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1、回回 A A 三度延缓富力战略临考三度延缓富力战略临考进入 6 月，楼市寒流让地产大佬张力和李思廉倍感凉意。这不仅因为富力地产 5 月份销售面积同比下滑 58%、销售额同比下降 49%，而且有传言称，富力地产已经宣布，将排上日程的回归 A 股计划有效期再延长一年。如果传言为真，就意味着“富力回 A”已三度推迟，而销售的冷清与下半年楼市调控的压力，以及巨量的未付土地款，张力和李思廉的 2010 年显然不会轻松。回 A 再受挫“我们并没有推迟计划，与之前没有什么变化。 ”2010 年 6 月 7 日，富力地产董事长助理陈志濠向时代周报记者澄清.然而媒体报道，5 月 28 日富力股东大会上， “回归
2、 A 股计划有效期再延长一年”获得股东批准。这表明，李思廉此前放言今年回归 A股的计划可能受挫。“富力不是近期才推迟的，去年下半年市场基本上就不再有预期了。”国信证券房地产行业分析师区瑞民告诉时代周报记者，A 股市场上有很多等着直接融资的尚未获批，富力回 A 难度较大。事实上，这已经是富力第三度推迟回 A 的计划。2007 年 4 月 20 日，碧桂园在香港正式挂牌上市的当天，富力集团宣布回归 A 股的计划，预计发行 4.5 亿股，融资规模庞大。但当年 6 月 18 日，富力在临时股东大会上批准了 A 股发行有效期延迟 12 个月的议案，随后的2009 年 5 月底，富力在股东大会上又做出了相
3、同决议。而今年的决议，直接被外界理解为富力今年回 A 无望。“目前回归 A 股时局不好。 ”广州地产专家韩世同告诉时代周报记者，目前股市低迷，上市可融资金有限，富力推迟回 A 也是顺势而为。一位香港投资界人士也持相同看法：“在房地产市场不好的时候，公司的估值很难找到一个平衡点。 ” 销售遇寒潮今年 1 月，富力销售势头非常好，收获 25.64 亿人民币，销售额与销售面积同比分别增长 106%和 69%。但是，其公布的 5 月销售业绩显示， 5 月份录得销售收入约 12.53亿元，销售面积约 106100 平方米，同比分别下降 48%和 58%。其实，走完美好的第一季度，富力的销售收入已经出现了
4、拐点。3月富力的销售收入 30.24 亿元，但 4 月就下降到了 24.54 亿元，而5 月更是一派寒意。富力地产执行董事吕劲对外表示，富力的业绩主要来源是北京、广州这样的一线城市，而这些城市恰恰是本次政策调整的重点地区，富力的销售难免受到影响。富力今年前 5 个月销售收入并不低，总共获得 109.51 亿元，销售面积约 908400 平方米。但 2010 年即将过半，市场之变却使富力能否完成今年的 300 亿元目标变得扑朔迷离。“销售额下滑是一个全行业的趋势，并不仅仅是富力。 ”区瑞民告诉时代周报记者，下半年整个行业供应释放比较充分，而且在通胀压力之下，如果加息，房地产企业面临的困难会更大。
5、“现在只是一个调整的开端。 ”前述香港投资界人士向记者表示，由于各地方政府实施调控的力度并不一样，后期还需要看房产税等在落实过程中的情况。5 月份，富力地产各地项目的销售均有不同程度的下滑，其中 4 月销售收入达到 1 亿元的上海，在 5 月份仅仅只有 0.08 亿元，比其他二、三线城市都低，贡献式微。研究机构对富力的低迷表现并不意外，中银国际的报告显示，目前面临的主要问题是购房者很难获得按揭贷款，预计未来几个月富力的平均售价将下滑，富力等一线开发商将面临更严峻的挑战。该机构预测富力在年内可能下调销售目标。看政策风向“我们没有资金上的压力。 ”富力地产董事长助理陈志濠向时代周报记者表示，由于上
6、半年前几个月的销售情况较好，富力在资金上没有任何压力。“富力经历了上一轮的资金短缺，目前对投资、现金流管理都会更加审慎，但还没陷入资金紧张的状态。 ”韩世同认为，时局肯定会影响到富力的发展战略。他预计富力一方面会顺应市场变化，调整销售战略，对大的投放项目有所调整，而另一方面鉴于目前富力商业开发占用资金太多，且很多在建项目，富力或可引入国际上资金雄厚又看好中国市场的战略合作伙伴，大幅减少投资风险与压力。融资渠道太少，楼市行情多变，这是近几年来李思廉与张力所遇到的发展难题。年报显示，截至 2009 年 12 月 31 日，富力持有货币现金为 78.9 亿元人民币，借款总额为 243.9 亿元，其中
7、短期银行贷款为 8.54 亿元，一年内到期的长期银行贷款为 60.13 亿元，这意味着2010 年内到期的银行贷款为 68.67 亿元。而富力的负债率偏高，一直被业内所诟病，其净负债率尽管从 2008年的 123.2%下降到去年底的 98%，但与其它大型上市房企相比依然偏高。信贷收紧，销售遇冷，富力无法乐观地面对未来市场。去年 12 月22 日，富力联合雅居乐与碧桂园以 255 亿的天价拿下广州亚运城项目，根据相关协议，富力在今年年底必须支付约 26 亿元的土地款；今年 4 月 28 日，富力还在天津拿下了一块总价达到 70.5 亿元的地王，刷新了天津单一项目楼盘的体量纪录和最高地价纪录，而这
8、块地富力需要在今年年底前支付 50%的土地款。而且，富力在海南的投资热潮丝毫不输给任何一家地产公司。目前，富力在海南有三个项目，分别是陵水县香水湾占地 2500 亩的富力湾项目、在海口的占地 680 亩的盈溪谷项目和澄迈的占地 6700 亩的红树湾项目。目前富力在海南的土地储备已经高达 2 万亩。富力在香水湾打造的旅游地产项目富力湾，总投资从最初的 15 亿元变更为 40 亿-50 亿元。盈溪谷项目和红树湾项目分别计划投资 8 亿元和 100 亿元。此外，富力还在广州积极参与“三旧改造”工程，其已经拿下了杨箕村和同和村的改造项目，最新消息是该公司还极有可能拿下广州第三个旧改项目槎龙村旧改。“富
9、力本身涉足的一些三旧改造，我觉得有相对比较避险的作用。 ”区瑞明向时代周报记者表示，旧改首先拿地成本低，政府也比较支持，而且开发周期比较灵活，其次，前期介入拿地成本比较可控，这是最大的优势。他认为，富力不是所有的项目都是旧改，旧改也不容易复制，需要和政府有好的合作关系，作为一个全国性的企业，旧改这块在富力的业务中比例不是太大，企业的发展还是要受制于行业。无疑，高额的“地王”土地款、海南的巨量投资、广州旧改的急迫以及全国各地项目的大体量开工，都是悬在富力头上的利剑，给富力的销售战略带来严峻考验。 “由于国家的调控政策刚刚出来不久，目前富力暂时没有任何的调整，先看下半年的情况后再作打算。 ” 陈志濠向时代周报记者如是表示。
