如何结合土地利用总体规划图判断土地性质

如何结合土地利用总体规划图判断土地性质如何结合土地利用总体规划图判断土地性质土地是万物之根本在不动产类诉讼的处理过程中，学会辨别土地的性质至关重要，因为土地的类别很可能决定了一个案件应当适用的法律、对应的权属机关、管理程序弄错土地性质，对于办案者、判案者来说，则将带着案件翻到阴沟里面去……本文中，笔者将就结合土地利用总体规划图判断土地性质进行介绍土地利用总体规划图通常以 15 年为时间周期，其制作是《土地管理法》的明确要求根据土地利用总体规划图所反映的内容分类，一般认为土地利用总体规划图属于专题地图，其主要内容有 2 个，即地理基础要素和专题要素其中，地理基础要素一般包括行政区界线、土地利用现状分类图斑、主要地名、等高线（计曲线），高程点及注记、地物要素及注记、风景旅游点及文物古迹、主要矿藏、地质灾害易发区、交通能源等线性基础设施、河流水库等水利基础设施、蓄洪滞洪范围等标识；专题要素主要包括占地面积大的用地单位的权属界线、规划重点建设项目用地位置与范围、地类界线、土地用途分区及界线等通常，地理基础要素与专题要素是同时反映的换言之，一处具体的宗地上将同时显示土地利用现状和规划用途信息在实务中，基于土地相关法律较为深涩兼缺乏体系性、办案律师别有目的的诡谲、审案法官司法水平的高低不一等因素，往往会出现一个争议——土地性质应该是按照土地利用现状还是规划用途进行确定？笔者认为，前述问题的答案应当是以土地利用现状为选择。

实践中，土地管理部门亦持相同意见我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于 2007 年 8 月 10 日联合发布并实施的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）划分了耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地 12 个一级类和 57个二级类，与《土地管理法》中“农用地、建设用地、未利用地”形成对照另外，国土资发〔2012〕134 号《国土资源部关于规范土地登记的意见》第二条对“准确界定土地登记用途”作出了明确规定：“土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007）二级类填写”显然，土地局登记的土地性质与土地利用现状是一致的，要判断某一地块的土地性质应当根据土地利用现状加以确定！此外，土地利用总体规划是 15 年长期规划，土地的规划用途是针对未来时期土地利用用途所作的计划，在未经土地征收手续、具体项目的规划审批（是否通过该规划则以土地利用总体规划用途为依据）改变土地用途之前，土地的性质就一直是土地利用现状载明的用途。

黄艳/文 作者系北京在明律师事务所律师）。