的公允价值重新估值,下图显示2008 年以后投资性房地产价值变化情况:(二)公允价值计量投资性房地产对公司利润表的影响1.追溯调整对利润表的影响根据 2008 年年报披露,2007 年末利润总额调整前为 l11902.25 万元,调整后为 281563.34
7、 万元,增加 169661.09 万元,为投资性房地产公允价值变动导致,增长幅度高达 251.62%.笔者认为,投资性房地产不再计提折旧,也可以减少费用,达到增加利润的目的.在考虑不计提折旧 i143.34 万元,不计提摊销 645.16 万元以及对所得税的影响后,调整 2008 年期初留存收益,对 2007 年末合并净利润影响数为 17884915.64元.2.对 2008 年一 2011 年利润表的影响2008 年采用公允价值计量投资性房地产后,每年年末需要对投资性房地产公允价值进行重估,公允价值与账面价值差额计人公允价值变动损益,同时考虑每年将减少原来因成本模式产生的折旧与摊销,影响额见
8、表 3:表 3 投资性房地产公允价值变动对公司利润的影响表单位:万元-20081231200912-312OlOl2312Olll23l公免价值变动损益.38842947784316353IO54lll14271折_日与摊销减少额 5080693564683549735086845对利润总额的综合影响-43923.0374278.4831760.8l10527426由于 2008 年金融危机对投资性房地产市场的冲击,公允价值计量带来的变动损失对金融街的利润总额影响比例为一 2.74%.而随着 2009年公允价值回升,公允价值变动损益由负转正,对利润总额产生正的效应.(三)公允价值计量投资性房地
9、产对财务指标的影响I.对资产负债率的影响(如下图)由上图可看出,在采用公允价值计量投资性房地产后,资产总额和所有者权益都有很大增长,资产负债率指标有明显改善.同时应注意到尽管采用公允价值模式带来投资性房地产和净资产的增加,但是利润增长受诸多因素影响,可能导致净资产收益率的下降,从中国商界2012 年 4 月第 4 期?23?财经与金融社会保障基金管理的国际比较与启示侯剑/贵州大学经济学院【摘要】由于理论支撑,发展阶段,社会制度及经济发展模式,水平等因素的差异,不同国家的社会保障基金管理模式存在各种各样的差异.本文在此进行了社会保障基金管理的国际比较,对于正处于转型期的发展中的中国社会保障体系具
10、有很好的学习和借鉴意义.【关键词】社会保障;基金管理模式;比较;借鉴一,社会保障基金管理的国际比较(一)筹资模式的国际比较当今世界上主要的筹资模式由三种 I 现收现付制,完全积累制和部分积累制.现收现付制是一种以近期横向收支平衡为原则的基金筹集方式,它由雇员和雇主按工资总额的一定比例缴纳社会保险费(或税),事先做出预算,然后支付给被保个人呢,当年提取当年支付.这种模式一般以支定收,不留积累或略有结余.这种模式的优点在于不受通货膨胀的影响;实际获得的保障水平将随经济发展水平的提高而提高,能使退休人员分享经济增长的成果;也课随时因需求变化而即使调整征税比例或缴费额度,保持收支平衡;无需个人资料,操
11、作简便,管理成本较低.缺点在于它要求人口增长的相对稳定,即每年进入和退出劳动大军的人员数目大致相当.对于面临的老龄化问题,这种方式的前途令人忧虑.此外,它的费用负担存在代际转嫁的问题,容易造成代际矛盾.完全积累制模式以远期纵向平衡为原则的筹资方式,投保人从参加工作开始时就为自己的医疗,事故,失业和养老逐月存储一定数量的保险费,计人个人账户,建立基金,到符合规定的领取条件时领取.这种模式的优点是自我保障的激励机制强,不存在支付危机,也不会引起代际转嫁负担的社会矛盾,国家,企业负担较小,而且不受年龄结构变化的影响.同时,它有利于国家积累资金,成为国家调控中,长期宏观经济的又一手段.但它的缺点是难以
12、抵御11一一 111111 一一一11_一一一一一 1111一一一一 11111111_1而影响公司的收益指标.2.对每股收益的影响由上图可看出,尽管每股收益一直处于较高水平,但是2o072008 年呈现下降趋势,行业排名从2006 年的第二名下滑至 2008 年的第 32 名,因此公司可能需要利用公允价值对财务报表的利好影响遏止这种下滑趋势.事实证明,公司已达到这一目的.变更会计政策后,2007 年较 2006 年有较大提高,2008 的下降是由于房价波动导致公允价值损失造成,而房价小幅下跌后必然上涨,2009 年一 2011 年的回升就是很好的证明.综上所述,笔者认为,公允价值对金融街公司
13、的财务报表带来了利好影响,但同时公司需要承担房价波动可能产生不利影响的风险.投资性房地产引人公允价值,明显影响了资产结构,所有者权益,利润总额等,金融街公司利用公允价值升值增厚资产,降低资产负债率.(四)金融街公司公允价值计量投资性房地产的应用动机此前学者的研究将公司在应用公允价值计量投资性房地产时考虑的因素划分为客观因素和公司内部的主观因素.客观因素主要指投资性房地产准则对公允价值计量时公允价值的合理确定方法的要求;主观因素主要指以下两种应用公允价值的动机:第一,公司近期有融资需求.第二,公司经营业绩较差,通过采用公允价值计量投资性房地产实现扭亏甚至是 ST 摘帽,从而避免被退市.对于金融街
14、公司而言,公司具有合理计量公允价值的基础,该公司已于 2oo8 年发布金融街控股股份有限公司投资性房地产项目公允价值及可比项目价值调研清单.因此,本文从公司内部的需求?24?中国商界2012 年 4 月第 4 期出发,分析金融街公司管理层应用公允价值计量投资性房地产的动机.公允价值计量带来的资产价值提升,净利润提升以及相关财务指标提升,将会影响未来增发股票.上市公司证券发行管理办法明确规定:当公司进行公开股权再融资时,要求“最近三个会计年度连续盈利,扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比以低者作为计算依据“.当公开增发时,要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于 6%.“金
15、融街公司 2006 年加权净资产收益率为 21.73%,2007 年下降到 17.2%,公司利润出现下滑,管理层很可能甘愿承担风险对投资性房地产采用公允价值计量模式,增长利润,使财务指标更为乐观.2008 年 1 月 1 日起,应用公允价值计量投资性房地产后,公司的融资能力提高,解决了资金紧张的局面.金融街公司与 2008 年 1 月 23 日在深圳证券交易所成功增发 A 股30,000 万股.三,结束语本文通过对上市公司投资性房地产应用公允价值计量的现状进行分析,同时结合房地产上市公司金融街采用公允价值计量后对公司财务数据和财务指标进行分析,认为应用公允价值主要对投资性房地产的价值和公允价值
16、变动损益产生正面效应,进而对净资产和净利润以及相关财务指标带来提升.这也是公司管理层作出计量模式转换的主要动机.尽管目前对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司不多,但随着投资者对公允价值相关信息需求的逐渐增加,以及房地产市场及评估业的发展,未来公允价值模式将被更多的上市公司采用是必然趋势.【参考文献】1张兴,徐文学,柳萍,上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析;商业时代,2009(31).2孟冰,对投资性房地产运用公允价值的思考;会计之友,2O09(6)3刘永泽,马妍,投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策中国会计学会会计基础理论专业委员会 2010 年专题学术研讨会,2O10 年 3 月 21 日.4陈敏,柴斌锋,投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响=;财会月刊,2011.7 下旬.
