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1、1广州市广州市*项目可行性研究报告项目可行性研究报告 （东区）（东区）广州广州*房地产有限公司房地产有限公司 二二 0000 二年十月二年十月2目目 录录一、项目名称 3二、项目地点 3三、项目背景 3四、项目开发企业概况 3（一） 发展商简介 3（二） 投资商简介 4 五、项目规划设计 5（一） 总体规划 5（二） 主要经济技术指标 5（三） 形态结构规划 6（四） 住宅基本户型 7六、市场分析及发展前景 7（一）2001 年广州市房地产市场前景分析 7（二）项目市场分析 101、优越的地理位置 112、配套完善，生活便利 113、周边楼盘分析 124、项目的发展前景 12七、项目资金筹集
2、12八、基础数据说明.13九、项目开发与销售计划.13十、财务分析 14（一） 销售收益估算表 14（二） 利润估算表 14（三） 现金流量表 15十一、项目评估结果 163*（东区）可行性研究报告一一项目名称项目名称*二二项目地点项目地点广州市*区*南面、*路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（*）第*号。项目东侧为*路；南面为规划住宅区，距*大道约 500 米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“*花园” ，紧临*。三三项目背景项目背景第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。第二、广州市区东移，使*
3、区成为新的市中心区， “*”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。 “九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。第三、 “*花园”的成功开发，为“*”开发奠定了良好的基础。可以说“*”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。第四、 “*”的开发商为“广州*房地产有限公司” ，与“*花园”开发商“广州*科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。四四项目开发企业概况项目开发企业概况（一）发展商简况（一）发展商简况 广州*房地产有限公司是由广州*科技园实4业发展有限公司和（*）*置业有限公
4、司合作成立的中外合作公司，经广州市工商行政管理局批准于二 00 一年六月四日注册登记，注册资金为 22167 万元，合作经营期限为 30 年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（*）第*号建设用地规划许可证同意使用的位于*区*南面、*路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为 45 万平方米。合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长*系由*置业公司委派，董事会成员
5、共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共 30 人，其中大专以上学历 20 人，中级职称 10 人，高级职称2 人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。（二）投资商简况（二）投资商简况中方中方 广州广州*科技园实业发展有限公司科技园实业发展有限公司。该公司提供项目已三通一平的用地开发权及 5%注册资本。外方外方 *置业有限公司（置业有限公司（*）是香港*集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自 93 年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为 68054 万元，
6、总建筑楼面面积约为平方米。98 年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达 64300 万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。*集团集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。5近年来，*集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华
7、景新城、暨南花园、愉景雅苑、*花园，帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出 125 万平方米，推出销售住宅的销售率达 90%以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。目前正在全面展开开发的楼盘有：华南新城（占地 3000 亩，设计总建筑面积 260 万平方米） ；珠江帝景（占地 1000 亩，设计总建筑面积156 万平方米） ；逸景翠园（占地 580 亩，设计总建筑面积 90 万平方米） ；*（占地 375 亩，设计总建筑面积 45 万平方米） ；愉景*（占地4.8 万平方米，设计总建筑面积
8、15.7 万平方米） ，这些新盘的顺利开发，将更显“*”气势，稳固龙头地位。五五项目规划设计项目规划设计*将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。（一）（一） 、总体规划、总体规划 *项目占地面积约 25 万平方米，总建筑面积约49 万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造 13-19 层低密度、高尚的大规模住宅小区。*东区，占地面积 81000 多平方米，规划建筑面积约平方米，由 37 栋 13-19 层住宅楼组成。1、规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱
9、组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。2、以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。3、住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。4、小区以东部 40 米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。6（二）（二） 、*主要经济技术指标主要经济技术指标1、规划用地平衡表： 面积（M2）比例（%）人均（M2） 居住区总用地16200010012.8 住宅用地76140476 公建用地1
10、59909.91.3 道路广场5404033.44.3 公共绿地156809.71.2项目其 中2、主要经济技术指标表：项 目数 量单 位总征用地平方米总规划用地平方米总建筑面积平方米其中：1、住宅建筑面积平方米2、其中公建面积28082平方米绿地面积15680平方米道路面积54040平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数3628户居住总人口12698人人口毛密度783.8人/公顷(三三)、形态结构规划、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计健康、自然、户型多
11、样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐7设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）（四） 、住宅基本户型、住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共 63 栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等 6 种户型，住宅面积从 66.95140 平方米（套内面
12、积） 。六六市场分析及发展前景市场分析及发展前景（一）（一）2001 年市场分析年市场分析广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障1、近几年，广州市的 GDP 保持了持续平稳增长，从 1998 年以来，增长速度分别为 13%、13.3%、13.6%，2000 年创近 5 年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入 11683.39 元，人均消费性支出 9546.23 元，同比分别增长 16.9%和 17.4%，2001 年，市政府预计增长速度仍会达到 12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，1998 年广州的这一比例超过了 9，高于国际上较为合理水平 3-6 的范围，目前，这一比例则下降到 7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。2、房地产投资资
